Duitse woningmarkt verliest veilige-haven status – Amsterdam lonkt voor beleggers

Duitse beleggers zien de eigen residentiële vastgoedmarkt steeds minder als een veilige haven om in te investeren, en richten hun vizier op andere markten. 

Van onze Sociëteit Vastgoed International leden:

"Jarenlang gold Duitse woningvastgoed als een stabiele core investment waar kapitaal veilig kon parkeren, maar recente ontwikkelingen hebben dat vertrouwen ondermijnd. Dit opent kansen voor andere West-Europese steden – waaronder Amsterdam – om te profiteren van een verschuiving in investeringsstromen". 

In dit artikel bespreken we de achterliggende oorzaken van het tanende vertrouwen in de Duitse markt en welke steden als aantrekkelijke alternatieven worden gezien.

Obstakels in de Duitse woningmarkt

De Duitse woningmarkt staat onder druk door een combinatie van economische en beleidsmatige hindernissen. Marktkenners signaleren dat de traditionele zekerheden erodeerden door o.a. oplopende kosten en overheidsingrepen. Belangrijke knelpunten zijn onder meer:

• Stijgende bouw- en financieringskosten: Bouwkosten zijn fors toegenomen, terwijl hoge rentestanden de financiering duurder maken. Dit zet marges onder druk en vergroot het risico voor ontwikkelaars.
  
  
• Traag vergunningenproces: Het duurt in Duitsland uitzonderlijk lang om bouwprojecten goedgekeurd te krijgen. In Berlijn wachten sommige woningprojecten ruim tien jaar op een bestemmingsplan. Zelfs goed voorbereide plannen kunnen 6–8 jaar in beslag nemen van initiatie tot oplevering – een termijn waarin elders een heel project gerealiseerd kan worden.
  
  
• Strenge bouwvoorschriften en regelgeving: Uitgebreide technische standaarden en voortdurende beleidswijzigingen creëren onzekerheid. Lokale overheden zijn vaak huiverig om fouten te maken bij vergunningverlening, wat tot extra vertraging en kosten leidt.
  
  
• Dalende rendementen en beperkte markt: In de grote Duitse steden blijft de woningvraag hoog, maar geschikte investeringsprojecten worden schaars. Escalerende kosten en huurregulering drukken de netto aanvangsrendementen, waardoor traditionele investeerders het moeilijker vinden om aantrekkelijke opbrengsten te realiseren.

Deze factoren leiden ertoe dat de Duitse woningmarkt haar glans als veilig investeringsklimaat verliest. 

Zo is Duitsland in 2023 in een van de diepste vastgoedcrisissen van de afgelopen decennia beland – woningen zijn gemiddeld al 13% in waarde gedaald sinds de piek halverwege 2022. In 2023 zakten de prijzen ruim 8%, de sterkste daling sinds het jaar 2000. 

Een dergelijke waardekrimp ondermijnt het idee van een “veilige haven” voor kapitaal. Ook internationale beleggers lieten de Duitse markt links liggen zodra de vooruitzichten verslechterden, wat het herstel bemoeilijkt.

Bouwplaatsen in Frankfurt, Duitsland. De stijgende bouwkosten en trage vergunningsprocedures remmen de woningbouw en schrikken investeerders af.

Kapitaalstroom naar West-Europese steden

Zoekend naar stabielere vooruitzichten wijken Duitse beleggers uit naar West-Europa. 

Volgens vastgoedinvesteerders bieden diverse steden in de buurlanden een betrouwbaarder klimaat met minder obstakels dan thuis. Tijdens een recente conferentie gaven topmanagers uit de sector aan dat steden als Wenen, Amsterdam, Kopenhagen, Londen en Dublin hoog op de radar staan. 

Deze steden combineren een solide vraag naar woningen met voorspelbare regelgeving en beleidsklimaat. “We verschuiven strategisch onze focus naar grote West-Europese steden met stabiele vraag en duidelijke regels, waaronder Amsterdam,” bevestigt Felix Meyen van HIH Invest Real Estate. Beleggers hebben vooral interesse in stabiele, laag-risico woonproducten, gedreven door de aanhoudende woningnood, gestaag groeiende huren en positieve demografische vooruitzichten in deze steden.

Amsterdam geldt als een goed voorbeeld van zo’n aantrekkelijke markt.

Net als veel Europese metropolen kampt Amsterdam met een woningtekort, wat de bezettingsgraad en huurinkomsten structureel hoog houdt. De Nederlandse huizenmarkt heeft bovendien veerkracht getoond: na een dip in 2023 stegen de huizenprijzen in 2024 gemiddeld met bijna 9%, tot recordniveaus. ABN AMRO verwacht dat de prijzen in 2025 verder zullen stijgen door onder meer de aanhoudende schaarste aan woningen. 

Dit soort groei-indicatoren wijst op een robuuste markt en draagt bij aan het vertrouwen van buitenlandse investeerders. Het is dan ook geen verrassing dat de investeringsactiviteit in Nederlands vastgoed weer toeneemt. In de eerste helft van 2024 werd circa €4,6 miljard geïnvesteerd in Nederlands vastgoed – een toename van 44% ten opzichte van het dieptepunt in H1 2023, met name gedreven door een heropleving in woningen (investeringen +71%). Kapitaal dat zich terugtrekt uit Duitsland vindt deels zijn weg naar dit soort markten, op zoek naar zekerheid én rendement.

