Van onderbuik naar onderbouwd: leiderschap in technologie
“AI is geen tool meer. Het is het speelveld zelf.”
Drie vastgoedexperts over macht, timing en leiderschap in het AI-tijdperk
Het was een opvallende opening voor een webinar over kunstmatige intelligentie:
dit gaat niet over technologie.
Vanaf de eerste minuut werd duidelijk dat dit geen instructiesessie zou worden over software of dashboards. De micro-training AI & Data voor Vastgoed, georganiseerd door Sociëteit Vastgoed, ontwikkelde zich tot een gesprek over iets fundamentelers: wie neemt nog beslissingen — en op basis waarvan?
Aan tafel:
Thimo de Vries (Open Red),
Reza Kahili (Argana AI)
en Constantijn van Haeften (Costa Casainvest).
Van ervaring naar voorspellend vermogen
Vastgoed heeft altijd geleund op ervaring. Op intuïtie, netwerk, timing.
Maar volgens Thimo de Vries schuift daar nu iets onomkeerbaars tussen.
“Wat veel vastgoedorganisaties ‘AI’ noemen, is in werkelijkheid automatisering van randzaken. Een ChatGPT-abonnement of wat slimme spreadsheets. Dat is geen AI-implementatie.”
De echte verschuiving zit volgens hem in het leggen van verbanden. AI-systemen die niet alleen data ophalen, maar actief correlaties zoeken tussen kadastrale gegevens, regelgeving, marktdata en nieuws.
“Daarmee kom je soms tot conclusies die tegen je gevoel ingaan. Zoals huurprijzen verhogen terwijl iedereen denkt dat ze omlaag moeten. En toch zie je daarna hogere bezettingsgraden.”
Het effect is niet subtiel: researchcapaciteit krimpt drastisch. Waar voorheen teams van tien tot vijftien mensen nodig waren, volstaan nu enkele specialisten — mits zij begrijpen wat ze doen.
De illusie van vervanging
Reza Kahili waarschuwde juist voor de andere kant van het spectrum: het idee dat AI menselijke besluitvorming kan vervangen.
“Als een investeerder zegt dat alle beslissingen volledig door AI worden genomen, moet je wegrennen.”
Volgens Kahili zit de waarde van AI niet in creativiteit, maar in discipline. In het systematisch verwerken van informatie, zonder emotie of vermoeidheid. Maar precies daar blijft de mens nodig.
“AI kan een correlatie vinden. Maar wat je met die correlatie dóét — dát vereist menselijk oordeel.”
Bij Argan.AI worden AI-modellen gecombineerd met klassieke kwantitatieve analyses. Het doel is niet perfectie, maar consistentie.
“Als we 55% van de tijd net iets beter zitten dan de markt, en dat structureel volhouden, is dat al uitzonderlijk.”
AI fungeert daarbij als stabilisator in een wereld die steeds onvoorspelbaarder wordt — geopolitiek, monetair en economisch.
Macht verschuift, sneller dan gedacht
Misschien het meest ongemakkelijke moment in het gesprek kwam toen het over leiderschap ging. Want AI, zo bleek, versnelt niet alleen processen — het herverdeelt macht.
“Grote corporates hebben tijd en kapitaal,” stelde Kahili.
“Maar middelgrote vastgoedbedrijven moeten nu rennen. Die luxe hebben zij niet.”
Thimo de Vries ziet nieuwe leiders opstaan: jonger, technologisch vaardig, minder belast door legacy-systemen.
“Wie vasthoudt aan oude investeringen omdat ze nog niet zijn afgeschreven, houdt zichzelf tegen. Durf af te schrijven. Ook op systemen.”
Leiderschap verschuift daarmee van controle naar richting. Minder micromanagement, meer menselijkheid.
“AI neemt het voorbereidend werk over. Dat betekent dat leiders meer tijd hebben voor wat alleen mensen kunnen: vertrouwen bouwen, richting geven, besluiten nemen.”
Van object naar wereld
Constantijn van Haeften bracht het gesprek terug naar de praktijk van investeren. AI verandert volgens hem vooral de snelheid en schaal van besluitvorming.
“Je kunt vandaag in minuten zien waar vroeger maanden onderzoek voor nodig waren. Zeker in internationale markten met complexe regelgeving.”
Belangrijker nog: investeringsbeslissingen verschuiven van het object zelf naar de wereld eromheen.
“Je kijkt niet alleen meer naar een pand, maar naar demografie, geopolitiek, renteverwachtingen. AI maakt dat behapbaar.”
Niet om zekerheid te creëren, maar om sneller te begrijpen wat waarschijnlijker wordt.
De stille bottleneck: kennis
Tegen het einde van het gesprek kwam een pijnlijke constatering naar boven:
de sector loopt technologisch vooruit, maar opleidend achter.
Er zijn nauwelijks gestructureerde, praktijkgerichte AI-opleidingen voor vastgoedprofessionals. Wat er is, is versnipperd of compliance-gedreven.
“Dat remt adoptie,” aldus De Vries.
“Niet omdat mensen niet willen, maar omdat ze niet weten waar te beginnen.”
Geen conclusie, maar een positioneringsmoment
Het gesprek eindigde niet met een stappenplan of een vooraf uitgestippelde route.
Niet omdat die ontbreekt, maar omdat dit moment om iets anders vraagt: eigenaarschap.
Er bleef één vraag hangen — een vraag die inmiddels steeds vaker terugkomt binnen Sociëteit Vastgoed en richting geeft aan alles wat volgt:
Welke beslissingen neem jij vandaag, die over vijf jaar nog steeds waarde creëren?
In een sector die is gebouwd op lange lijnen, zorgvuldigheid en timing, is dat geen ongemakkelijke vraag.
Het is een leiderschapsvraag.
En precies daar begint de toekomst van vastgoed.
Claudia L. van Haeften
Founder Sociëteit Vastgoed