‘Een teleurstelling. Dit moet beter’, verontschuldigde Laurens Ivens, wethouder Bouwen en Wonen zich vorige week nederig aan de gemeenteraad. Er zijn in het eerste halfjaar van dit jaar maar 78 middenhuurwoningen gebouwd. ‘Veel minder dan de bedoeling was.’
Het zag er nog wel zo goed uit. Aan het begin van het jaar waren er 2.037 nieuwe woningen gepland. Maar plannen zijn nog geen huizen. Volgens Ivens zal vermoedelijk slechts een kwart van de plannen dit jaar in aanbouw worden genomen.
Waarom blijft de rest op de plank liggen? De oorzaken daarvoor lopen volgens de wethouder uiteen: er zijn veel vertragingen in de ontwikkeling door de coronacrisis, er zijn bezwaren op omgevingsvergunningen, de ingewikkelde bouwlogistiek in de hoofdstad is een vertragende factor, maar ook het afhaken van een niet nader genoemde belegger gooit roet in het eten.
Middenhuur in trek
Amsterdam probeert al jaren werk te maken van middenhuur. De hoofdstad wil een ‘ongedeelde stad’ zijn met woningen voor alle inkomens. Dus ook voor de middeninkomens. Daarvoor zijn woningen met een huur van 725 tot 1.000 euro nodig. Met dat doel werd in 2017 door grote beleggers en Amsterdamse corporaties het Platform Amsterdam Middenhuur opgericht. De ervaring van het platform is dat de belangstelling bij nieuwbouwprojecten met middenhuur gemiddeld vijf maal groter is dan het aanbod.
Hoewel het aantal gebouwde woningen tegenvalt, put de gemeente Amsterdam moed uit een in februari van dit jaar afgesloten intentieovereenkomst met institutionele beleggers (IVBN), particuliere vastgoedbeleggers (Vastgoed Belang) en projectontwikkelaarsvereniging Neprom, die ervoor moet zorgen dat de komende vijf jaar 10.000 woningen in het middeldure huursegment wordengebouwd.
Doorbraakteam
Om beren van de weg te halen heeft Ivens samen met marktpartijen en corporaties een zogeheten doorbraakteam opgezet, kondigde hij vorige week aan, ‘om knelpunten en stagnatie bij woningbouwprojecten te bespreken en op te lossen’. Doel is de achterstand in te halen en tot 2025 gemiddeld 1.670 middeldure huurwoningen per jaar te bouwen.
‘De uitgestoken hand van de gemeente om samen te gaan werken in een doorbraakteam om zoveel mogelijk projecten te gaan realiseren is van harte aangenomen door onze bouwpartners’, constateerde Ivens tot zijn genoegen.
Gevaar
De beleggers zijn met twee man in het doorbraakteam vertegenwoordigd. Ze zijn er ondanks de intentieovereenkomst met de gemeente niet gerust op dat middenhuur goed van de grond gaat komen, laat Frank van Blokland van de IVBN weten. ‘De investeringen in de middenhuurwoningen lopen gewoon gevaar. Dit gaat gewoon niet goed zo.’ Wat er mis gaat? ‘In de intentieovereenkomst hebben we heel nadrukkelijk bedongen dat er passende grondprijzen voor middenhuurwoningen moeten komen.’ Die zijn er nog niet. ‘Het is nog steeds een bespreekpunt.’
De door veel beleggers hoog ervaren grondprijs in Amsterdam was de afgelopen jaren een van de struikelblokken om middeldure woningen te bouwen. ‘Het bouwen van middenhuur is ongelooflijk ingewikkeld geworden door de veel te strakke gemeentelijke kaders, door te hoge bouwkosten, te hoge grondkosten en door allerlei lokale regulering’, vat Van Blokland de oorzaken van de tegenvallende bouwcijfers van middenhuur in Amsterdam samen. Behalve de 40-40-20-regel stelt Amsterdam ook bovenwettelijke duurzaamheidseisen en heeft de stad knellende voorwaarden op het gebied van parkeren, woninggrootte en woninghoogte. Bekend is verder dat Amsterdam hoge stedenbouwkundige eisen stelt die veel geld kosten en minder woningen opleveren. Die giftige cocktail maakte dat ontwikkelaars en beleggers de afgelopen jaren massaal afhaakten als het gaat om investeren in nieuwe middeldure huurwoningen.
Vijandig investeringsklimaat
Het nieuwe landelijke huurmarktbeleid van minister Ollongren werkt investeren in de huurmarkt tegen. ‘Veel langetermijninvesteerders zullen hun investeringen uitstellen of zelfs afstellen in dit uitermate grillige en vanuit een aantal politieke partijen soms zelfs vijandige investeringsklimaat‘, klaagde de IVBN eerder deze maand.
