De vastgoedwereld staat op zijn kop. De coronacrisis stelt vastgoed flink op de proef en met de komst van corona is er een discussie ontstaan omtrent het begrip marktwaarde. Gevreesd wordt dat er te hard wordt afgewaardeerd omdat Corona ervoor zorgt dat er een tekort aan referentietransacties gaat ontstaan in commercieel vastgoed.
Er is de afgelopen maanden veel gezegd en geschreven over de gewenste kwaliteit, of het gebrek daaraan, van het waarderen van vastgoed en de taxatierapporten. Moet de sector nu wel of niet massaal overstappen naar modelmatig waarderen? En kun je stellen dat vastgoed te complex is geworden doordat er met téveel factoren rekening moet worden gehouden? Anno 2020 kun je er niet meer om heen gebruik te maken van economische simulatie en kunstmatige intelligentie, ook wel Artificial Intelligence (AI).
“Door vastgoed goed te onderzoeken en te sturen op harde data maakt AI het waarderen van vastgoed objectiever”
Het waarderen van vastgoed
De complexiteit van het waarderen van vastgoed zal de komende jaren alleen maar verder toenemen. Niemand kent de toekomst, maar je wilt wel weten wat je te wachten staat. Zeker bij vastgoed zijn de belangen groot en is er veel geld mee gemoeid. Te lage waarderingen leiden tot onnodige afschrijvingen en te hoge waarderingen geven een onrealistisch beeld van de werkelijkheid. Daarnaast is objectiviteit van het waarderen van vastgoed een punt van discussie die nu voornamelijk wordt geprobeerd op te lossen door strenge regels, controle en een tuchtcommissie. Er wordt bij het waarderen gehandeld uit een visie en overtuiging waarbij het gebruikte model onvoldoende aansluiting heeft bij vraag uit de praktijk.
Door vastgoed goed te onderzoeken en te sturen op harde data maakt AI het waarderen van vastgoed objectiever. Dit zorgt ervoor dat de discussie zich meer kan focussen op het behalen van het juiste financieel-, maatschappelijk- en functioneel rendement. AI kan dan onderzoeken welk scenario het beste past bij het beleid en randvoorwaarden van het vastgoedobject. Uiteindelijk zal AI niet alleen ‘rapporteren’ op een integrale waardebepaling van financieel-, maatschappelijk- en functioneel rendement maar zal zichzelf ook kunnen uitleggen welke invloed het heeft op de uitkomst. Transparant en objectief.
De inzet van AI, wat betekent dat concreet voor de waardebepaling van vastgoed?
De inzet van AI betekent op basis van modelmatig waarderen en harde real time data een onderbouwde visie van de reële waarde van vastgoed. Dus niet een voltiele dagkoers maar een relevant gegeven waarop beleggers, vastgoedeigenaren en financierders hun lange termijnstrategie kunnen baseren. Hierbij houdt AI automatisch rekening met de lange termijn kwaliteiten die relatie hebben tot:
- de kwaliteit van het vastgoed;
- de kwaliteit van adaptiviteit, circulariteit en duurzaamheid;
- de kwaliteit van geldstromen op de lange termijn (Impact investing);
- de kwaliteit van de belegger/beheerder.
In de huidige taxaties komen de laatste drie punten onvoldoende of niet aan bod terwijl banken door de regelgeving en toezichthouders juist worden gehouden aan taxaties ter bepaling van hun risico’s en beslag op kapitaal. Daarnaast komt ook het Klimaatakkoord steeds dichterbij en dat heeft grote consequenties voor de vastgoedsector als dit niet wordt meegenomen in de waarderingsmethodieken.
Vanuit dit kader vindt er een herijking plaats van marktwaarde naar ‘stabilized sustainable value’ (gestabiliseerde duurzame waarde) waarbij een object wordt gewaardeerd op basis van de huidige performance (economisch, duurzaam en functioneel) tegen een lange termijn te verwachten waarde, rendement en risicoprofiel. Vervolgens wordt het object gewaardeerd tegen een aanvangsrendement gebaseerd op een gemiddelde van de afgelopen jaren en/of de forecast van de lange termijn. Dit geeft dan de waarde weer zonder rekening te houden met korte termijnschokken in cashflow en aanvangsrendement, die in de markt wel optreden.
