Investeren in Spaanse Vastgoedmarkten: De concrete Overwegingen
Inleiding
De Spaanse vastgoedmarkt blijft een aantrekkelijke bestemming voor beleggers en investeerders wereldwijd. Met haar zonnige klimaat, aantrekkelijke rendementen en relatief stabiele politieke omgeving biedt Spanje diverse mogelijkheden voor verschillende investeringsprofielen.
In dit artikel bespreken we een kort overzicht van de masterclass die gegeven is tijdens de beleggersreis. We bekijken de twee specifieke investeringsprofielen en hun voordelen, waarbij we juridische en fiscale aspecten grondig analyseren. De inhoud is geïnspireerd op de visie en strategieën van Verhome Investments en Sociëteit Vastgoed International, gepresenteerd door Donny Verboom, Constantijn van Haeften, Martijn Witjes en Michael Voorvaart.
Profielen van Investeerders
Profiel 1: Investeringspartners
Dit profiel richt zich op investeerders die geïnteresseerd zijn in langdurige betrokkenheid bij vastgoedprojecten met verschillende zekerheden en rendementen. De structuur bestaat uit vaste en variabele partnerschappen en co-investeringen:
- Vaste partners genieten van een jaarlijks rendement van 5-7%, met een lockup-periode van 1-2 jaar.
- Variabele partners delen in 50% van de winstuitkering, waardoor zij direct profiteren van het succes van de investeringen.
De zekerheden omvatten het eerste recht voor investeerders en participatie in de aankoop, transformatie, verhuur en beheer van de panden. Deze investeerders hebben toegang tot exclusieve investeringsmogelijkheden via de 'Investors Lounge' van Verhome, profiteren van een snelle doorlooptijd en worden volledig ontzorgd in het investeringsproces.
Juridische Structuur en Zekerheden
Investeringen worden vaak gestructureerd via een BV-structuur of een stichting met bestuurders. Dit biedt flexibiliteit en fiscale voordelen, zoals de mogelijkheid om kapitaal te vergroten door achtergestelde leningen of het gebruik van preferente aandelen om schenkbelasting te minimaliseren. Investeerders moeten echter altijd advies inwinnen bij een fiscalist, vooral gezien de verschillen tussen Nederlandse en Spaanse belastingwetgeving.
Fiscale Overwegingen
De fiscale behandeling van inkomsten en vermogenswinst verschilt tussen Spanje en Nederland. Investeerders dienen rekening te houden met de lokale belastingregels en mogelijke dubbele belastingheffing. In Nederland is de hypotheekrenteaftrek bijvoorbeeld mogelijk gunstiger dan in Spanje, terwijl in Spanje de doorlooptijd langer kan zijn. Het is essentieel om de fiscale impact van zowel de vastgoedinkomsten als eventuele verkoopwinsten te analyseren.
Profiel 2: Turnkey Investeringen
Dit profiel is ontworpen voor investeerders die zorgeloos willen investeren, waarbij ze zelf kunnen genieten van het vastgoed of het pand als bron van verhuurinkomsten willen gebruiken. De turnkey-investeringen bieden:
- Indirecte waardestijging door vastgoedappreciatie.
- Verhuurinkomsten zonder ontwikkelingsrisico.
- Volledige verhuur- en beheerservice, wat het ideaal maakt voor investeerders die geen tijd of expertise hebben om het vastgoed zelf te beheren.
Juridische Structuur en Zekerheden
Turnkey investeringen worden vaak gefaciliteerd via een SL (Sociedad Limitada) in Spanje, wat vergelijkbaar is met een BV in Nederland. Dit biedt investeerders bescherming tegen persoonlijke aansprakelijkheid en gunstige fiscale voorwaarden. Bij co-investeringen kan de juridische structuur complexer worden, waarbij participaties en preferente aandelen kunnen worden gebruikt om rechten en zekerheden vast te leggen.
Fiscale Overwegingen
Voor turnkey investeringen is het belangrijk om de fiscale implicaties van verhuurinkomsten en waardestijgingen te begrijpen. In Spanje zijn de inkomsten uit verhuur onderworpen aan lokale belastingen, en er zijn specifieke regels omtrent afschrijvingen en onderhoudskosten die fiscale voordelen kunnen bieden. Nederlandse investeerders moeten daarnaast rekening houden met de Belastingdienst en mogelijke dubbele belastingverdragen tussen Spanje en Nederland.
Hypothecaire Overwegingen
Het verkrijgen van financiering voor vastgoed in Spanje kan via Spaanse banken, die vaak 50% van de aankoopprijs financieren. Hypotheken kunnen variabel of vast zijn, en er zijn opties voor annuïteiten of creditlines. Voor Nederlandse investeerders biedt de Nederlandse BV-structuur aanvullende financieringsmogelijkheden, mits aan de jaarrekeningvereisten wordt voldaan.
Hefbomen en Structuren
Het gebruik van hefboomfinanciering (leverage) kan het rendement op investeringen aanzienlijk verhogen. Investeerders kunnen kiezen voor zakelijke hypotheken gebaseerd op hun BV-structuur, waarbij de looptijd kan variëren afhankelijk van de leeftijd van de investeerder en de financiële gezondheid van de BV. Voor jongere investeerders (
Conclusie
Investeren in de Spaanse vastgoedmarkt biedt aanzienlijke voordelen voor verschillende typen investeerders, van degenen die zoeken naar stabiele, lange termijn rendementen tot degenen die zorgeloze, turnkey investeringen willen. Juridische structuren en fiscale overwegingen spelen een cruciale rol in het optimaliseren van rendementen en het minimaliseren van risico's. Door gedegen advies in te winnen bij juridische en fiscale experts kunnen investeerders profiteren van de vele mogelijkheden die de Spaanse vastgoedmarkt te bieden heeft.
Donny Verboom stelt het opnieuw treffend: “Wordt dit one day or day one?”
Deze keuze ligt in de handen van de investeerder, die nu meer dan ooit de kans heeft om te profiteren van een dynamische en groeiende markt.
NB. Vanuit Spanje zullen ook vanuit Sociëteit Vastgoed International in samenwerking met Verhome Investments dergelijke investeringsreizen blijvend mogelijk gemaakt worden, plus zal het beleggingsadvies optimaal begeleidt worden door onze members ter plaatse.