Op 24 april 2020 heeft de Hoge Raad een arrest gewezen over de hoogte van servicekosten dat van belang is voor de verhuurders van vrije sector woonruimte. Twee jaar eerder heeft het Gerechtshof Amsterdam nog geoordeeld dat partijen bij een vrije sector huurovereenkomst contractsvrijheid hebben met betrekking tot (de hoogte van) de servicekosten. Volgens het hof hoefde geen relatie met de werkelijke kosten te bestaan, terwijl hetzelfde hof eerder had geoordeeld dat de servicekosten redelijk moesten zijn. De Hoge Raad heeft de knoop nu doorgehakt.
De hierna volgende feiten lagen aan het arrest van de Hoge Raad van 24 april 2020 ten grondslag.
Tussen een (particuliere) verhuurster en haar huurster heeft van 1 augustus 2014 tot 15 november 2016 een huurovereenkomst bestaan met betrekking tot een in Amsterdam-West gelegen vrije sector woonruimte. De huurster was op grond van de huurovereenkomst EUR 1.500,- verschuldigd voor het gebruik van de woning. Dat totaalbedrag was in de huurovereenkomst onderverdeeld in de hierna volgende vergoedingen:
Gedurende de looptijd van de huurovereenkomst kwam de huurster haar verplichtingen keurig na en betaalde zij de verhuurster maandelijks het overeengekomen bedrag van EUR 1.500,- De verhuurster heeft tijdens de looptijd van de huurovereenkomst geen afrekening verstrekt van de maandelijks door de huurster betaalde bedragen aan meubilering. Dat heeft de verhuurster na het einde van de huurovereenkomst ook niet gedaan.
Enkele weken nadat de huurovereenkomst tussen partijen was geëindigd, heeft de huurster een advocaat ingeschakeld en aanspraak gemaakt op terugbetaling van EUR 16.843,75 aan betaalde VvE-bijdragen en meubileringskosten. Volgens de huurster was dit bedrag onverschuldigd door haar betaald. De verhuurster heeft het bedrag niet terugbetaald en er volgde een procedure bij de kantonrechter. In die procedure vorderde de huurster de verhuurster te veroordelen tot betaling aan huurster van EUR 11.05,28 aan onverschuldigd betaalde (service)kosten voor meubilering en EUR 5.500,- aan onverschuldigd betaalde VvE-bijdragen.
Volgens de huurster had de verhuurster zich niet aan de wettelijke plicht gehouden om de betaalde voorschotbedragen jaarlijks en bij het eindigen van de huurovereenkomst af te rekenen. De huurster had ook geen inzage gekregen in stukken die aan een afrekening ten grondslag lagen. Verder stelde de huurster dat de VvE-bijdrage niet aan haar kon worden doorberekend, omdat deze bijdrage geen betrekking had op een aan haar geleverde levering of dienst.
Volgens de verhuurster handelde de huurster in strijd met de redelijkheid en billijkheid. In dat kader voerde de verhuurster aan dat de totale huurprijs marktconform was en dat de maandelijkse kosten van de woning zo hoog waren dat de huurinbrengsten nauwelijks volstonden om die kosten te dekken. Volgens de verhuurster klopte de uitleg van de huurovereenkomst door de huurster verder niet, had de huurster niet tijdig geklaagd en maakte de huurster misbruik van recht.
De kantonrechter heeft de huurster in het gelijk gesteld.
De verhuurster is vervolgens in hoger beroep gegaan. Het hof heeft het vonnis van de kantonrechter vernietigd en de vorderingen van de huurster afgewezen. Het hof nam contractsvrijheid ten aanzien van (de hoogte van) de servicekosten als uitgangspunt bij de huur van vrije sector woonruimte. Volgens het hof moest de letterlijke test van de wet zo worden uitgelegd. Het hof overwoog daarover (r.o. 3.7):
‘’De betalingsverplichting van de huurder ten aanzien van de servicekosten beloopt het bedrag dat ter zake is overeengekomen, zo bepaalt immers bedoeld artikellid.’’
Doordat partijen afspraken hadden gemaakt over (de hoogte van) de servicekosten, hoefden deze servicekosten volgens het hof niet meer aan de redelijkheid te worden getoetst. Volgens het hof waren partijen alleen ten aanzien van de vergoeding van EUR 110,- in verband met de nutsvoorzieningen overeengekomen dat verrekening volgde en had dus alleen dit bedrag het karakter van een voorschot. De vergoeding voor de meubilering en de bijdrage in de VvE-kosten dienden volgens het hof te worden gezien als vaste bedragen, zonder dat afrekening daarvan aan de hand van de werkelijke kosten plaatsvond. Bovendien gold volgens het hof met betrekking tot de bijdrage in de VvE-kosten dat dit geen kosten waren waarop art. 7:259 BW betrekking had en dat het partijen aldus vrijstond daarover af te spreken dat deze kosten voor rekening van de huurster kwamen. Het hof ging aldus uit van een vergaande contractsvrijheid.
Naast de kale huurprijs, kan de verhuurder kosten voor de nutsvoorzieningen en servicekosten bij de huurder in rekening brengen. Een verhuurder mag geen zaken in rekening brengen via de servicekosten, waarvoor de huurder al (kale) huur betaalt. Denk daarbij aan kosten voor onderhoud van het gebouwencomplex en mechanische en elektrische installaties, de aanleg van gemeenschappelijke groenvoorzieningen en parkeerplaatsen/bestrating, het eigenaarsdeel van de onroerende zaakbelasting, rioolrechten en de premie voor de opstalverzekering.
