‘We hebben elf van de twaalf acquisities stopgezet’
Huib Boissevain, ceo van Annexum heeft in de afgelopen drie maanden afgezien van elf van de twaalf acquisities. ‘Verkopers moeten nog wennen aan de nieuwe realiteit.’
In juni was Annexum nog in gesprek over twaalf aankopen in woningen, supermarkten en leisure. Daarvan is er slechts één blijven staan. Boissevain zei dit de Zuidas Today talkshow Vastgoedcafé. In een reactie op die uitspraak zegt Boissevain tegen Vastgoedmarkt dat de voornaamste reden om af te zien van de aankopen de gestegen rente is. De businesscase is daardoor niet meer rond te rekenen. ‘Als je met vreemd vermogen financiert, word je geconfronteerd met een hypotheekrente die onder de 2 procent zat, en nu boven de 4 procent zit’, aldus Boissevain.
Hij geeft een voorbeeld van een acquisitie die niet door is gegaan: ‘Voor de zomer hadden wij een prijsovereenstemming met een supermarkt, maar er bleek een technisch probleem te zijn. Dat probleem is na de zomer opgelost, maar ondertussen was de rente twee keer zo hoog geworden. Wij hebben tegen de eigenaar moeten zeggen dat om hetzelfde rendement te halen, er 15 procent van de prijs af moet. Als je dat als eigenaar voor de eerste keer hoort, zeg je nee. Dergelijke scenario’s hebben wij in behoorlijk veel dossiers gehad.’
Volgens de Annexum-ceo zit er op dit moment niets anders op dan te wachten totdat verkopers gewend zijn geraakt aan deze nieuwe realiteit. ‘Die rentestijging is de afgelopen maanden erg snel gegaan, normaal gesproken gaat dat geleidelijk en hebben alle partijen de tijd om te wennen.'
Boissevain kan zich aanpassen aan de nieuwe situatie maar merkt op dat partijen die niet met vreemd vermogen investeren, nog wel doorgaan met acquisities. ‘Pensioenfondsen hebben plannen gemaakt voor de lange termijn en die moeten ze uitvoeren. Zij kunnen hun plannen niet iedere paar weken aanpassen. Al gaan zij ook niet meer de hoofdprijs betalen als ze zien dat de rest van de markt die niet meer kan opbrengen.’
Er staat economisch veel te gebeuren volgens de belegger. ‘Op de Mipim wisten we nog niet wat er komen ging, toen stond iedereen te dansen op de vulkaan. Nu weten we dat er een economische herijking moet komen. Bedrijven gaan failliet, mensen raken hun baan kwijt en er komt een grote cost-of-livingcrisis aan. De economie moet weer in balans komen en dat is niet erg. Het wordt een kwestie van verlies nemen en weer door.’
Hoe Boissevain gaat inspelen op deze nieuwe situatie? ‘Wij blijven ons focussen op assetclasses waarbij de huurprijzen niet in gevaar komen. Dat zijn woningen en supermarkten. Met de huidige inflatie zijn supermarkten een goede investering. Daarbij indexeren we de huurprijzen en gaat de huur omhoog.’ Maar in de huurprijs van woningen mag de inflatie niet zomaar gecompenseerd worden. ‘Heel logisch’, zegt Boissevain maar dat neemt volgens hem niet weg dat woningen nog steeds een hele veilige belegging zijn. ‘Nederlanders blijven altijd hun huur wel betalen.'
In de talkshow zat ook Cees van der Spek, Global Corporate Relations Director van Edge aan tafel. Hij zei dat van de acht toekomstige acquisities in West-Europa er één in ontwikkeling is en de overige vertraging hebben. ‘Dat is niet omdat we met z’n allen niet willen of kunnen of dat de vraag er niet is, maar puur vanwege de procedures, eisen en langere onderhandelingen. Het wordt allemaal te veel. Er komen nu wel heel veel dingen bij elkaar waardoor je zegt: even wachten. We moeten uitkijken om niet paniekerig te doen maar er komen nu wel veel onzekerheden samen'.
In een telefonisch gesprek met Vastgoedmarkt verduidelijkt Van der Spek de bedoeling van zijn uitspraken: ‘We zijn met veel acquisities bezig, en daarvan is er op dit moment één vastgelegd; ‘Dat wil niet zeggen dat ze helemaal niet doorgaan, maar wel dat het behoorlijk wordt vertraagd.’ Een acquisitie duurt volgens Van der Spek normaal gesproken minimaal een jaar, maar nu is Edge daar minstens anderhalf tot twee jaar mee bezig. Het opkopen van verouderde kantoren en ze herontwikkelen naar duurzame kantoren, de corebusiness van Edge. ‘Onderhandelingen over de gebouwen kosten meer tijd en moeite omdat je continu aan het herrekenen bent. Worden de bouwkosten straks nog hoger? Zijn er genoeg partijen die de herontwikkeling kunnen realiseren?’ Een positieve noot is volgens hem dat de huren in kantoren wel weer omhooggaan. ‘Zolang de locatie en het product goed is, blijven er transacties worden gedaan en zien wij genoeg kansen in de huidige markt'
"In juni was Annexum nog in gesprek over twaalf aankopen in woningen, supermarkten en leisure. Daarvan is er slechts één blijven staan. Boissevain zei dit de Zuidas Today talkshow Vastgoedcafé. In een reactie op die uitspraak zegt Boissevain tegen Vastgoedmarkt dat de voornaamste reden om af te zien van de aankopen de gestegen rente is.
