Waarschijnlijk is het u al opgevallen, maar de woningmarkt is flink ziek. Geen verkoudheidje, maar zo ziek dat herstel op korte termijn niet te verwachten is. Tot mijn grote verbazing is er geen een dokter die zich écht om de zaak bekommert, blogt Michael Hesp.
De woningmarkt heeft onder andere last van een groot woningtekort, een te lage bouwproductie, een afwezigheid van ruimtelijke planning, een gebrek aan doorstroming en overmatige subsidiëring van de koop- en sociale huurmarkt. Dit heeft verstrekkende gevolgen voor de hele maatschappij.
Kansenongelijkheid
De problematiek wordt goed zichtbaar in de lange wachtlijsten voor sociale huurwoningen, en dat het voor starters en modale inkomens bijna onmogelijk is om een fatsoenlijk huis te kopen. Minder zichtbaar, maar veel verontrustender is dat de huidige situatie resulteert in een grote en toenemende vermogens- en kansenongelijkheid. De huidige woningmarkt versterkt sociale segregatie en draagt niet bij aan stedelijke inclusiviteit. Ook heeft de krapte een ongunstige invloed op verhuismobiliteit en daarmee op de mobiliteit op de arbeidsmarkt en onze welvaart.
Lang dachten we dat de markt sterk genoeg zou zijn om er op eigen kracht weer bovenop te komen. Met bouwen, bouwen en nog eens bouwen als best werkende medicijn. Want waar vraag is komt aanbod, nietwaar? Echter, de laatste jaren is de toestand vooral verslechterd.
Pleisters en pillen
Tot mijn grote verbazing is er geen een dokter die zich écht om de zaak bekommert. De juiste diagnose is dan ook nog steeds niet gesteld, laat staan een behandelplan gemaakt. De discussie over het beter maken van de woningmarkt is inmiddels sterk gepolitiseerd. Zittende politici, maar ook de belangenpartijen hebben elk een eigen verharde visie op welke interventies noodzakelijk zijn. Of liever gezegd, wat er vooral níet moet gebeuren. Intussen ligt de woningmarkt stil en is de enige verzorging wat pleisters op de wonden en pijnstillers om de pijn te verzachten.
Recente ingrepen zoals het verlagen van de overdrachtsbelasting voor starters – en beleggers die juist 8 procent gaan betalen – en het maximeren van de jaarlijkse huurverhoging in de vrije sector op inflatie + 1 procent, zijn slechts pleisters en pillen, zonder de oorzaak aan te pakken. Met elk nieuw medicijn dat wordt geprobeerd, lijkt de patiënt zieker en zieker te worden. Het pappen en nathouden moet stoppen, deze patiënt moet naar de operatietafel.
Op de operatietafel
Hervorming van de woningmarkt is overduidelijk complex en duur. Maar snijden in het woud aan regels zal wel de betaalbaarheid, de kwaliteit en de beschikbaarheid van woningen vergroten. Dit heeft de grootste kans van slagen als een team van samenwerkende specialisten aan het werk wordt gezet. Vakmensen die een plan maken voor hoe de woningmarkt toekomstbestendig wordt. Dus niet: politici, lobbyisten en belangenbehartigers die voor hun eigen achterban opkomen en het totaalbeeld niet overzien.
Een belangrijk ambitie moet zijn het realiseren van een goed functionerende vrije huurmarkt. In tegenstelling tot de markt voor koopwoningen, biedt de huurmarkt bewoners optimale flexibiliteit. Enerzijds bestaat dat uit een grotere verhuismobiliteit, omdat voor een verhuizing geen woning hoeft te worden verkocht. Dit is vooral gunstig in tijden van recessie als huizenprijzen onder water staan en de behoefte aan arbeidsmobiliteit nog groter is. Maar het biedt huishoudens ook de mogelijkheid hun vermogen vrij te besteden of te investeren, wat tot een grotere welvaart zal leiden.
Stoppen met subsidies
Cruciaal is daarvoor dat het overmatig rondpompen van geld stopt. Vrijwel alle Nederlandse huishoudens ontvangen woonsubsidies, via hypotheekrenteaftrek of via gemaximeerde huurprijzen, en dragen via de belastingen ook zelf aan de financiering ervan bij. Dit is niet doelmatig want het resulteert in lange wachttijden voor gereguleerde huur. Daarnaast zijn de fiscale voordelen juist voor de hoge inkomens en gaan de subsidies gepaard met hoge uitvoeringskosten. Bovendien weerhoudt het de ontwikkeling van het vrije huursegment, omdat dit het enige segment is dat geen overheidssubsidies ontvangt.
De operatie is uiterst gecompliceerd en logischerwijs wordt hier erg tegen opgezien. Natuurlijk kunnen er complicaties ontstaan, dat zal vooral financieel zijn. Naar verwachting is het niet te voorkomen dat huishoudens er (tijdelijk) op voor- of achteruit gaan. En dat we daar dan een pleister op plakken is natuurlijk prima.
Dit artikel werd eerder gepubliceerd op: Vastgoedmarkt
