Overheid gooit olie op het vuur met opkoopbescherming

Onlangs werd bekend dat steeds meer gemeenten voor bepaalde wijken versneld een opkoopverbod voor beleggers willen invoeren om een gebrek aan betaalbare woningen te voorkomen. Na het verhogen van de overdrachtsbelasting en de zelfbewoningsplicht is dit de zoveelste maatregel die de overheid neemt in een poging de woningmarkt te reguleren. Uiteraard zonder gewenst resultaat.

Door een opkoopverbod kunnen gemeentebesturen straks woningbeleggers uit bepaalde wijken weren. Als de Eerste Kamer instemt met de wetswijziging, kunnen gemeenten voor een periode van vijf jaar verbieden dat bepaalde woningen worden opgekocht door beleggers die er een huurpand van willen maken.

Duurder door schaarste

Met deze maatregel hoopt de overheid dat particuliere huizenkopers meer kansen hebben om een woning te bemachtigen. Maar waar de overheid weer niet bij stilstaat is dat huurhuizen nog schaarser worden zonder het aanbod aan huurwoningen van woningbeleggers. Huurprijzen zullen stijgen. Dat is nou marktwerking.

Een opkoopverbod gaat zorgen voor een tweedeling, met wijken waar de particuliere woningbelegger niet in mag beleggen en wijken waar dat wel mag. Dat betekent dat er wijken komen waar starters – die door lagere overdrachtsbelasting meer kunnen betalen – met elkaar gaan concurreren, en wijken waar beleggers het gevolg van minder aanbod gaan ervaren en waar de woningprijzen ook zullen stijgen.

Meer bouwen

Een opkoopverbod voor beleggers lost dus niks op. Factoren die wel kunnen voorkomen dat de woningprijzen blijven stijgen, zijn het woningaanbod, het verschil tussen huren en kopen en de ‘straf’ die staat op samenwonen wanneer je een uitkering ontvangt.

Ten eerste kan de betaalbaarheid van woningen worden vergroot door meer te bouwen. Momenteel zijn er in Nederland zo’n 300.000 woningen te weinig. Om dit probleem aan te pakken zou de landelijke overheid zich minder rigide moeten opstellen en procedures voor de bouw moeten versnellen. Met name de extra regelgeving in sommige gemeentes werkt contraproductief.

Huren moet goedkoper zijn

Ten tweede zou kopen duurder moeten zijn dan huren, of tenminste even duur. Dat is nu niet het geval. Op dit moment is kopen substantieel goedkoper dan huren. Met de huidige hypotheekrente van twee procent, zullen de woonlasten na hypotheekrenteaftrek lager zijn dan twee procent. Dit terwijl de huren vaak vier procent of hoger zijn van de waarde van de woning. Zo is kopen dus ongeveer de helft goedkoper dan huren. En zo lang de maandlasten van de koper lager liggen dan die van de huurder, zal de run op de huizenmarkt van verschillende kanten niet verminderen.

Niet korten op uitkering

Ten derde zouden uitkeringsgerechtigden niet op hun uitkering moeten worden gekort als ze met een andere uitkeringsgerechtigde gaan samenwonen. Dat is momenteel wel het geval en dit zorgt er onder meer voor dat twee of drie bevriende AOW’ers nooit samen in één huis gaan wonen, omdat zij dan een lagere uitkering ontvangen. Dit terwijl AOW’ers vaak een nog (grote) gezinswoning bezet houden. Wanneer deze uitkeringen worden omgezet in een vast bedrag als basisinkomen, zouden veel meer uitkeringsgerechtigden geneigd zijn samen te wonen en komen er aanzienlijk meer woningen vrij.

Beleggersrally

Het is zeer de vraag of de overheid heeft nagedacht over de beleggersrally die de voorgestelde maatregel teweegbrengt wanneer deze niet direct wordt ingevoerd. Net als bij de verhoging van de overdrachtsbelasting, zullen woningbeleggers nog vlug in een pand investeren voordat de maatregel zijn intrede doet. Ter voorbereiding op deze maatregel zullen de prijzen dan tijdelijk nog harder stijgen. En dat is juist wat de maatregel moet voorkomen.

De afgelopen jaren is gebleken dat woningmarktregulering de krapte op de woningmarkt niet oplost. Sterker nog, het heeft een averechts effect. Door woningmarktregulering zoals opkoopbescherming wordt het aanbod nog kleiner en de prijzen juist hoger. Met opkoopbescherming gooit de overheid olie op het vuur. En dat voor een woningmarkt die al zo oververhit is.

Huib Boissevain is ceo van Annexum