Waarom is AI beter in het voorspellen van de waardeontwikkeling van vastgoed dan de mens?
Bij de huidige vorm van taxatie of waardebepaling kan niet overal rekening mee worden gehouden, want daar is de vastgoedwereld te complex voor. Zeker als het gaat om een integrale benadering van de economische-, duurzame- en functionele aspecten in combinatie met economische beleidsvraagstukken. Daarbij wordt het steeds belangrijker om menselijk gedrag te analyseren om toekomstig gebruik van vastgoed ‘te snappen’. Ondanks dat de toekomst moeilijk voorspelbaar is, kan AI al deze factoren meewegen en is het beter in het herkennen van patronen en trends van grote hoeveelheden data.
Zo wordt er voorkomen dat er een parallelle werkelijkheid wordt gecreëerd met waarderingen van objecten die mogelijk nooit meer voor deze prijzen verkocht kunnen worden. In het verlengde wordt voorkomen dat er een enorme schok plaatsvindt in het financiële systeem met zeer grote afwaarderingen in korte tijd. Wat weer zou leiden tot grote problemen bij banken.
Hoe ziet een waardebepaling van vastgoed in een gesimuleerde vastgoedeconomie eruit?
In de huidige tijd moeten waardebepalingen van de marktwaarde van een asset ‘snel’ met rekenmachines, Excel en wat beperkte vastgoedrekenformules worden berekend. Dat is nog wel te doen, maar bepalen wat een asset over een maand of over een paar jaar waard moet zijn, is een heel ander verhaal. Zeker gezien het feit dat er onvoldoende aansluiting is met belangrijke risico’s voor de financiële stabiliteit. Denk daarbij aan klimaat- en energietransitie risico’s, abrupte correctie op financiële markten en omslag op de commercieel vastgoed- en woningmarkt. De evolutie van de waarde en financiële performance van een asset moet nog helemaal worden uitgerekend met het hoofd. En dat kan best een vervelende exercitie zijn, want met een paar scenario’s en verschillende opties ben je al snel even bezig.
Een gesimuleerde vastgoedeconomie wordt gedreven door het technologisch tijdperk waarin een rekenmachine zo goed als overbodig is geworden. De inzichten zijn daarmee realtime beschikbaar en er zijn zelfs apps voor op de smartphone! Net zoals we dat nu zien bij opties op een online beursplatform. Assets en de investeringen die hiermee gepaard gaan worden, zoals we dat nu kennen, bij aandelen beschermd door te handelen in opties. De ingebouwde flexibiliteit van investeringsbeslissingen die ontstaat zorgt voor een toepassing op reële (niet-financiële) assets vanuit de waardering van lange termijnkwaliteiten. Deze flexibiliteit in investeringen leidt direct tot een verlaging van dit risico waar investeerders in vastgoed zo relatief avers tegenover staan.
Hoe kan er uit de gesimuleerde vastgoedeconomie een conclusie worden getrokken?
Als je de gesimuleerde vastgoedeconomie vergelijkt met de richtlijnen van taxateurs dan lopen de modellen die worden gebruikt niet ver uit elkaar. De werkelijke economie van het vastgoed is veel ingewikkelder dan wat wordt bestudeerd tijdens de waardebepaling van vastgoed. Dit geldt ook voor waar men vanuit gaat bij het vormen van beleid hier omheen. AI kan veel beter deze complexiteit aan, herkent patronen en legt verbanden die de mens boven de pet gaan. Hierbij kan je denken aan inzichten om de waarde evolutie te bepalen, maar ook voor het selecteren van de juiste investeringsopties en het onderzoeken van transformatie- of verduurzamingsscenario’s. Een paar basic mogelijkheden hierbij zijn bijvoorbeeld:
- Het selecteren van de beste asset voor een bepaalde strategie (het systeem bepaalt dit voor je).
- De optimale tijd om een (verduurzaming) investering uit te oefenen.
- Positie hedging (welke asset samenstelling moet je kopen om een vastgoedportfolio te hedgen).
- Risicomanagement: de kansen op succes en verlies, worden daarbij visueel real time weer gegeven.
