De vastgoedmarkt verandert

In 2016, ruim 5 jaar geleden zagen we langzaam een opkomst van particuliere beleggers. Het was de tijd dat makelaars nog tientallen woningen op hun websites hadden staan en Rotterdam-Zuid nog een gebied was waar investeerders liever niet hun handen aan wilden branden.

De particuliere belegger

Maar ineens was daar een opkomst van vermogende particuliere beleggers. Veelal mensen met een goedlopend bedrijf, of vermogend door bijvoorbeeld een erfenis. Ondernemers zagen de noodzaak om een eigen pensioen te creëren of hun geld te investeren vanwege het feit dat het op de spaarrekening bijna niets opleverde.

Al deze beleggers hadden overeenkomsten in hun profiel. Zo zochten ze vaak een veilige investering, cashflow was niet altijd het belangrijkste (want pensioen) en zochten ze een professionele partner met kennis om alle zaken aan uit te besteden. Deze doelgroep kocht met name appartementen aan in complexen met gezonde VVE’s en verhuurde hun vastgoed aan particuliere huurders. Dit waren vaak stelletjes of starters op de woningmarkt. Maar ook huurders die door hun inkomen niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning of simpelweg geen jaren willen wachten op een woning.

Vastgoed als rage?

Ongeveer 3 jaar geleden rond, 2018 werd vastgoed ineens een rage. Verschillende trainingen en cursussen groeiden als paddestoelen uit de grond, vaak met thema’s als ‘financieel vrij worden met vastgoed’ of ‘snel rijk worden met vastgoed’. Het is de illusie van vastgoed die als droom verkocht werd. Facebook groepen en verschillende masterminds groepjes werden in rap tempo opgericht waar men elkaar vertelde waar de beste ‘deals’ te halen waren en hoe je vooral een zo hoog mogelijke huurprijs haalde met zo min mogelijk investeren. Verschillende creatieve constructies werden hierin toegepast waarbij vaak regels met betrekking tot huurrecht en bestuursrecht niet in acht genomen werden. Gevolg was onder andere een wildgroei aan woonvorming en kamerverhuur zonder vergunning. Overlast in woonwijken en particuliere beleggers die boetes en last onder dwangsommen kregen van gemeenten omdat zij zich niet aan de regels hielden. Vaak kwamen deze als een verrassing omdat ze het bestaan van die regels vaak niet eens wisten.

Gemeenten komen in actie

Vaak zien we dat gemeenten gaan handhaven op het moment dat het probleem omvangrijk wordt. Op dit punt zijn we nu beland. Gemeente Rotterdam heeft deze week aangekondigd tot september 2022 geen kamerverhuur vergunningen meer af te geven omdat er totaal geen overzicht is in hoeveel panden in de stad nu verkamerd zijn. Ook wordt per 1 juli aanstaande het toegestane aantal inschrijvers verlaagd naar 2 in plaats van 3. Gemeente Den Haag voerde dit al per 1 juni in.

Maar niet alleen voeren gemeente steeds meer straffere regels in, ook op landelijk niveau is de overheid zich aan het beraden op regels om particuliere beleggers te ‘weren’ van de markt. Onderdeel hiervan is het veelbesproken ‘opkoopverbod’ dat wellicht al volgend jaar in moet gaan.

De particuliere belegger als boeman

In de media wordt continu het beeld geschetst dat de particuliere belegger de woningen wegkopen voor de starters. Maar is dit probleem zo eenzijdig op te lossen?

Wordt met het op koop verbod niet een hele belangrijke huurders doelgroep vergeten? De grote groep die tussen wal en schip valt, omdat ze teveel verdienen voor een sociale huurwoning en nog geen hypotheek kunnen krijgen. Deze huurders huren nu veelal woningen van particuliere beleggers. Met een opkoop verbod zal het aanbod voor hun opdrogen en ontstaat er schaarste wat de huidige verhuurders een nog betere positie geeft. De gedachte dat dit op te lossen is met het aanpassen van de liberalisatiegrens lijkt me vrij te eenzijdig. Zonder onbepaalde tijd contract zullen huurders niet snel naar de huurcommissie durven stappen uit angst om hun woning kwijt te raken en daarna geen nieuwe woning meer te kunnen huren. Particuliere beleggers, beleggen met een commerciële inslag en vanuit dat oogpunt zullen zij dus altijd creatief blijven om rendement te kunnen behalen. Is een benadering vanuit de overheid waar de particuliere belegger gezien wordt als een gesprekspartner niet veel beter? Waarom wordt de particuliere belegger niet gezien als een substantieel onderdeel van de markt die huisvesting levert aan een belangrijke doelgroep?

De rol van de financiers

Tot slot valt me op dat vanuit de overheid dit probleem nauwelijks wordt benaderd vanuit de financiers. Omdat er de afgelopen jaren een heleboel nieuwe financiers zijn opgestaan, werd het voor een veel grotere groep mensen ineens haalbaar om te gaan investeren in vastgoed. Vanuit deze hoek worden er miljoenen gepompt in de Nederlandse vastgoedmarkt. Zolang deze toevoer van geld blijft bestaan zullen particuliere beleggers blijven kopen.

Kortom, hoe de voorgenomen maatregelen uit gaan pakken in de markt weet niemand. Als vastgoedprofessional hoop ik dat particuliere beleggers gezien gaan worden als een serieuze gesprekspartner zodat er gezamenlijk gewerkt kan worden aan duurzame oplossingen, uiteindelijk is iedereen hierbij gebaat, financier, verhuurder en huurder.

Tot Chepri,

Drs. Esther Dekker MSV
Voorzitter Chepri