Woningmarkt 2026: van druk en regulering naar uitvoering en gedeelde verantwoordelijkheid

De Nederlandse woningmarkt bevindt zich niet in een impasse, maar in een structurele transitie. Politieke druk, regulering en maatschappelijke verwachtingen hebben het speelveld veranderd.

Wat tijdens ons recente gesprek en het webinar met marktleiders duidelijk werd: de sector beschikt over kapitaal, kennis en uitvoeringskracht – maar mist structurele regie en bestuurlijke voorspelbaarheid.

Samen met Ron van Bloois ging ik het gesprek met hen aan, om met elkaar de gewenste stimulans tot oplossingen dichterbij te brengen.

" De woningmarkt is geen optelsom meer van vraag en aanbod. We bevinden ons in een nieuwe realiteit".

Doorstroming stokt. Starters blijven langer thuis wonen. Prijzen stijgen opnieuw, terwijl betaalbaarheid onder druk staat. Beleggers herpositioneren zich door de impact van box 3, regulering en het nieuwe kabinetsbeleid. En tegelijkertijd ligt er een enorme maatschappelijke opdracht: bouwen, versnellen, verduurzamen — zonder het vertrouwen in de markt te verliezen.

Wat we vandaag zien, is een spanningsveld tussen:

• Schaarste en politieke ambities
• Rendement en regulering
• Kapitaal en maatschappelijke verantwoordelijkheid
• Data en emotie

En juist dáár ligt onze verantwoordelijkheid als leiders in vastgoed.

We zijn trots dat we dit gesprek voeren vanuit Sociëteit Vastgoed, samen met ons expertteam ATUM/Wonen. Niet om headlines te herhalen, maar om onderliggende krachten bloot te leggen: hoe beïnvloeden rente, beleid, box 3, investeringsklimaat en psychologisch sentiment de koers richting 2026?

Geweldige leiders en sprekers deelden tijdens dit gesprek hun visie:

• Arne du Burck (Rabobank) – financieringsrealiteit en nieuwbouw
• Robert Jan van Hamersveld (Newomij) – langetermijnvisie en kapitaal
• Simone van de Kuit (Stichting Op Maat) – maatschappelijke impact
• Dave de la Fuente (ING) – bancaire blik op ontwikkeling en risico
• Pieter de Jonge (Ministerie BZK) – beleidsrichting en politieke context

"Dit was geen webinar over meningen.
Dit was een strategische analyse van de krachten die de woningmarkt bewegen".

Doorstroming als systeemmotor

Het energieke gesprek gaf veel waardevolle inzichten.

Een van de meest onderschatte hefbomen binnen de huidige woningmarkt is doorstroming. Zolang senioren onvoldoende passende, kwalitatieve en aantrekkelijke woonalternatieven krijgen aangeboden, blijft de gehele woningketen geblokkeerd.

Gerichte investeringen in seniorenhuisvesting hebben een multiplicatoreffect:

• Vrijmaking van gezinswoningen
• Vermindering van druk op starterssegment
• Verbetering van kapitaalrotatie binnen het systeem

Doorstroming is daarmee geen sociaal bijeffect, maar een fundamenteel economisch mechanisme.

Nieuwbouw én transformatie: geen keuze maar combinatie

De discussie wordt niet alleen in de pers, maar ook aan de vergadertafels nog te vaak gepolariseerd: bouwen of herontwikkelen. In werkelijkheid vereist de huidige markt een parallelle strategie.

• Binnenstedelijke verdichting
• Transformatie van kantoren en zorgvastgoed
• Versnelling van vergunningsprocedures
• Regionale differentiatie in woningtypologie

De kennis en investeringsbereidheid zijn aanwezig. De rem zit in uitvoeringscomplexiteit en beleidsinconsistentie.

Marktinbreng bij regeringsvorming

Met een nieuwe formering in zicht ontstaat een cruciaal momentum. Beleidsvorming zonder marktdata en uitvoeringskennis leidt tot vertraging en kapitaalvlucht. Publiek-private samenwerking moet daarom worden herijkt.

Vastgoedleiders kunnen actief bijdragen met:

• Rendements- en haalbaarheidsdata
• ESG-implementatiekennis
• Ervaring met lange termijn financieringsstructuren
• Praktijkervaring in gebiedsontwikkeling

De woningmarkt vraagt immers co-creatie, geen tegenstellingen, maar samenwerking.

Vertrouwen als nieuw fundament

Kapitaal is niet verdwenen – het is selectiever geworden. Beleggers sturen op:

• Regelgevingszekerheid
• Netto rendement na regulering
• Politieke stabiliteit
• Uitvoerbaarheid van projecten

Dat werd ook duidelijk in het webinar wat wij recent opname met het expertteam investeren in vastgoed, Chepri.  "In deze context is vertrouwen het nieuwe fundament van waardecreatie".

Van dialoog naar daadkracht

Wat dit gesprek extra bijzonder maakte, was de openheid.

Geen positionering, maar gezamenlijke verantwoordelijkheid. De bereidheid om te luisteren, te analyseren en vervolgens te handelen. Met visie, strategisch en onderbouwd. Leiderschap concreet maken en uitvoeren.

De woningmarkt 2026 vraagt van ons geen ideologische discussies, maar volwassen en sturend leiderschap.

Niet nog méér rapporten, maar een concrete en effectieve versnelling in uitvoering.
Geen fragmentatie, maar gerichte samenwerking. Door te luisteren, openheid, gerichte doelstellingen samen naar het volgende level brengen.

Sociëteit Vastgoed voorziet hierin een verbindende rol: het samenbrengen van kennis, kapitaal en besluitvorming om concrete stappen mogelijk te maken.

De sector is immers bereid. Dat was vandaag weer duidelijk.
De vraag is nu: wordt de uitvoeringskracht structureel gefaciliteerd?

We kijken ernaar uit hier met elkaar het gewenste verschil in te stimuleren, als één netwerk, één sector, met één doel. Wij staan in de startblokken door de leiders samen te brengen, het gesprek aan te gaan en de visie invulling te geven door de mogelijkheden te laten schetsen als basis van de gewenste realisatie.

Claudia van Haeften
Founder