Meer rendement in Scandinavië en Ierland

Naast de bekende West-Europese steden kijken investeerders ook naar andere regio’s met aantrekkelijke rendementen en transparante marktomstandigheden. Zo wijzen experts op Scandinavië en Ierland als interessante alternatieven. 

Deze markten kennen vaak minder strenge regulering, wat betekent dat prijzen zich sneller aanpassen en beleggers een hoger direct rendement kunnen behalen. Finland wordt bijvoorbeeld genoemd als een van de meest liberale woningmarkten van Europa, met zeer weinig overheidsinterventie in de huursector. 

Dat leidt tot hoge prijstransparantie, snelle marktcorrecties en een institutionele huurmarkt die constante kasstromen genereert. De voorspelbaarheid en dynamiek in zo’n omgeving verkleinen de reguleringsrisico’s – precies de zekerheid die lange-termijn investeerders zoeken.

Ook Ierland profiteert van bijzondere omstandigheden. Sinds de Brexit heeft met name Dublin een toestroom van bedrijven en studenten gekend, wat de vraag naar huisvesting stuwt. In de Ierse hoofdstad is er een acuut tekort aan studentenhuisvesting; investeerders spelen hierop in met nieuwe projecten. 

Zo onderzoekt Catella Investment Management een studentencomplex in Dublin met een verwacht bruto aanvangsrendement van ruim 8% – een uitzonderlijk hoog cijfer dat mogelijk wordt door de enorme vraag in combinatie met betrouwbare huurinkomsten. Deze case illustreert hoe niche-segmenten in buitenlandse markten lucratieve kansen bieden die in Duitsland lastiger te vinden zijn.

Niet alleen binnen Europa zoekt men naar alternatieven 

De blik verlegt zich zelfs mondiaal. Duitse vastgoedbedrijven investeren steeds vaker in bijvoorbeeld de Verenigde Staten en Azië. Trei Real Estate (eigendom van de Duitse Tengelmann Groep) richt zich nu op projecten in Zuidoost-Amerika en Poolse steden als Poznań, waar ontwikkeltrajecten beduidend sneller verlopen. Ook Japan duikt op de radar: Tokyo wordt gezien als een ondergewaardeerde markt met een lage woonlastenquote, betrouwbare dividenduitkeringen en sterke, lange-termijn stabiliteit. Deze wereldwijde diversificatie onderstreept dat Duits kapitaal op zoek is naar betere risico-rendement verhoudingen dan momenteel thuis haalbaar zijn.

Duitsland moet aantrekkelijker worden

De ontwikkeling dat Duitse woningbeleggers hun heil elders zoeken, is volgens experts geen tijdelijke gril maar een logische reactie op aanhoudende uitdagingen in eigen land. Terwijl Duitse steden als Berlijn, Hamburg en München kampen met woningtekorten en betaalbaarheidsproblemen, vinden institutionele investeerders buiten de landsgrenzen sneller en voorspelbaarder projecten om hun kapitaal in te steken. 

Wil Duitsland deze uitstroom keren en zijn status als veilige haven voor vastgoedkapitaal herwinnen, dan is ingrijpende hervorming nodig.

Branchegenoten en analisten pleiten voor fundamentele veranderingen om de woningmarkt nieuw leven in te blazen.

De vergunningsprocedures moeten drastisch worden gedigitaliseerd en versneld, zodat ontwikkelaars niet meer jarenlang in onzekerheid verkeren. Ook is een kritische herziening van de bouwtechnische eisen gewenst – regelgeving die bouwkosten opdrijft zonder evenredig maatschappelijk voordeel zou tegen het licht gehouden moeten worden. 

Daarnaast zal de overheid actiever moeten bijdragen aan het opschalen van de woningbouw: denk aan investeringen in sociale woningbouw en het versterken van gemeentelijke ontwikkelaars. Bestaande instrumenten zoals huurprijsregulering verdienen een her evaluatie om de lange-termijneffecten op investeringsbereidheid en woningaanbod te doorgronden. 

Tot slot hamert men op nauwere samenwerking tussen publieke partijen en private ontwikkelaars – alleen via publiek-private partnerships kan op efficiënte wijze het woningtekort worden aangepakt.

De boodschap van vastgoedinsiders is duidelijk:

Duitsland zal snelle en duidelijke acties moeten ondernemen om het tij te keren. Zo niet, dan dreigt de trend van internationaal divergerend kapitaal verder door te zetten. In de tussentijd plukken andere Europese steden de vruchten van de Duitse aarzeling. 

Amsterdam en haar Europese evenknieën kunnen zich opmaken voor nieuwe investeerders die op zoek zijn naar zekerheid, groei en een veilige haven – buiten de eigen Duitse thuismarkt.

Bronnen: De analyse in dit artikel is gebaseerd op recente marktontwikkelingen en inzichten van vastgoedspecialisten, waaronder rapportage van CRE Media Europe, cijfers uit een Reuters-peiling, en marktupdates van ABN AMRO en CBRE. Deze bronnen benadrukken gezamenlijk hoe de Duitse woningmarkt aan vertrouwen inboet en hoe internationale beleggers daarop anticiperen.