Starters en mensen met een middeninkomen vissen achter het net. Beleggers kapen woningen weg. Volgens de politiek zijn de verhoudingen zo scheef dat ingrijpen weer nodig is. Het afgelopen jaar stond bol van maatregelen om de koop- en huurwoningmarkt te reguleren. De Rijksoverheid wil immers voor zoveel mogelijk mensen een betaalbare woning bereikbaar maken. Is dit een afleiding van het echte probleem?
Wet doorstroming huurmarkt 2015 niet afdoende
Op 1 juni 2016 is de Wet doorstroming huurmarkt 2015 ingevoerd. Deze wet gaf meer mogelijkheden voor tijdelijke verhuur. Door onder andere deze maatregel moest de flexibiliteit en de prijs/kwaliteit-verhoudingen op de huurmarkt verbeteren. Dit zou leiden tot een betere doorstroming op de huurwoningmarkt. Huurders zouden makkelijker een passende woning kunnen vinden.
Inmiddels is de situatie op de woningmarkt nog meer gespannen geworden. Het tekort aan woningen drijft zowel de huur- als de verkoopprijzen op. Vooral voor starters wordt het steeds moeilijker een betaalbare woning te kopen of te huren.
En de bouwopgave is er niet minder om geworden. De komende 10 jaar zijn er 85.000 nieuwe woningen per jaar nodig, berekende de Rijksoverheid. Dit aantal is de afgelopen jaren niet gehaald. En de politieke agenda is vol met maatregelen zoals opkoopbescherming en huurprijsregulering.
Meer weten over beleggen in woningen?
Ontdek waar uw kansen liggen en kijk op annexum.nl/beleggeninwoningen
Meer regulering voor betaalbare huur- en koopwoningen
Begin vorig jaar is de wet opkoopbescherming voor nieuwbouwwoningen ingevoerd. Daaropvolgend werd in november 2020 een wetsvoorstel ter consultatie met twee regelingen gepresenteerd:
- Uitbreiding opkoopbescherming naar bestaande woningen.
- Eenmalig verlengen tijdelijk huurcontract en langere termijn.
De opkoopbescherming moet voorkomen dat beleggers bij een lage rente en hoge huren goedkopere koopwoningen kopen. Deze moeten beschikbaar blijven voor mensen die er zelf in gaan wonen. De tweede regeling geeft de huurder en verhuurder meer mogelijkheden om op een individuele situatie in te kunnen springen.
Minister Ollongren van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties kondigde in haar kamerbrief van 6 november 2020 een aanvullend pakket maatregelen aan. Eén van de maatregelen is maximalisatie van de huurprijsstijging. Zowel in de sociale sector als in de vrije sector wordt deze gemaximeerd op inflatie + 1%. Doel is het verder stimuleren van de betaalbaarheid van huurwoningen.
In een reactie op het wetsvoorstel laten de G5-steden Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Eindhoven maandag weten blij te zijn dat er paal en perk gesteld wordt aan het opkopen van woningen door beleggers. Desondanks gaan de voorgestelde maatregelen volgens de steden nog niet ver genoeg. De opkoopbescherming geldt nu voor een periode van drie jaar. Deze termijn achten de steden te kort, omdat de schaarste op de woningmarkt over drie jaar zeker nog niet voorbij zal zijn. De grote steden stellen dan ook voor om de opkoopbescherming voor een onbepaalde tijd te laten gelden, zodat de maatregel daadwerkelijk zijn nut kan bewijzen.
Belegger draagt consequenties
De aangekondigde maatregelen zullen de krapte op de woningmarkt niet oplossen. Het is de particuliere belegger die de consequenties gaat merken. En als het aan PvdA en GroenLinks ligt, mag dit nog wel wat meer. In Vastgoedmarkt meldt Laurens van de Noort, directeur van de particuliere beleggersvereniging Vastgoed Belang, dat zij pleiten voor het zogenaamde Engelse model. In dit model wordt de borg op rekening van een derde gestort en ligt de bewijslast voor afrekening bij de verhuurder. Dit zou dan betekenen dat de particuliere belegger dus zelf niet langer over de borg van zijn huurder beschikt.
Daarnaast zijn deze politieke partijen van mening dat de prijzen van huurwoningen stijgen omdat veel huisbazen werken met tijdelijke huurcontracten. Hierdoor worden de woningen onbetaalbaar. GroenLinks en PvdA pleiten voor het afschaffen van tijdelijke huurcontracten. Volgens Laurens van de Noort leidt dit juist tot minder doorstroming op de woningmarkt.
Inperken van de rol van beleggers lost de krapte op de woningmarkt niet op
Hoe verdeeld de meningen ook zijn, één ding is door de jaren heen gebleken. Opkoopbescherming en huurregulering lossen de krapte op de woningmarkt niet op. Sterker nog, mogelijk hebben zij een averechts effect.
Vastgoed Belang stelt in Binnenlands Bestuur dat de maatregelen de huursector generiek zwaarder belasten en dicht reguleren. Hierdoor wordt het aanbod nog kleiner en de huurprijzen juist hoger.
Huib Hielkema van advocatenkantoor Hielkema & Co noemt het de tragiek van elke minister van wonen. Huurprijsregulering klinkt positief voor de huurders. Maar hierdoor wordt er niet of onvoldoende bijgebouwd. Dat leidt tot nieuwe schaarste en vervolgens tot (te) hoge huren. Het gevolg is bekend: een nieuwe roep om regulering.
