De Heruitvinding van het Kantoor: waarom de markt in 2026 niet langer draait om stenen, maar om zintuigen, CO₂ en waardesturing
Door Claudia van Haeften — Sociëteit Vastgoed
Toen de Nederlandse kantorenmarkt in 2025 voorzichtig weer aantrok, werd al snel duidelijk dat de oude spelregels veranderd zijn. Niet de rente, niet de leegstand, niet de capex-verwachtingen bepaalden de richting — maar drie veel diepere krachten: de mens, de data en de duurzaamheid.
Wat zich nu voltrekt, is geen gewone marktcorrectie maar een stille revolutie: een verschuiving van het kantoor als kostenpost naar het kantoor als ecosysteem. En precies daarin ontstaat de nieuwe concurrentiestrijd voor 2026.
Een gebouw kan technisch perfect zijn — en toch falen
“Hoe goed kan een kantoor werkelijk zijn, als 80% van de gebruikers het te gehorig vindt?”
Die vraag, gesteld door WorkWire tijdens meerdere executive rondetafels, raakt de kern van het probleem.
In cijfers, afkomstig uit het WorkWire-onderzoek (2025):
- 80% ervaart een gehorige werkomgeving,
- 71% vindt dat er te weinig focusplekken zijn,
- 68% ervaart onprettige verlichting,
- 63% ervaart gebrek aan privacy,
- meer dan de helft ervaart temperatuurstress.
Het is een ontluisterende constatering:
het merendeel van de Nederlandse kantoorgebruikers werkt in een omgeving die psychologisch en fysiek belastend is.
Dit gaat niet over luxe.
Dit gaat over productiviteit, gezondheid en retentie.
De harde lijn van institutioneel kapitaal: de ‘functioning building’ als nieuwe assetklasse
CBRE’s recente analyses zijn ongewoon scherp voor een doorgaans gematigde markt:
- 30–40% van de Nederlandse kantoren wordt economisch onbruikbaar zonder verduurzaming.
- ESG beïnvloedt rentepercentages, waarderingen en exit-strategieën.
- Banken eisen CO₂-data en circulariteitsrapportages in financieringsdossiers.
- Gebouwen zonder duidelijke post-2026-strategie vallen buiten ratingmodellen van beleggers.
De sector kende ooit één waardeprincipe: locatie.
In 2026 zijn dat er vier:
- Locatie
- Energieprestatie
- Zintuiglijke kwaliteit
- Circulariteit & aanpasbaarheid
Wie één van deze vier mist, schrijft af — hoe mooi het gebouw ook lijkt.
De vernieuwers die het spel herschrijven
Terwijl traditionele gebouwen in waarde dalen, vormt zich een opvallende coalitie van vernieuwers die laten zien hoe het wél moet. Tijdens de kennis-sessie in de Caballerofabriek was dit het leidende onderwerp.
RE:BORN Real Estate – transformatie als topdiscipline
Geen cosmetische renovaties, maar functionele heruitvindingen die verouderde gebouwen omvormen tot community-gedreven, multi-inzetbare assets.
Zij laten zien dat waarde vooral ontstaat wanneer een gebouw opnieuw wordt ontworpen vanuit de mens en de wijk — niet vanuit de spreadsheet.
Interalu – klimaatplafonds die comfort én CO₂ tegelijk oplossen
Energieverbruik daalt met gemiddeld 30–40%.
Het comfort stijgt spectaculair.
Het resultaat: ESG-impact die direct meetbaar is in waarderingsmodellen.
Interface – circulaire materialen als nieuwe norm
Tapijttegels die 90% minder CO₂ uitstoten.
Materialen die hergebruikt worden in eindeloze cycli.
Impact die zichtbaar is in CSRD-dossiers.
Procos Group – Experience Based Working, het antwoord op sensorische overbelasting
Experience Based Working is geen nieuw werkplekconcept, maar een psychologisch model dat werkt met zintuigen, breinvoorkeuren en concentratiegedrag.
Het is een antwoord op de realiteit dat 20,9% van hoogopgeleiden burn-outklachten ervaart.
Julia – data die vertelt wat gebruikers niet kunnen zeggen
Sensoren die geluid, temperatuur, licht, luchtkwaliteit en CO₂ continu monitoren.
Technologie die het kantoor niet alleen meetbaar maakt — maar voorspelbaar.
WorkWire – de strategisch-inhoudelijke host van de nieuwe werkomgeving
WorkWire brengt strategie, ontwerp en menselijk gedrag samen in één model dat het kantoor niet als project, maar als levend systeem ziet.
Zij verbinden:
- werkstijlanalyses,
- gedragsdata,
- neurodiversiteitsprofielen,
- en zintuigbehoeften
met ontwerp en besluitvorming.
In executive sessies wordt WorkWire steeds vaker aangehaald als de partij die “eindelijk levert wat het kantoor al tien jaar nodig had”: feitelijke, wetenschappelijke onderbouwing van comfort, gedrag en ruimtegebruik.
Sociëteit Vastgoed – de verbinding tussen strategie, leiders en kapitaal
De rol van Sociëteit Vastgoed wordt steeds crucialer: wij brengen vernieuwers, beleggers, ontwikkelaars, institutioneel kapitaal en bestuurders samen in één ecosysteem.
Waar inzichten circuleren, ontstaan oplossingen.
Waar oplossingen samenkomen, verschuift de sector.
Het kantoor van 2026 vraagt om een totaal andere vraag
Niet: hoeveel meters hebben we nodig?
Maar:
Welke waarde levert dit kantoor aan de mens, aan de organisatie en aan de toekomst?
Die waarde bestaat uit drie lagen:
1. De mens: psychologische en zintuiglijke waarde
Hoeveel prikkels zijn behapbaar?
Is er voldoende herstel?
Hoeveel autonomie heeft iemand over licht, geluid en temperatuur?
De wetenschap is onverbiddelijk:
comfort ≠ luxe
comfort = productiviteit.
2. De planeet: circulaire en energetische waarde
Een kantoor dat niet aantoonbaar bijdraagt aan CO₂-reductie, circulariteit en energie-efficiëntie,
verliest financierbaarheid én waarde.
3. De balans: economische waarde
Gezonde gebouwen renderen beter.
Duurzame gebouwen waarderen hoger.
Flexibele gebouwen overleven langer.
De asset van 2026 is geen kantoor, maar een ecosysteem waarin mensen kunnen functioneren, bedrijven kunnen groeien en kapitaal kan renderen.
De echte vraag is niet óf de sector verandert — maar wie er mee verandert
De kantorenmarkt is voorbij het punt van “aanpassen omdat het moet.”
We gaan naar de fase in van aanpassen omdat het loont.
Wie investeert in zintuiglijk comfort, wint talent.
Wie investeert in circulariteit, wint financiering.
Wie investeert in transformatie, wint toekomstwaarde.
De sector, jarenlang log en vierkant, wordt eindelijk rond, vloeiend en mensgericht.
2026 wordt niet het jaar van nieuwe meters, maar van betere meters.
En dat maakt dit het moment waarop gebouwen niet langer worden gebouwd — maar opnieuw worden uitgevonden.
De presentatie van deze waardevolle sessie vinden onze leden in de Online ledenomgeving, net als de gastenlijst met contactgegevens en de foto's van de sessie.
Ben jij er volgende keer ook bij? Tot Sociëteit Vastgoed!