Nicole Maarsen: ‘Niet over, maar mét de vrije huursector praten’

In de aanloop naar de Tweede Kamerverkiezingen interviewt Vastgoedmarkt politici en prominenten uit de vastgoedwereld over de woningnood.  Op 15 maart zullen de partijen met elkaar in debat gaan in Nieuwspoort Den Haag. Dit is deel 5 in de serie met Nicole Maarsen van Syntrus Achmea Real Estate & Finance.

Eigenlijk is Nicole Maarsen niet zo negatief gestemd over de plek die de woningmarkt inneemt in de verkiezingsprogramma’s van de politieke partijen. ‘De plannen weerspiegelen in brede zin waar wij het als beleggers, corporaties en de bouwers in de sector ook over eens zijn. Willen we het tekort aan woningen oplossen dan is het bouwen, bouwen, bouwen. Dat is een simpele kreet en om die op een hoger niveau te tillen, moet je hem een bredere context plaatsen. Dan heb je het over de bestaande schaarste, maar ook over discussie over mobiliteit, verduurzamen, energietransitie, stikstof en pfas. Er is los van het nieuwbouwproduct echt een integrale aanpak nodig waarbij alle spelers betrokken worden.’

Praten met de sector

Er wordt volgens Maarsen vooral óver de vrije huursector gepraat en niet met. ‘Misschien met in het achterhoofd dat het om een relatief klein segment gaat. Zo’n dertig procent van het bestaande aanbod is een sociale huurwoning, meer dan de helft is koop en slechts 9 procent is vrije sector huur. Maar bij de bouwopgave is het precies andersom. Van de 100.000 woningen die er jaarlijks gebouwd moeten worden om het tekort in te lopen kunnen de corporaties er maximaal 35.000 leveren. De rest moet uit de markt komen, of het nu koop of vrije sector huur is.

Ze vervolgt: ‘De pensioenfondsen, waaronder degene waarvoor wij werken, hebben miljarden liggen om te investeren in de Nederlandse woningmarkt, daarmee zouden we echt impact kunnen hebben mits er maar meer gebouwd zou worden. Je kunt wel willen sturen op het aanjagen van eigen woning bezit, maar dan moeten die woningen er wel zijn. In de beeldvorming over de vrije huursector ontbreken dat soort nuances nog wel eens.’

Stapeling van regels

De sector voelt zich miskend door de politiek, met name door de toevloed van regelgeving. ‘Het is prima dat lokale overheden excessen, bijvoorbeeld in huurhoogte willen aanpakken’, aldus Maarsen. ‘Maar de markt die wij bedienen richt zich op het segment woningen van 700 tot 1.000 euro. Met de bijhorende grond- en bouwkosten kunnen helemaal geen excessieve rendementen gemaakt worden op dit betaalbare segment. Nu al wordt in veel steden geëist dat er in een project voor 50 procent betaalbare huur wordt gerealiseerd. Als je daar vervolgens regels op blijft stapelen, kan het op een gegeven moment niet meer uit voor beleggers.’

Maarsen schat het aantal dure huurwoningen op nog geen 2 of 3 procent van de totale woningvoorraad. ‘Dat lijkt me geen reden om de vrije huursector volledig te willen beknotten. Door micromanagement toe te willen passen op een kleine groep excessen, maak je de bestaande voorraad nog minder toegankelijk en beperk je mogelijkheden om door te stromen.’

Wil je als gemeente meer woningen in de betaalbare prijsklasse, dan zijn acceptabele grondprijzen dan wel subsidies, zoals de Woningbouwimpulsen volgens Maarsen de belangrijkste knop waaraan lokale bestuurders en het Rijk kunnen draaien. Daarbij ontkomen gemeenten er niet aan om ook te kijken naar het buitengebied en in ieder geval aan randen van steden. ‘Binnenstedelijk moeten gemeenten, corporaties en marktpartijen verdichten combineren met de energietransitie en verduurzaming van de bestaande voorraad. Dat gaat verder dan de huidige politieke discussies die ad hoc zijn, zich richten op kleine delen van de markt en schaarste herverdelen in plaats van verminderen. Je moet hoofd- en bijzaken kunnen scheiden.’

Meer leiderschap nodig

Er is ook volgens Maarsen meer regie nodig om de woningnood op te lossen, maar ze laat in het midden of dat door de heroprichting van het ministerie van VROM moet gebeuren. ‘Geef het beestje maar een naam. Ik denk dat het vooral belangrijk is dat er een bewindspersoon komt die toegewijd aandacht besteedt aan de woningmarkt. Daarbij is meer leiderschap nodig. Dat voorkomt dat mooie plannen direct per uitruil sneuvelen in een coalitieakkoord.’

Leiderschap moet wat haar betreft ook slechtdoordachte politieke besluiten voorkomen. Ze doelt specifiek op de aanpassing van de overdrachtsbelasting per 1 januari. ‘Doel was de starter tegemoet te komen in de betaalbaarheid van de koopwoningen, maar gevolgen zijn stijgende koopsommen voor de starter en dalende waarden van de huurwoningen. Uit taxaties die sindsdien hebben plaatsgevonden blijkt namelijk dat er door verhoging van het tarief voor beleggers al miljarden aan pensioenvermogen zijn verdampt. Een dergelijke manier van besluitvorming vind ik zó onbekwaam, vooral als de achterliggende redenen zijn dat er nog geld moest worden gevonden om wat te doen voor starters en het ook politiek zo belangrijke Klimaatakkoord. Pensioenkapitaal is gericht op de zeer lange termijn en derhalve niet opportunistisch.’