Door Claudia van Haeften – Founder Sociëteit Vastgoed
Logistiek vastgoed is niet langer het stille fundament onder de economie.
Het is uitgegroeid tot een strategische assetklasse, waar kapitaal, geopolitiek, technologie, energie en maatschappelijke acceptatie samenkomen.
Tijdens het webinar De Toekomst van Logistiek Vastgoed – wat binnenkort gepubliceerd wordt als podcast en video via de kanalen van Sociëteit Vastgoed – gingen we met ons expertteam BENOE diepgaand in op deze transitie. Niet vanuit aannames, maar vanuit actuele marktdata, investeringspraktijk en structurele trends.
De conclusie is helder: logistiek vastgoed wint niet langer op schaal, maar op kwaliteit, adaptiviteit en strategische positionering.
Institutioneel kapitaal: positief, maar scherper dan ooit
Institutioneel kapitaal blijft nadrukkelijk aanwezig in logistiek vastgoed.
Volgens Jan van den Hogen (Deka Immobiliën) wordt de assetklasse door beleggers nog steeds gezien als een zogeheten Goldilocks-asset: stabiel, voorspelbaar en fundamenteel verankerd in de economie.
De markt laat dit ook zien. In 2025 wordt een handelsvolume van circa 6 miljoen m² per kwartaal verwacht. Dat is substantieel — maar de spelregels zijn veranderd.
Beleggers focussen steeds scherper op:
- kwaliteit boven kwantiteit
- ESG als harde randvoorwaarde
- lange termijn verhuurbaarheid en waardebehoud
Het prijsverschil tussen hoogwaardig, toekomstbestendig logistiek vastgoed en verouderde hallen groeit snel. Assets die niet voldoen aan moderne ESG-, energie- en technologie-eisen verliezen structureel aantrekkingskracht — en daarmee financierbaarheid.
Opvallend is dat investeerders vooral zoeken naar grootschalige objecten (50.000–100.000 m²), terwijl juist dit segment schaars is geworden. Niet door gebrek aan kapitaal, maar door ruimte, regelgeving en marktrestricties.
Hoogbouw? In theorie aantrekkelijk, in praktijk weerbarstig
Hoewel grondschaarste de roep om meerlaagse logistieke gebouwen versterkt, blijkt de acceptatie in Europa zeer beperkt.
Jan van den Hogen benadrukte dat logistieke hoogbouw nog onvoldoende aansluit bij:
- Europese verhuurcultuur
- operationele flexibiliteit
- risicoprofielen van beleggers en gebruikers
Meerlaagse logistiek blijft voorlopig een uitzondering. Traditionele vlakke hallen zijn nog steeds de norm, juist omdat ze eenvoudiger te exploiteren, verhuren en financieren zijn.
Dit beperkt de ontwikkelingsruimte, vooral in regio’s waar grond schaars is, en dwingt de sector tot slimmere keuzes binnen bestaande kaders.
Technologie: innovatie zit aan de binnenkant
De grootste innovatie in logistiek vastgoed vindt niet plaats aan de gevel, maar achter de dockdeuren.
Automatisering, robotisering en AI veranderen logistieke processen fundamenteel. Grote spelers stoten verouderde hallen af omdat deze simpelweg niet meer geschikt zijn voor moderne technologie.
Zoals Jan treffend aangaf:
“De buitenkant lijkt hetzelfde, maar binnenin zijn het compleet andere gebouwen geworden.”
Robotisering verlaagt de afhankelijkheid van arbeid — cruciaal in een markt met:
- structurele arbeidskrapte
- stijgende loonkosten
- hogere eisen aan snelheid en betrouwbaarheid
Tegelijkertijd vraagt deze technologie om hogere gebouwen, grotere overspanningen en schaalvoordelen, wat de eisen aan vastgoed verder opschroeft.
Logistiek digitaliseert daarbij sneller dan productie. Dat leidt tot een scheiding in locatiekeuze, waarbij logistiek zich concentreert op technologisch optimale hubs, terwijl productie elders plaatsvindt.
Geopolitiek en nationale veerkracht
Logistiek vastgoed wordt steeds vaker gezien als kritische infrastructuur.
Niet alleen economisch, maar ook geopolitiek.
Volgens Merten Nefs groeit het besef dat logistieke netwerken essentieel zijn voor:
- nationale leveringszekerheid
- economische weerbaarheid
- strategische autonomie
Nearshoring en reshoring zijn duidelijke trends, maar de uitvoering is complex. Investeringen zijn kapitaalintensief en vastgoedcycli lang. De markt reageert daarom traag maar structureel.
Consolidatie onder logistieke operators ligt voor de hand, evenals een verschuiving naar efficiëntere, technologisch gedreven locaties. Maar dit vraagt tijd, durf en strategisch kapitaal.
Binnenstedelijke logistiek: beleid verandert sneller dan vastgoed
In de stad zien we vooral verandering in organisatie en samenwerking, minder in het vastgoed zelf.
Binnenstedelijke hubs, elektrische voertuigen en tijdsvensters worden ingezet om congestie en emissies te beperken. Toch blijft last mile vooral regionaal georganiseerd, omdat dat logistiek het meest efficiënt is.
Pilots, zoals in Utrecht, laten zien dat gebiedsdiensten en gedeelde logistiek nieuwe vastgoedconcepten kunnen vragen: van hubs tot pakketwanden en afhaalpunten. De gebruikerservaring blijft daarbij leidend.
Duurzaamheid en energie: van ambitie naar noodzaak
Misschien wel de meest urgente verschuiving ligt op het vlak van energie.
Netcongestie vormt inmiddels een reëel knelpunt. Projecten worden vertraagd of stilgelegd door gebrek aan stroomaansluitingen. Daardoor groeit de noodzaak van energie-autarkische logistieke gebouwen.
Volgens Jan kan Nederland technisch gezien 70–80% van de benodigde energie lokaal opwekken, mits politieke en maatschappelijke barrières worden weggenomen. En daar wringt het.
Lokale weerstand tegen windmolens en grootschalige energieopwekking vertraagt de energietransitie. Tegelijkertijd zijn ESG-doelstellingen, footprint-neutraliteit en duurzame energie direct gekoppeld aan imago, verhuurbaarheid en financierbaarheid.
Duurzaamheid is daarmee geen morele keuze meer, maar een economische randvoorwaarde.
Van functioneel naar strategisch
Aan het einde van het gesprek werd één ding glashelder.
Logistiek vastgoed is niet langer een ondersteunende schakel, maar een strategische kernasset waarin:
- technologie
- service & dienstverlening
- duurzaamheid
- kapitaal
- maatschappelijke waarde
onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn.
Grotere vierkante meters alleen zijn onvoldoende.
De winnaars van morgen onderscheiden zich door kwaliteit, adaptief vermogen en strategische visie.
Zoals ik afsluitend stelde:
“Logistiek vastgoed vraagt vandaag niet om meer snelheid, maar om betere keuzes.”
Vervolg: dialoog en verdieping
Dit webinar markeert geen eindpunt, maar een startpunt voor verdere verdieping.
Binnen Sociëteit Vastgoed zetten we deze dialoog voort via expertteams, sessies en kennisdeling — nationaal én internationaal.
De podcast en video van De Toekomst van Logistiek Vastgoed zijn binnenkort beschikbaar via onze kanalen.
Want in een wereld die structureel verandert, is inzicht geen luxe — maar noodzaak.
