De Nieuwe Realiteit van Retail: Waar Psychologie, Data en Beleving het Vastgoed van Morgen Bepalen

— Een verslag van het Retail Expertteam van Sociëteit Vastgoed

Er hangt een andere energie in de retailsector dan een jaar geleden. Niet de nerveuze spanning van winkels die vechten om te overleven, maar een gefocuste alertheid — het soort aandacht dat ontstaat wanneer een markt zich opnieuw uitvindt. Tijdens de bijeenkomst van het Retail Expertteam van Sociëteit Vastgoed werd dat gevoel tastbaar. Niet door grote woorden, maar door scherpe analyses, eerlijke observaties en vooral: de gezamenlijke overtuiging dat retail nooit meer wordt wat het was, maar beter kan worden dan het ooit is geweest.

De experts aan tafel bij Claudia van Haeften spraken vanuit een wereld die in volle beweging is. Een markt waarin de vraag niet meer is of retail verandert, maar welke merken, welke vastgoedeigenaren en welke steden zich het snelst aanpassen — en daarmee de nieuwe standaard bepalen.

Een waardevolle inzage vanuit de experts dankzij Johan Spin, Bart van Twillert, Dirk Mulder, Rupert Parker Brady en René Vierkant.

Verouderde formules wankelen, winnende concepten stijgen in waarde

Al vroeg in de sessie werd duidelijk dat de traditionele scheidslijn tussen retail en vastgoed geen stand meer houdt. Wie in oude formules blijft geloven, ziet direct de gevolgen terug in de waarde van zijn meters.

Verkeerde concepten drukken rendementen, remmen footfall en maken gebieden kwetsbaar. Maar tegelijkertijd is er een opvallende tegenkracht: concepten die wél meegaan met de tijd, trekken de markt omhoog.

HEMA, Rituals, Bever, innovatieve nicheformules — ze bewijzen allemaal hetzelfde: beleving verhoogt conversie, conversie verhoogt omzet, en omzet verhoogt huurwaarde.

Het lijkt een simpel mechanisme, maar de discipline die ervoor nodig is, is ongekend. Zoals één van de experts scherp zei: “Retail verandert sneller dan vastgoed mee kan bewegen — tenzij je bereid bent je formule opnieuw uit te vinden.”

En precies daar, in dat spanningsveld, zit de kern van de huidige retailrevolutie.

De psychologie achter sterke retail: van beleving naar waarde

Wat deze bijeenkomst uniek maakte, was niet alleen het marktdossier dat werd ontsloten, maar vooral de onderliggende psychologie. Mensen kopen geen producten. Ze kopen identiteit. Een gevoel. Een verhaal waarin zij zichzelf herkennen.

En dat doet iets met vastgoed.

Een winkel die klanten laat terugkomen, creëert stabielere cashflows.
Een merk dat aan community-building doet, trekt organisch verkeer naar een gebied.
Een ervaring die mensen delen, verhoogt de waarde van de directe omgeving.

De experts wezen op de harde vastgoedindicatoren die dit bevestigen:
hogere conversie, langere verblijfsduur, betere marges, sterkere contracten.

Retail is zeker geen oppervlakkige sector; het is een waardemotor voor binnensteden, wijkcentra en mixed-use projecten. Mits het verhaal klopt — en doorlopend wordt gevoed.

Niches verschuiven de retailkaart — sneller dan gemeentekaarten kunnen bijwerken

In het gesprek kwam een opvallend fenomeen naar boven: de niche wint terrein. Niet een beetje, maar in rap tempo.

Specialistische foodformules, duurzame repairconcepten, experiential retail, sport en health, mediterrane en Aziatische foodhallen — het zijn deze kleine segmenten die hele gebieden hertekenen. Soms zonder dat de gemeente het in de gaten heeft voordat de verandering al zichtbaar is.

De voorbeelden vlogen over tafel: plekken die jarenlang worstelden met leegstand, opnieuw tot leven gewekt door één goed gekozen nicheformule. En steeds opnieuw bleek hetzelfde patroon: Niches trekken bezoekers aan die elders niet komen — en veranderen vervolgens de waarde van de buurt.

