De crux zit hem in het verdienmodel van regulier vastgoedbeheer

Data; hét zelfreflectie-woord van vastgoedland

Een flashback. Maandagochtend 9 maart vorig jaar om 8:23 uur scherp, start ik met een mooie interim opdracht. Dit keer geen grote corporate maar een echt ‘family office’. En exact een week later klinken de alarmbellen, werkend Nederland moet dit massaal vanaf huis doen. #homeoffice is de nieuwe norm. Wat ben ik blij en voel ik me gelukkig geprezen dat mijn business gewoon door mocht gaan.

Nu, een jaar later en tal van nieuwe ervaringen rijker merk ik dat zelfreflectie toch wel ‘mijn woord’ was (en nog steeds is) als ik aan 2020 denk. Werkelijk alles heeft mij -nog meer dan anders- aan het denken gezet. (Note to self; blog idee – Verrijking van mijn leven door Lockdown!). Maar even terug naar de kern van mijn verhaal. Het ‘zelfreflectie-woord’ van vastgoedland, waar ik al zo’n 15 jaar onderdeel van uitmaak, kan ik mijn ogen maar een ding zijn: Data! En dan vooral het gebrek hieraan.

Teruggetrokken uit mijn flashback en weer down to earth anno 2021, constateer ik dat vastgoedbeheerders de afgelopen 5 jaar compleet stil hebben gestaan. Inclusief afgelopen coronajaar. Nee, er is hier geen ruimte voor verkleinwoordjes of nuances. De vastgoedbeheerder van nu is outdated. Punt. Uit. Nog iedere dag valt mij op dat in beheerorganisaties: er veel te veel management lagen zijn; organisaties veelal log (te groot) en inflexibel zijn; werkprocessen aan efficiëntie ontbreken; klantbehoeften (zowel die van de eigenaar als huurders) onvoldoende prioriteit hebben; kennis en kunde van teamleden nodig bijgespijkerd mogen worden. EN er is alom gebrek aan data! Nog regelmatig zie ik onjuiste data voorbijkomen, mis ik goede dataplatformen, is verkregen data onvolledig, is de herkomst onvoldoende traceerbaar en/ of niet transparant.

Nu investeren in data; het is al 20 min over 12:00

Feit is dat geen enkele beheerder juiste data kan aanleveren. Ik ben het in mijn 15 jaar in ieder geval nog niet tegengekomen. En als interim vastgoedprofessional zie ik dagelijks nieuwe werkprocessen en methoden vanuit binnenuit. Ik vind het op zijn zachts gezegd zorgwekkend. En dat terwijl we net een jaar achter de rug hebben (and still going…) waarin veel organisaties geïnvesteerd hebben om, dankzij corona, de basis op orde te maken. Hoe komt het toch dat steunpilaren als menselijk kapitaal, en ICT-faciliteiten (beide terecht) wel op de managementagenda zijn komen te staan? En correcte datavoorziening wederom achterblijft? Als beheerorganisaties nog langer wachten worden we ingehaald door partijen als Google en Amazon. Ja, ook als het gaat om vastgoedbeheer.

Tijdens mijn overdenkingen 2020 kan ik maar een ding concluderen. Waar het nu écht aan schort. Het is het kip en het ei verhaal. Het zijn simpelweg de marges! De marges waarmee vastgoedbeheerders rekenen zijn simpelweg te laag. Het huidige verdienmodel laat geen ruimte over voor verbetering, laat staan disruptie van de bestaande werkwijze. En dat is precies wat vastgoedbeheerders zouden moeten doen. Geen stip op de horizon plaatsen en die matigjes volgen. Wake-up call! Er is geen stip. Het moet compleet anders. Alle bestaande denkwijze en patronen moeten doorbroken worden. De opzet van regulier beheer moet veranderen. Er moet een nieuwe werkdynamiek en ander verdienmodel komen waardoor vastgoedbeheerders wel (kunnen) investeren. In accurate data, goede digitale platformen, meer kennis en opleiding, zelfsturende kleine teams, in een flexibele schil, korte lijnen en in communicatie om maar wat zaken te benoemen. Platformen die kennis over het financiële, technische en commerciële beheer integreren. Waar financiële gegevens, trendontwikkelingen, analyses in het kader van investeringen (capex), certificeringen en verduurzaming van het vastgoed samenkomen. Dit alles ter ondersteuning van de strategie en positionering van het vastgoed van de eigenaar. Zodat men kan bepalen of de samenstelling van het portfolio moet wijzigen, moet worden uitgebouwd of juist verkocht.

“If you think it’s expensive to hire a professional

to do the job, wait unit you hire an amateur”.

Dit is precies waar vastgoedeigenaren om staan te springen. Een (veel) betere rolverdeling in de vastgoedmarkt tussen huurders, onderhoudspartijen, beheerders én eigenaren. Vastgoedbeheerders kunnen hierin een sleutelrol spelen. Alleen daarvoor dient de opzet van regulier beheer wel behoorlijk te veranderen en moet ook een realistische prijs worden betaald door eigenaren die wél ruimte laat voor innovaties.

Vijf dingen die ik nog te vaak zie, in mijn gesprekken met eigenaren:

1. Matige kennis, aandacht en communicatie richting eigenaren en huurders;
2. Verkrijgen van correcte data;
3. Data kan niet goed worden uitgewisseld tussen beheerder en eigenaren;
4. Beperkt aantal beheerders op de markt voor investeerders van formaat;
5. Investeerders krijgen nog te vaak beheerders opgelegd vanuit het buitenland, en kunnen dan slechts kiezen voor de ‘grote jongens’ zoals: MVGM, Cushman & Wakefield, CBRE, Colliers of Savills.

Oproep aan eigenaren en vastgoedbeheerders

De vraag naar een nieuwe vorm van samenwerken is er wel degelijk. Nu is het zaak om ook de visie, daadkracht en het wisselgeld samen te brengen en tot realisatie te komen. Dat is mijn doel! Om stakeholders in de keten samen te brengen. Wederzijdse partnerships creëren die kennis, kunde en data delen. Van zeer hoge kwaliteit en klantgerichtheid. Maar daar moet dan wél een nieuwe marktconforme prijs voor worden gerekend, zodat disruptie kan plaatsvinden en men kan blijven innoveren. Alleen dan krijgen we vastgoedbeheerders in de markt, waarvoor eigenaren in de rij staan.

Ook bijdragen aan een betere rolverdeling in de toekomstige vastgoedmarkt? Of wil je sparren als vastgoedeigenaar of beheerder?

Stuur me een bericht en we plannen een afspraak.

Met vriendelijke groet,  

Dorien Dallinga

Vastgoedstrateeg & Kwartiermaker  

Consultancy@doriendallinga.com | +31(0) 6 3400 1586

Bezoek de website en LinkedIn voor meer informatie: dallingarealestate.com