In juni was Annexum nog in gesprek over twaalf aankopen in woningen, supermarkten en leisure. Daarvan is er slechts één blijven staan. Boissevain zei dit de Zuidas Today talkshow Vastgoedcafé. In een reactie op die uitspraak zegt Boissevain tegen Vastgoedmarkt dat de voornaamste reden om af te zien van de aankopen de gestegen rente is. De businesscase is daardoor niet meer rond te rekenen. ‘Als je met vreemd vermogen financiert, word je geconfronteerd met een hypotheekrente die onder de 2 procent zat, en nu boven de 4 procent zit’, aldus Boissevain.
Hij geeft een voorbeeld van een acquisitie die niet door is gegaan: ‘Voor de zomer hadden wij een prijsovereenstemming met een supermarkt, maar er bleek een technisch probleem te zijn. Dat probleem is na de zomer opgelost, maar ondertussen was de rente twee keer zo hoog geworden. Wij hebben tegen de eigenaar moeten zeggen dat om hetzelfde rendement te halen, er 15 procent van de prijs af moet. Als je dat als eigenaar voor de eerste keer hoort, zeg je nee. Dergelijke scenario’s hebben wij in behoorlijk veel dossiers gehad.’
Nieuwe realiteit
Volgens de Annexum-ceo zit er op dit moment niets anders op dan te wachten totdat verkopers gewend zijn geraakt aan deze nieuwe realiteit. ‘Die rentestijging is de afgelopen maanden erg snel gegaan, normaal gesproken gaat dat geleidelijk en hebben alle partijen de tijd om te wennen.’
Boissevain kan zich aanpassen aan de nieuwe situatie maar merkt op dat partijen die niet met vreemd vermogen investeren, nog wel doorgaan met acquisities. ‘Pensioenfondsen hebben plannen gemaakt voor de lange termijn en die moeten ze uitvoeren. Zij kunnen hun plannen niet iedere paar weken aanpassen. Al gaan zij ook niet meer de hoofdprijs betalen als ze zien dat de rest van de markt die niet meer kan opbrengen.’
Dansen op vulkaan
Er staat economisch veel te gebeuren volgens de belegger. ‘Op de Mipim wisten we nog niet wat er komen ging, toen stond iedereen te dansen op de vulkaan. Nu weten we dat er een economische herijking moet komen. Bedrijven gaan failliet, mensen raken hun baan kwijt en er komt een grote cost-of-livingcrisis aan. De economie moet weer in balans komen en dat is niet erg. Het wordt een kwestie van verlies nemen en weer door.’
Hoe Boissevain gaat inspelen op deze nieuwe situatie? ‘Wij blijven ons focussen op assetclasses waarbij de huurprijzen niet in gevaar komen. Dat zijn woningen en supermarkten. Met de huidige inflatie zijn supermarkten een goede investering. Daarbij indexeren we de huurprijzen en gaat de huur omhoog.’ Maar in de huurprijs van woningen mag de inflatie niet zomaar gecompenseerd worden. ‘Heel logisch’, zegt Boissevain maar dat neemt volgens hem niet weg dat woningen nog steeds een hele veilige belegging zijn. ‘Nederlanders blijven altijd hun huur wel betalen.’
Vertraagde acquisities
In de talkshow zat ook Cees van der Spek, Global Corporate Relations Director van Edge aan tafel. Hij zei dat van de acht toekomstige acquisities in West-Europa er één in ontwikkeling is en de overige vertraging hebben. ‘Dat is niet omdat we met z’n allen niet willen of kunnen of dat de vraag er niet is, maar puur vanwege de procedures, eisen en langere onderhandelingen. Het wordt allemaal te veel. Er komen nu wel heel veel dingen bij elkaar waardoor je zegt: even wachten. We moeten uitkijken om niet paniekerig te doen maar er komen nu wel veel onzekerheden samen.’
In een telefonisch gesprek met Vastgoedmarkt verduidelijkt Van der Spek de bedoeling van zijn uitspraken: ‘We zijn met veel acquisities bezig, en daarvan is er op dit moment één vastgelegd. ‘Dat wil niet zeggen dat ze helemaal niet doorgaan, maar wel dat het behoorlijk wordt vertraagd.’ Een acquisitie duurt volgens Van der Spek normaal gesproken minimaal een jaar, maar nu is Edge daar minstens anderhalf tot twee jaar mee bezig. Het opkopen van verouderde kantoren en ze herontwikkelen naar duurzame kantoren, de corebusiness van Edge. ‘Onderhandelingen over de gebouwen kosten meer tijd en moeite omdat je continu aan het herrekenen bent. Worden de bouwkosten straks nog hoger? Zijn er genoeg partijen die de herontwikkeling kunnen realiseren?’ Een positieve noot is volgens hem dat de huren in kantoren wel weer omhooggaan. ‘Zolang de locatie en het product goed is, blijven er transacties worden gedaan en zien wij genoeg kansen in de huidige markt.’
NB. dit artikel werd eveneens gepubliceerd door Vastgoedmarkt