Blijvende behoefte aan kantoorgebouwen op de Zuidas in Amsterdam

Aan moderne en kwalitatief hoogwaardige kantoorgebouwen op de Zuidas in Amsterdam zal nog geruime tijd behoefte zijn. Met dat in het achterhoofd heeft de beursgenoteerde kantorenbelegger NSI, terwijl de coronacrisis in volle gang is, afspraken gemaakt met de gemeente Amsterdam.

Aan de toekomstige Maurice Ravellaan, in het verlengde van de Gustav Mahlerlaan, moet een 86 meter hoge houten kantoortoren verrijzen naar een ontwerp van Dam & Partners. De locatie ligt naast Vivaldi I en II, twee kantoorgebouwen die NSI al bezit heeft. De realisatie kan naar verwachting beginnen in de eerste helft van 2022 en neemt ongeveer twee jaar in beslag. De geschatte investering bedraagt 90 tot 110 miljoen euro, exclusief erfpacht.

Kantorenmarkt maakt pas op de plaats

De afsprakenbrief komt op een moment waarop de Nederlandse kantorenmarkt een pas op de plaats maakt. Volgens de laatste cijfers van Dynamis, het regionale samenwerkingsverband van makelaars, daalde de opname van kantoorruimte in hun regio’s in de eerste helft van 2020 met 38 procent op jaarbasis. Leden van beroepsorganisatie Rics (Royal Institution of Chartered Surveyors) verwachten dat Nederlandse topkantoren over twaalf maanden 1,75 procent minder waard zijn.

Maar NSI kijkt verder in de toekomst en ontwikkelt het project voor eigen portefeuille. Er zijn weinig zorgen over de omstandigheden op de beleggingsmarkt wanneer het project uit de pijplijn komt. ‘We ontwikkelen dit kantoorgebouw niet om het snel te verkopen. Onze horizon voor dit project is lang. Bij de oplevering is het 2024. Natuurlijk kunnen we niet in de glazen bol kijken, maar we vertrouwen erop dat er naar dit product vraag zal zijn. Zouden we ontwikkelen met een horizon van 1 of 2 jaar, dan was het een spannender verhaal’, zegt Sten Karelse, head of Development bij NSI.

Werknemers verleiden naar kantoor te komen

Karelse zegt zich te realiseren dat veel bedrijven op dit moment pas op de plaats maken en mogelijk nog geen langetermijncommitment aan kunnen gaan. ‘Tegelijkertijd zijn er nog steeds snel groeiende bedrijven in de dienstverlenende en ICT/techsector die behoefte hebben aan kwalitatief hoogwaardige en onderscheidende kantoren. Juist deze onzekere periode en de mogelijke gevolgen van covid-19 dwingen ons versneld na te denken over de toekomst van kantoren.’

NSI verwacht dat er na de coronacrisis meer wordt thuisgewerkt dan ervoor, maar minder dan nu. ‘Het zal voor werkgevers een uitdaging worden werknemers te verleiden weer naar kantoor te komen. Daarvoor zal er, naast een gezonde en veilige omgeving, simpelweg iets extra’s nodig zijn. Dat was al zo en dat zal als gevolg van de corona-epidemie alleen maar sterker worden. Het moet weer een beleving zijn om naar kantoor te gaan.’

‘Voel ik me hier welkom?’

Als een kantoor op de Zuidas staat, is het volgens Karelse nog niet automatisch een leuke plek om naar toe te komen. ‘Zelfs op de Zuidas bestaat een kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod. Ook daar staan kantoren waarvan je je bij het betreden afvraagt: voel ik me hier welkom? Ons houten kantoorgebouw is een inspirerende omgeving en bijzonder leuk om te verblijven. Het ontwerp faciliteert werknemers om samen te werken maar ook om je eigen plekje te vinden voor individueel werk. De natuurlijke beleving van hout zal straks een heel andere uitstraling geven dan men op de Zuidas gewend is.’

‘Ook hebben we de afgelopen maanden veel geleerd van onze eindgebruikers met wie wij veel contact hebben, zeker in deze tijden. Een goed binnenklimaat met voldoende ventilatie en liften is belangrijker dan ooit en ook flexibiliteit in gebruik wordt de norm. Niet in vierkante meters maar in de wijze van gebruik’, vervolgt Karelse.

Vraag naar klassieke kantoortuin zwakt af

Het kantoor wordt ontworpen voor meer gebruikers. Het opleverniveau wordt aangepast aan de wensen van de klant, waarbij NSI ontzorgt. De onderste twee of drie verdiepingen lenen zich voor ontmoeten, samenwerken en horeca, mogelijk in combinatie met een flexibel werkconcept. De verdiepingen daarboven krijgen standaard een bruto vloeroppervlakte van 1.100 m2.

Karelse verwacht niet dat daar nog veel kantoortuinen met zoveel mogelijk bureaus zullen komen. ‘De vraag naar dat type kantoortuin was al voor de covid-19-epidemie aan het afvlakken. In plaats daarvan willen eindgebruikers mooie plaatsen om samen te komen, bijvoorbeeld bibliotheken, afgewisseld met open ruimten, vergaderfaciliteiten en werkplekken.’

Verkoolde laag is brandwerend

Gevraagd naar de brandveiligheid van hout als bouwmateriaal zegt Karelse: ‘Hout heeft aantoonbaar een hoge brandveiligheid, daarover bestaat nog wel eens een misverstand. Het bijzondere van hout is dat er bij een fikse brand aan de buitenkant een verkoolde laag ontstaat die brandwerend is. Daardoor blijft de stijfheid van bijvoorbeeld een houten kolom aan de binnenkant geborgd en dat is natuurlijk van groot belang. Ook heeft hout een laag warmtegeleidend vermogen.’

NSI heeft de Veiligheidsregio Amsterdam-Amstelland bij de ontwikkeling betrokken om de brandveiligheid straks optimaal te kunnen waarborgen. Elementen moeten zestig tot negentig minuten brandwerend zijn. Hierin verschilt de ontwikkeling van een houten gebouw niet van die van een kantoor opgetrokken uit beton. Ook is er een uitstekende vluchtcapaciteit en is er een sprinklerinstallatie voorzien, geeft Karelse aan.

Breeam-NL Outstanding

De ambitie op het gebied van duurzaamheid is het certificaat Breeam-NL Outstanding. Hout is volgens Karelse een buitengewoon duurzaam bouwmateriaal. Bomen halen CO2 uit de lucht en zetten die om in andere koolstofverbindingen. Per kubieke meter hout wordt zo ongeveer 0,9 ton CO2 aan de lucht onttrokken. Tijdens de levensduur van het gebouw draagt die CO2 niet bij aan het broeikaseffect. Aan het einde van de levenscyclus komt door vertering of verbranding weer een gelijke hoeveelheid CO2 vrij. Per saldo is de bijdrage van het gebouw aan de hoeveelheid CO2 in de lucht dus neutraal, aldus NSI.

Wie de verhuur gaat doen is nog niet bekend. NSI rondt naar verwachting in november het voorlopig ontwerp af. NSI zal voor de verhuur een of meerdere partijen selecteren ‘die passen bij de duurzame ambitie’.

NB. Dit artikel werd eveneens geplaatst in VAstgoedmarkt