Dat de productie dit jaar als gevolg van dit alles sterk terugvalt, is volgens Van Blokland te begrijpen. ‘In 2018 en 2019 zijn er nog wel behoorlijke aantallen gebouwd’, nuanceert hij eerst. ‘Maar je kunt natuurlijk niet verwachten dat als je in februari een overeenkomst sluit dat je dan – ook nog met de coronacrisis ertussen – dit jaar veel middenhuurwoningen realiseert. Woningbouw kost een paar jaar om van beslissing te komen tot realisatie.’ Wel gaat hij ervan uit dat de bouw van middenhuur op gang gaat komen in de hoofdstad. ‘Ik denk dat we in 2021 al wel voor een behoorlijk aantal middenhuurwoningen vergunningverlening gaan zien.’
Crisisprojecten
Ivens kan niet zeggen dat hij niet eerder gewaarschuwd is. De beleggers geven al jaren code rood. Hun boodschap: de stapeling van eisen van de gemeente Amsterdam zorgt ervoor dat institutionele beleggers, die naar eigen zeggen dolgraag een betrouwbare investeringspartner willen zijn voor de hoofdstad, nauwelijks meer meedoen aan tenders.
Gertjan van der Baan, directievoorzitter van Vesteda, waarschuwde in oktober 2019 tegenover de gemeenteraad dat Amsterdam zich niet rijk moest rekenen met de bouwrecords waarmee de gemeente zich regelmatig op de borst klopte. Volgens hem werden de hoge bouwaantallen behaald met projecten die in de crisis stil kwamen te liggen en de afgelopen jaren tot productie kwamen. Het gaat bovendien om projecten die nog geen last hadden van de stapeling van eisen van de gemeente.
Dat een belegger zich onlangs heeft teruggetrokken voor een project met middeldure woningen, komt ook niet als een verrassing. Annemarie Maarse, directeur woningbeleggingen bij Syntrus Achmea REF, voorspelde het vorig jaar al. Ze zei te twijfelen aan de haalbaarheid van een aantal tenders. De winnende partijen zouden extreem hoge prijzen hebben geboden en moeite hebben om de bouwprojecten gefinancierd te krijgen. De vastgoedontwikkelaars krijgen van de gemeente na het winnen van de tender twintig maanden bedenktijd. Als ze de financiering niet rond krijgen, kunnen ze zich terugtrekken. Dat is nu gebeurd. De Amsterdamse woningmarkt kan zich dat niet permitteren, vond ze. Ivens zou de cowboys moeten weren, bedoelde ze.
Geen vergunningen
Vesteda-directeur Van der Baan en andere beleggers voorspelden dat de bouwproductie over een aantal jaren waarschijnlijk een stuk lager ligt dan de 7.500 woningen die de gemeente Amsterdam elk jaar in aanbouw wil nemen. Hoe hij dat ziet? ‘Kijk maar naar het aantal vergunningen.’
Die aantallen zien er eind 2020 nog steeds niet goed uit. Volgens voorlopige cijfers van het CBS hebben marktpartijen in het tweede kwartaal geen enkele vergunning voor zowel huur- als koopwoningprojecten achter hun naam staan. De bouw van het totale aantal nieuwbouwwoningen loopt dit jaar ook ver achter in vergelijking met vorig jaar. In het tweede kwartaal werden er 202 nieuwbouwwoningen opgeleverd. Vorig jaar waren er dat in hetzelfde kwartaal ruim 1.300.
Middenhuur no-go area
Corporaties bouwden de afgelopen jaren nog wel wat middeldure huurwoningen. ‘Maar dat was vooral restproductie van vóór de nieuwe Woningwet’, weet Egbert de Vries, directeur van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC). Daarna viel het stil. De nieuwe Woningwet weerhield corporaties ervan in middenhuur te stappen.
De verplichte markttoets was de grootste ‘showstopper’, kijkt De Vries terug. Zelfs voor herstructureringsprojecten op eigen grond van de corporaties gold de marktverkenning, waarbij gekeken moest worden of er projectontwikkelaars of bouwers interesse hadden om er middeldure huurwoningen neer te zetten. Voor corporaties werd middenhuur een no-go area.
‘Pas vorige week werd de marktverkenning opgeschort’, weet AFWC-directeur De Vries. Minister Ollongren stuurde een wijziging op de nieuwe Woningwet naar de Tweede Kamer, vijf jaar nadat de wet was aangenomen. Het betreft een ‘opschorting’ van de verplichting tot marktverkenning. Maar voor de corporaties is het volgens De Vries genoeg om meer in middenhuur te investeren. ‘Er is een behoorlijke investeringscapaciteit.’ Ook met de bouw van de sociale huurwoningen gaat het volgens hem de goede kant op. ‘We hebben er tot de zomer 1.500 gebouwd. We gaan ervan uit dat we dit jaar op 2.500 uitkomen.’ Hoe zeker is dit? ‘Het zit een beetje tussen denken en hopen in.’
Dit artikel verscheen eerder op Cobouw.nl.
