In de vastgoedwereld heeft het onderwerp verduurzaming inmiddels een vaste plek gekregen. Denk aan duurzaamheid in de bouw, bijvoorbeeld door middel van houten hoogbouw. De aanpak van verduurzaming van vastgoed is voor iedere situatie anders.
Bij bestaande bouw moet men bijvoorbeeld rekening houden met de huidige constructie. Terwijl bij nieuwbouw alle keuzes op het gebied van constructie en materiaal vaak nog open liggen. Een onmiskenbare trend is hoogbouw met hout. Dit heeft veel voordelen, maar levert ook vraagstukken op. Hoe is het bijvoorbeeld gesteld met de veiligheid? En hoe houd je een houten gebouw verzekerbaar?
Niet alleen in het buitenland zijn projecten in houten hoogbouw in ontwikkeling. Op dit moment bouwt men ook in Nederland al houten hoogbouw. Het hoogste houten gebouw is Patch22 in Amsterdam. En als het goed is gaat Haut, een appartemententoren van 72 meter, dit in hoogte voorbij. Jack Zuidweg, business partner Vastgoed bij Centraal Beheer, zegt hierover: “Wij worden als verzekeraar ook gevraagd hoe wij hier tegenaan kijken. En welke mogelijkheden wij kunnen bieden. Bij houtbouw komt, net als bij bestaande bouw, brandveiligheid om de hoek kijken. Zeker bij houtbouw is de brandbestendigheid van groot belang. De brand in 2017 in de Grenfell-toren in Londen laat zien dat het heel verkeerd kan aflopen als we hier niet goed over nadenken. Tenminste 72 doden en 77 gewonden waren hier het gevolg. De totale kosten van de brand kunnen ergens tussen de £ 200 miljoen en £ 1 miljard uitkomen. Denk bijvoorbeeld aan de omvang en kosten van een rechtszaak, het aantal doden, herhuisvesting en rehabilitatiekosten, sloop- en herbouwkosten en ook of er andere torenblokken moeten worden verbeterd of geëvacueerd. Het mag duidelijk zijn dat een verdere studie naar de mogelijke effecten van brandbaar materiaal onze aandacht heeft.”
De keuze voor hout als materiaal voor verduurzaming is heel logisch. Hout is van nature duurzaam en is circulair. Het is een snelgroeiende vernieuwbare bron waarmee je efficiënt kunt bouwen. En het bevordert de gezondheid. Geen wonder dus dat bouwen met kruislaaghout (CLT) in opkomst is. Deze manier van duurzaam bouwen zorgt voor een lagere belasting van het milieu en heeft een kortere bouwtijd. Dit komt omdat de wand- en vloerdelen al in een fabriek worden gemaakt. In stedelijke gebieden is de grond schaars is en de vraag naar betaalbare woningen hoog. Hier is hoogbouw in kruislaaghout een goede oplossing om het huisvestingsvraagstuk op te lossen.
Jack: “Met houten hoogbouw komt er een nieuw en onbekend risico op ons af. De doelstelling van Centraal Beheer is om onze relaties te helpen zich zeker te voelen in tijden van klimaatverandering. Het klimaat verandert en de kans op extreem weer neemt toe. Dat betekent dat er ook een grotere kans is op schade. Door bliksem, hagel, overstroming, regen, sneeuw, vorst, ijzel of wind. Wereldwijd zien verzekeraars de gevolgen van klimaatverandering terug in hun cijfers. (Bron: Verbond van Verzekeraars). Bij de ontwikkeling van nieuwe projecten worden we graag in een vroeg stadium betrokken. Zodat we mee kunnen denken over mogelijke oplossingen. Dit doen we onder andere voor het Instituut Fysieke Veiligheid.”
Jack vertelt: “Ondernemers helpen zich zeker te voelen in tijden van klimaatverandering is uitdagend. Het gaat om nieuwe en onbekendere risico’s. Daar moet je goed over nadenken. Wij kiezen er als Centraal Beheer bewust voor om in diverse duurzame projecten te stappen. Ook als we nog niet precies een goede inschatting van de risico’s kunnen maken. Met de kennis die we daarbij opdoen, kunnen we onze klanten voorzien van diensten en adviezen. En niet onbelangrijk voor een verzekeraar: we onderzoeken hoe wij ervoor kunnen zorgen dat deze nieuwe risico’s verzekerbaar blijven. Op die manier blijven we leren over nieuwe ontwikkelingen. En dat is de manier om ook in de toekomst van meerwaarde te blijven voor onze klanten.”
Een goed voorbeeld is de brandbaarheid van kruislaaghoutbouw. Dit staat ter discussie in verband met de verzekerbaarheid. Kruislaaghout blijft een brandbaar bouwmateriaal. Het wordt vaak gecombineerd met onbrandbare bouwmaterialen zoals beton en staal om hoogbouw te realiseren. Onderzoekers onderzochten de brandveiligheid van kruislaaghout en hebben positieve resultaten. Echter zijn de resultaten gebaseerd op kleinschalige testen. En er zijn nog geen uitgebreide, goed onderbouwde onderzoeken uitgevoerd. Brandveiligheid volgens bouwvoorschriften betekent in feite vluchtveiligheid zodat er geen slachtoffers vallen. Een brandend gebouw stort gedurende een bepaalde tijd niet in waardoor mensen het gebouw kunnen verlaten. Maar brandveilig is niet hetzelfde als brandbestendig. En uit onderzoek blijkt dat kruislaaghout niet brandbestendig is.
Jack legt dit uit: “Als verzekeraar schatten wij in of er bij brand sprake zal zijn van een totaalverlies of van een deelverlies. Dit doen wij op basis van 2 scenario’s. Scenario 1 is onder normale omstandigheden waarbij wij rekening houden met een effectieve brandweerinzet en brandbeveiligingsinstallaties die goed werken. Het 2e scenario is op basis van de meest ongunstige omstandigheden waarbij er geen effectieve brandweerinzet mogelijk is en brandbeveiligingsinstallaties niet werken. Bij onroerend goed met onbrandbare bouwmaterialen en constructies gaan wij onder normale omstandigheden uit van een gedeeltelijk verlies. De brandschade inclusief rook, roet en blusschade blijft beperkt tot enkele appartementen en de draagconstructie blijft intact. Bij kruislaaghoutbouw en vooral bij hoogbouw schatten wij de schade in onder de meest ongunstige omstandigheden en dus een totaalverlies. We moeten bijvoorbeeld niet alleen rekening houden met constructieve schades maar ook met esthetische schades aan het hout. En hoe kunnen wij geprefabriceerde elementen in een gebouw herstellen? Kortom, het accepteren van dit soort ‘nieuwe’ risico’s is niet vanzelfsprekend. Zowel voor ons als verzekeraar als voor u als ondernemer.”
Wat u kunt doen aan verduurzaming van vastgoed, is voor iedereen verschillend. En er zijn talloze kansen op dit gebied. Bent u benieuwd naar wat u kunt doen om de 1e stap te zetten richting een duurzame toekomst? Download whitepaper