ESG wordt vastgoedwaarde – waarom 2029 vandaag al om keuzes vraagt

Van ambitie naar rendement. Van regelgeving naar waarde.

Op 29 september bracht Sociëteit Vastgoed bij Milieu Service Nederland in Diemen vastgoedbeslissers, experts en leden van Vastgoed Belang samen rond een vraag die steeds bepalender wordt voor de vastgoedstrategie:

Wat blijft vastgoed waard ná capex, regelgeving en fiscaliteit?

De conclusie van deze intensieve kennissessie was helder. ESG is niet langer een afzonderlijk duurzaamheidsdossier. Het raakt rechtstreeks de investeringscase: rendement, financierbaarheid, exploitatie, risico, liquiditeit en uiteindelijk de waarde van vastgoed.

2029 begint vandaag

2029 klinkt misschien nog ver weg. Voor vastgoed is dat het niet.

Portefeuilles moeten worden geanalyseerd, investeringsbeslissingen genomen, financiering georganiseerd, huurders meegenomen en verduurzamingsmaatregelen daadwerkelijk uitgevoerd.

Juist daarom is nú het moment om vooruit te kijken. Wie pas beweegt wanneer nieuwe eisen daadwerkelijk afdwingbaar worden, heeft de minste strategische ruimte.

Tijdens de bijeenkomst werd zichtbaar hoe regelgeving en ESG steeds directer doorwerken in de financiële logica van vastgoed:

ESG en regelgeving → capex → NOI → financiering → risico en yield → exitwaarde.

Daarmee verandert ook het gesprek aan de bestuurstafel. Niet alleen: wat móeten we verduurzamen? Maar vooral: welke investeringen creëren daadwerkelijk waarde, welke assets blijven financierbaar en toekomstbestendig en waar ontstaat het risico op waardeverlies?

Eén vastgoedvraagstuk, zes perspectieven

Juist omdat er geen eenvoudig antwoord bestaat, bracht Sociëteit Vastgoed verschillende disciplines bij elkaar.

Beleid en Europese regelgeving, fiscaliteit, juridische uitvoerbaarheid, financiering, circulariteit en praktijk, en data en waardering kwamen tijdens één ochtend samen.

Vanuit overheid en beleid werd duidelijk hoe de route richting een emissievrije gebouwde omgeving verder wordt ingevuld. Voor bestaande utiliteitsgebouwen komen minimumenergieprestatie-eisen in beeld en voor huurwoningen met slechte energielabels wordt 1 januari 2029 een belangrijk ijkpunt.

Maar regelgeving alleen vertelt niet wat een verstandige vastgoedbeslissing is.

Van regelgeving naar data: het volledige speelveld

Ook de veranderende wet- en regelgeving kreeg nadrukkelijk een plaats aan tafel. Oscar Donck en Robert Dijksterhuis, vanuit RVO en het ministerie van Volkshuisvesting, namen ons mee in de Europese en Nederlandse beleidsontwikkelingen rond verduurzaming, energieprestaties en de route richting 2029 en 2050. Daarmee werd concreet wat nieuwe regelgeving betekent voor bestaande woningen, utiliteitsvastgoed en toekomstige investeringsbeslissingen.     

Niek Verra en Edward Touw brachten namens Vastgoed Belang het perspectief en de dagelijkse realiteit van de particuliere vastgoedbelegger nadrukkelijk in het gesprek. En Rick van der Slikke van Chainels liet zien hoe data steeds belangrijker wordt om niet alleen terug te kijken, maar juist beter te sturen op gebruik, performance en toekomstige vastgoedwaarde. Daarmee kwam tijdens één sessie het volledige speelveld samen: beleid, belegger, financiering, fiscaliteit, juridisch, uitvoering én data.

Verduurzaming moet ook economisch uitvoerbaar zijn

Wiebe Brink van EY bracht de fiscale werkelijkheid nadrukkelijk in het gesprek. Want wanneer de overheid verduurzaming verlangt, maar het fiscale stelsel investeringen onvoldoende faciliteert, ontstaat spanning tussen maatschappelijke ambitie en economische uitvoerbaarheid.