Dit is een kleine greep uit talloze verschillende mogelijkheden waar conclusies uit kunnen worden getrokken om te sturen. Met simulatie is de markt vervolgens in staat hun eigen strategieën te testen, break even-niveaus visueel weer te geven en de kans op succes bij een strategie te duiden. Door puur naar data te kijken leert AI de markt wat ze moeten doen en wat het meest winstgevend voor hen is.
Hoe gaat AI om met de onvolkomenheden van de vastgoedmarkt?
AI vergelijkt en weegt de waardeontwikkelingen van verschillende sectoren tegelijk. Zowel nationaal als internationaal. De output levert waardevolle informatie op om te anticiperen hoe de desbetreffende markt zich beweegt. Hierbij is het niet meer noodzakelijk te speculeren op waar deze parameters naartoe kunnen gaan, maar is direct een transparante onderbouwing. Tegelijkertijd heeft AI de inkomstenkapitalisatie trends verwerkt in scenario’s die onder andere worden gecombineerd met BAR, NAR en DCF-model, zodat cashflows contant worden gemaakt op basis van de reële economie en niet die van de onveranderlijke eeuwigheid. Er wordt meteen inzichtelijk welke correcties worden gemaakt voor leegstand, investering en huurverlies. Het verschil in waarde geeft significant weer of en wanneer de markthuur en rendement moet worden aangepast.
We zitten nu midden in de crisis. De vastgoedmarkt ziet er compleet anders dan een jaar geleden. In hoeverre kan AI rekening houden met dit soort veranderingen?
Simulaties zijn bij uitstek geschikt om te zoeken naar oplossingen van een probleem waar we nog niet eerder mee te maken hebben gehad. Corona en de gevolgen die hieruit voortkomen zijn hier een uitstekend voorbeeld van. Het mooie van AI is dat je ten alle tijden de wegingen en parameters kunt bijstellen en op die manier verschillende scenario’s kunt zien en analyseren. Welke opties zijn heeft een kantorenportefeuille als de trend van thuiswerken definitief tot het nieuwe normaal behoort? Wat betekent de circulaire economie voor de exploitatiekosten en het rendement van een asset? In basis kun je ieder doel en iedere randvoorwaarde instellen en AI vragen wat de beste oplossing is. De unieke materiële, cyclische- en renderende eigenschappen van vastgoed worden immers door AI gecorreleerd. Dit voordeel is extra relevant voor een beleggingsportfolio met investeringen in veel dezelfde markten. Deze zijn risicovoller vanwege het feit dat wanneer een markt in stort, de hele portfolio negatief rendeert.
Wanneer kunnen we het gebruik van AI voor de waardebepaling van vastgoed verwachten?
Het belangrijkste argument voor de toepassing van AI voor de waardebepaling van vastgoed is de exponentiële groeicurve van menselijke- en technologische ontwikkeling. De ontwikkeling van kunstmatige intelligentie is zichtbaar binnen het vastgoed op meerdere vlakken, waaronder in waardebepaling, verduurzaming, big data en herkenning. De fase van “hype” zijn we gepasseerd en de impact ervan wordt, naarmate we meer de toepassingsmogelijkheden gaan zien, steeds groter. Vooral door verbeterde algoritmes, de toegenomen rekenkracht van computers en de hoeveelheid beschikbare data om neutrale netwerken te trainen neemt met de dag toe binnen het vastgoed.
Dit betekent dat de tijd is gekomen dat ook de vastgoedsector niet meer achterover kan leunen en blijven doen wat men altijd al deed. Nieuwe inzichten zijn nodig om vastgoed toekomstbestendig te maken. Er zijn al techbedrijven die zich focussen op deze belangrijke ontwikkeling en de markt adviseren op basis van deze nieuwe inzichten. Zij hebben al diverse platformen en producten ontwikkelt die AI gebruiken voor belangrijke inzichten, zoals het waarderen van het vastgoed van morgen. Deze geven nu al een forecast van financieel-, maatschappelijk- en functioneel rendement van een asset. De opstap naar niet meer kijken naar de marktwaarde van het vastgoed maar naar de toekomstige performance en schulden wordt daarmee steeds kleiner.
Jacques van der Krogt MBA
CEO
+31 6 404 217 21
Jacques@dapple.eu
Postbus 21547 | 3001 AM Rotterdam
www.dapple.eu