Voor vastgoedprofessionals is dat geen detail, maar strategie.

Data als nieuwe goudstandaard

Waar retail vroeger leunde op intuïtie, draait de sector nu op datagedreven keuzes. Maar, zoals Dirk Mulder scherp stelde: “zoveel data maakt de markt niet overzichtelijker.”

De kunst is niet meer data, maar betere data.

Cruciale inzichten kwamen naar voren: de ritmes van bezoekersstromen, de conversiekracht van locaties, social sentiment, online–offline relaties, doelgroepprofielen per wijk en zelfs micro-footfallpatronen die het verschil kunnen betekenen tussen een formule die slaagt of faalt.

Data wordt zo het nieuwe due diligence-instrument.
Niet de huurprijs van gisteren telt, maar de bezoekers van morgen.

Gebiedsontwikkeling: de stad als levend organisme

Het mooiste deel van de sessie ging misschien wel over gebieden — niet over winkels afzonderlijk, maar over de symfonie waarin winkelformules, horeca, leisure, wonen en mobiliteit samen tot waardecreatie komen.

Retail blijkt daar niet langer een passieve ‘huurder’, maar een actieve drager van kwaliteit en levendigheid. Wanneer retail de motor is, ontstaat stabiliteit. En juist die stabiliteit is het fundament voor investeringen, zowel publiek als privaat.

Leegstaande panden in middelgrote steden worden gezien als kansen voor transformatie: naar wonen, hospitality, maatschappelijk gebruik, of combinaties daarvan. Het idee dat alles retail moet blijven, is achterhaald. Wat moet blijven, is leven, loopstromen, relevantie en identiteit — retail als katalysator.

De markt herstelt – maar in twee snelheden

Uit de actuele cijfers kwam een opvallend beeld naar voren: De retailmarkt groeit, de leegstand is historisch laag (gemiddeld 5,5–6%), beleggers tonen weer vertrouwen, en er wordt in 2025 een beleggingsgroei van 15% verwacht.

Maar die groei is niet voor iedereen.

Retailers die innovatief, klantgericht en omnichannel zijn, doen het opmerkelijk goed.
Wie stil blijft staan, wordt ingehaald.

De experts benoemden dit als de grootste risico’s voor komende jaren:

• oplopende kostenstructuren
• beperkte investeringsruimte
• onvoldoende innovatie binnen middelgrote formules

Maar ook hier gold een nuance: de huidige opleving is niet alleen een herstel, maar ook een correctie op te somber verwachtingen van eerdere jaren.

Samenwerking als doorslaggevende factor

Als er één rode draad door het hele gesprek liep, dan was het deze: Retail floreert wanneer iedereen op één lijn zit: retailer, belegger, ontwikkelaar, gemeente, consument.

Van het organiseren van evenementen die een gebied ‘laten bruisen’ tot het afstemmen van huurcontracten op werkelijke omzet en footfall — samenwerking is geen keuze meer. Het is de voorwaarde om te winnen.

Een sector die vol kansen zit — voor wie durft te kijken

Aan het einde van de bijeenkomst hing een heldere conclusie in de lucht.
Niet uitgesproken, maar voelbaar in de manier waarop de experts elkaar aankeken:

👉 Retail staat er beter voor dan de headlines suggereren.
👉 De sector wordt gedefinieerd door leiders die durven vernieuwen.
👉 Vastgoed dat luistert naar consumentengedrag wint altijd.
👉 Gebieden die beleving en relevantie centraal zetten, stijgen in waarde.
👉 En boven alles: dit is een sector die menselijk gedrag beter begrijpt dan ooit tevoren.

De komende jaren beloven spannend te worden — niet door onzekerheid, maar door verandering.
Retail is opnieuw in beweging.
En voor de partijen die meebewegen, is dit niet de tijd van overleven, maar vooral van groeien!