Ook juridisch is de route naar 2029 niet simpel. Claudia van Meurs-Janssens van act legal Netherlands liet zien wat de labelplicht betekent voor verhuurders, welke positie huurders innemen en waarom tijdige voorbereiding noodzakelijk is.

Daarbij is een belangrijke nuance dat de nieuwe norm niet simpelweg betekent dat een woning met een slecht label vanaf 2029 niet meer verhuurd zou mogen worden. Er ontstaat wel een wettelijke minimumeis waarop gemeenten kunnen handhaven.

Dat vraagt dus om strategie vóórdat handhaving aan de orde is.

Zonder financierbaarheid geen vastgoedwaarde

Ook financiering vormt een cruciale schakel.

Dave de la Fuente-Hjaltadottir van ING maakte zichtbaar dat duurzame woningkwaliteit pas daadwerkelijk waarde krijgt wanneer de koper die kwaliteit ook kan financieren.

Woning, koper, project en financiering kunnen niet los van elkaar worden beschouwd. Een duurzaam project kan technisch uitstekend zijn, maar wanneer prijs, rente, bouwduur, garanties of contractvoorwaarden niet aansluiten op de financieringsmogelijkheden van de koper, stokt uiteindelijk ook de verkoopbaarheid.

Duurzame kwaliteit wordt pas vastgoedwaarde wanneer de financiële keten meebeweegt.

Maatschappelijk rendement en financiële realiteit

Vanuit Eigen Haard bracht Nicole de Vrij het perspectief van de woningcorporatie in. Daar komen verduurzaming, betaalbaarheid, maatschappelijke verantwoordelijkheid en investeringsruimte rechtstreeks bij elkaar.

En juist daar werd een van de belangrijkste inzichten van de ochtend zichtbaar: dezelfde verduurzamingsopgave leidt niet automatisch tot dezelfde strategie.

Een particuliere belegger kijkt naar huurregulering, Box 3, WOZ, capex en rendement. Een woningcorporatie moet verduurzaming combineren met betaalbaarheid en maatschappelijke verantwoordelijkheid. Een institutionele belegger kijkt onder meer naar ESG-performance, risico, financiering en exitwaarde.

Er bestaat dus geen one-size-fits-all ESG-strategie.

De waarde zit in de verbinding

Dat is precies waarom wij als Sociëteit Vastgoed dit gesprek organiseren.

De vastgoedsector staat voor vraagstukken waarin meerdere waarheden tegelijkertijd moeten worden opgelost:

Verduurzaming én betaalbaarheid.
Regulering én investeerbaarheid.
Capex én rendement.
Maatschappelijke én financiële waarde.

Die antwoorden ontstaan niet wanneer iedere discipline aan zijn eigen tafel blijft zitten.

Ze ontstaan wanneer overheid, kapitaal, beleggers, financiers, juristen, fiscalisten, corporaties, adviseurs en de uitvoeringspraktijk elkaar werkelijk ontmoeten.

Onder de deskundige leiding van moderator Ron van Bloois ontstond precies dat gesprek.

Onze grote dank gaat uit naar Dennis Ostendorf en het team van Milieu Service Nederland voor de geweldige gastvrijheid en inhoudelijke bijdrage, naar Vastgoed Belang voor de fijne samenwerking en naar alle experts en deelnemers die hun kennis, ervaring en dilemma’s zo open met elkaar deelden.

Van informeren naar beslissen

Het doel van deze bijeenkomst was vanaf het begin niet alleen informeren.

Het ging om vier stappen:

Zien – waar ontstaan risico’s en kansen?
Rekenen – wat betekent dit voor de businesscase?
Handelen – welke keuzes moeten vóór 2029 worden gemaakt?
Verbinden – wie heb je nodig om die keuzes daadwerkelijk uit te voeren?

Dat gesprek zetten we binnen Sociëteit Vastgoed voort.

Want uiteindelijk wordt de toekomstbestendigheid van vastgoed niet bepaald door de hoeveelheid regelgeving die we kennen, maar door de kwaliteit van de beslissingen die we vandaag nemen.

Kennis vandaag. Vastgoedwaarde morgen.

Sociëteit Vastgoed – Real Estate, Our Universal Language.

Claudia L. van Haeften
Founder