Art. 7:259 BW geeft de regeling voor de betalingsverplichting van de huurder in verband met de kosten van de nutsvoorzieningen en de servicekosten. Art. 7:259 BW luidt voor zover relevant als volgt:
De bepaling geeft aldus weer welk bedrag door de huurder verschuldigd is voor door de verhuurder geleverde diensten en voorzieningen. Daarbij is het uitgangspunt dat deze diensten en voorzieningen moeten zijn afgesproken tussen de huurder en de verhuurder. Het artikel bevat in het tweede lid de wijze waarop de servicekosten worden vastgesteld en jaarlijks met de huurder worden afgerekend. Overigens kent de wet geen sanctie op het niet (tijdig) verstrekken van een kostenoverzicht. Art. 7:261 lid 1 BW bepaalt wel dat de verhuurder het voorschot niet mag verhogen als het kostenoverzicht niet is verstrekt, hetgeen uiteraard onwenselijk is voor de verhuurder.
De huurder heeft onder andere de volgende betalingsverplichtingen:
Kosten meubilering
De vergoeding voor de meubilering kan tot de servicekosten worden gerekend, voor zover het gaat om een vergoeding voor roerende zaken (zie de bijlage bij het Besluit Servicekosten). De Huurcommissie hanteert een beleid waarbij er vanuit wordt gegaan dat roerende zaken vijf of tien jaar meegaan en jaarlijks 20% respectievelijk 10% van het aankoopbedrag wordt afgeschreven en in rekening aan de huurder mag worden gebracht. Als een roerende zaak volledig is afgeschreven, kan dus geen vergoeding meer bij de huurder in rekening worden gebracht.
Met betrekking tot de VvE-kosten geldt dat alleen kostenbijdragen voor zaken of diensten die in verband met de bewoning van de woonruimte worden geleverd, als servicekosten door de verhuurder bij de huurder in rekening kunnen worden gebracht (voor zover partijen dat overeen zijn gekomen). Voorbeelden daarvan zijn de schoonmaakkosten voor de gemeenschappelijke ruimtes door een huismeester of de kosten voor glasbewassing van ruiten die voor de huurder bereikbaar zijn. Kosten die samenhangen met de eigendom van de woning kunnen daarentegen niet als servicekosten in rekening worden gebracht.
Wetsgeschiedenis art. 7:259 BW
Hoe verhoudt het voorgaande zich nu tot art. 7:259 BW? Aangezien in de zaak die aan de Hoge Raad is voorgelegd is uitgesplitst welke kosten verschuldigd zijn als i) kale huurprijs, ii) voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en iii) als servicekosten, komt het vervolgens aan op de regeling van de wet.
Kort samengevat heeft de wetgever nooit de bedoeling gehad om bij vrije sector woonruimte volledige contractsvrijheid te laten bestaan ten aanzien van (de hoogte van) de servicekosten. De wet dient zo te worden begrepen dat bij gebreke van overeenstemming tussen de verhuurder en de huurder over de periodieke afrekening van de servicekosten, de betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot de servicekosten het bedrag beloopt dat bij ministeriële regeling is vastgesteld of een bedrag dat als redelijke vergoeding voor de geleverde diensten kan worden beschouwd. Het is dus niet zo dat de bewoordingen luidende dat de betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten het bedrag beloopt dat door de huurder en verhuurder is overeengekomen, partijen bij een vrije sector woonruimte volledige contractsvrijheid hebben en zij in dat kader alles mogen afspreken wat ze willen. Dat betekent ook dat partijen niet kunnen afspreken dat VvE-bijdragen die betrekking hebben op eigenaarslasten, of andere bedragen die volgens de wet geen servicekosten zijn, bij de huurder als ‘servicekosten’ in rekening kunnen worden gebracht.
De Hoge Raad heeft de huurster gelijk gegeven. De contractsvrijheid wordt dus niet voorop gesteld.
Als de verhuurder en huurder geen afspraken hebben gemaakt over de servicekosten, is de huurder een redelijke vergoeding verschuldigd is die in verhouding staat met de daadwerkelijke kosten van de overeengekomen services.
De Hoge Raad heeft duidelijkheid geschept en voorkomt zo dat cowboys op de woningmarkt de servicekostenregeling aangrijpen om torenhoge bedragen bij de huurders in rekening te brengen. Toch is het de vraag wat dit oplevert. Zodra de kale huurprijs van een woning voldoende woningwaarderingspunten heeft om in het vrije sector stelsel te vallen, hebben partijen volledige contractsvrijheid met betrekking tot de hoogte van de (kale) huurprijs. Eventuele (on)kosten kan de verhuurder vervolgens in die kale huurprijs opvoeren, voor zover die kosten niet in de servicekosten kunnen worden doorberekend aan de huurder. Alleen de verhuurder die twijfelt of de woning voldoende woningwaarderingspunten heeft om als vrije sector huur te kunnen worden aangeduid, loopt risico bij het opnemen van dergelijke kosten in de kale huurprijs.
Heeft u vragen over de servicekosten die u bij uw huurders in rekening kunt brengen? Neem contact op met Claudia van Meurs-Janssens van de Praktijkgroep Vastgoed- en bestuursrecht.