Waarom de prijzen van kantoren en winkels stijgen

Dit artikel werd eerder gepubliceerd op  vastgoedmarkt

De prijzen van kantoren en winkels stijgen nog altijd ondanks alle coronategenwind blijkt uit cijfers van het Kadaster en het CBS over het eerste kwartaal. Hoe zit dat?

De prijzen van industriepanden stegen op jaarbasis met 6,6 procent volgens cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en het Kadaster op basis van de transactiecijfers over het eerste kwartaal. Onder industriepanden worden zowel logistieke als industriële panden verstaan. Daarmee stegen die prijzen het sterkst van alle typen commercieel vastgoed. Kantoren werden in doorsnee 6,1 procent duurder terwijl huurwoningen gemiddeld voor 4,4 procent meer werden verhandeld. De prijsstijging bij de winkelpanden bleef wat achter met een plus van 2,3 procent op jaarbasis. Hiermee zet de trend van stijgende prijzen van commercieel vastgoed verder door, aldus het CBS en het Kadaster.

Vertekend beeld

De prijsstijgingen in de winkel-en kantoormarkt zijn best opmerkelijk gezien de tegenwind waarmee deze sectoren worstelen door corona (thuiswerken, versnelling e-commerce). In een webinar van het CBS en Kadaster mede naar aanleiding van het onderzoek, stelde Frank Verwoerd, hoofd Marktonderzoek bij internationaal vastgoedadviseur Colliers, dat de uitkomsten een ‘vertekend beeld’ geven van de werkelijke ontwikkeling in deze markten. ‘Als je alleen kijkt naar de feitelijke transacties zoals CBS en het Kadaster doen, dan laat je de slechtere delen van de markt buiten beschouwing. Het is nu eenmaal zo in de kantoren en winkelmarkt dat beleggers de meer risicovolle producten mijden en kiezen voor bijvoorbeeld wijkwinkelcentra, supermarkten en kantoorlocaties op OV-knooppunten. Beleggers laten de minder courante panden gewoon links liggen.’

Peter Hein van Mulligen, hoofdeconoom van het CBS, normaal niet verlegen om een antwoord, kon zelf geen duidelijke verklaring geven voor de aanhoudende prijsstijgingen in winkels en kantoren. ‘Ik kan er eigenlijk niks zinnigs over zeggen. Misschien is het nog te vroeg om conclusies te trekken. We weten nog niet hoe de wereld er straks uitziet na corona.’

Prijsindices commercieel vastgoed

De prijsindices commercieel vastgoed bestaan uit prijsindices voor verkochte huurwoningen, industriepanden, kantoren en winkelpanden. De prijzen van al deze vastgoedtypen zijn in het eerste kwartaal van 2021 gestegen ten opzichte van een jaar eerder.

Hoogste prijsstijging huurwoningen

De prijzen van commercieel vastgoed daalden sinds het begin van de waarneming in 2008. Tussen 2014 en 2016 vertoonden de prijsontwikkelingen een omslag. Sinds deze omslag zijn transactieprijzen van huurwoningen met ruim 69 procent het meest in prijs gestegen, gevolgd door kantoren met ruim 46 procent en industriepanden met bijna 42 procent. De prijzen van winkelpanden vertoonden met een stijging van 9 procent ten opzichte van hun dieptepunt in 2016 de minste tekenen van herstel. De prijzen van huurwoningen en industriepanden zijn inmiddels hoger dan het niveau van 2008. De prijzen van kantoren en winkelpanden liggen onder het niveau van 2008.

Hogere bouwkosten

De totale ingeschatte bouwkosten van vergunde nieuwbouw en verbouw van bedrijfsgebouwen lagen in het eerste kwartaal van 2021 27 procent hoger dan in het eerste kwartaal van 2020. Over heel 2020 lagen de vergunde bouwkosten 5 procent hoger dan in 2019.

Voor de nieuwbouw van bedrijfsgebouwen werd in het eerste kwartaal van 2021 voor ruim 1,3 miljard euro aan bouwkosten een vergunning afgegeven, 55 procent hoger dan in het eerste kwartaal van 2020. De vergunde bouwsom voor verbouwing, herstel en uitbreiding van bedrijfsgebouwen lag met 457 miljoen euro juist 18 procent lager dan een jaar eerder.
De totale bouwkosten van verleende bouwvergunningen geven een indicatie voor wat er in de nabije toekomst gebouwd zal worden.

Minder bouwkosten voor kantoren vergund

De vergunde bouwkosten voor kantoren lagen in het eerste kwartaal van 2021 met ruim 51 miljoen euro bijna 56 procent lager dan een jaar eerder. Over heel 2020 lagen de vergunde bouwkosten bijna 22 procent lager dan in 2019. Vooral de nieuwbouw van kantoren bleef achter. In 2020 namen de vergunde bouwkosten voor nieuwbouw af met 38 procent, terwijl de vergunde bouwsom voor verbouw, herstel en uitbreiding met 5 procent toenam.

Voor de bouw of verbouw van winkels werd voor ruim 47 miljoen euro aan geraamde bouwkosten vergund in het eerste kwartaal van 2021. De vergunde bouwkosten voor nieuwbouw lag 15 procent hoger dan in het eerste kwartaal van 2020, terwijl voor verbouw, herstel en uitbreiding ongeveer hetzelfde werd vergund. In 2020 namen zowel de vergunde bouwkosten voor nieuwbouw (+14 procent) als voor verbouw (+27 procent) toe. Voor winkels worden doorgaans meer vergunningen aangevraagd voor verbouw, herstel en uitbreiding, dan voor nieuwbouw.

Prijsniveau kantoren en winkels onder 2008

Het CBS begon in 2008 met het bijhouden van de transactieprijzen van commercieel vastgoed. Vanaf 2008 was sprake van een daling die in de periode 2014 tot 2016 omsloeg in prijsstijgingen. Sindsdien zijn huurwoningen in doorsnee 69 procent duurder geworden. Kantoren en industriepanden werden respectievelijk 46 en 42 procent meer waard. Winkelpanden toonden de minste mate van herstel met een gemiddelde prijsstijging van 9 procent. Sowieso liggen de prijzen van kantoren en winkelpanden nog altijd onder het niveau van 2008.

Bouwkosten flink omhoog

Verder merken het CBS en het Kadaster op dat de vergunde bouwkosten in het eerste kwartaal van dit jaar flink hoger liggen in vergelijking met een jaar eerder. De totale ingeschatte bouwkosten van zowel nieuwbouw als het verbouwen van bedrijfspanden zijn met ruim een kwart gestegen. De totale stijging van de bouwkosten in 2020 was 5 procent.