
De vastgoedsector praat graag over ontwikkeling, transformatie en investeringen.
Maar wie écht waarde wil creëren, begint bij beheer.
Property management is geen uitvoerende bijzaak. Het is de operationele motor onder rendement, ESG-prestaties, huurdersbeleving en risicobeheersing.
En precies daar schuurt het in 2026.
Vandaag ging ik in gesprek met het Expertteam Property Management van Sociëteit Vastgoed, en daarbij werd werd één conclusie glashelder: de sector staat op een kruispunt.
Wie nu niet structureel investeert in mensen, systemen en samenwerking, loopt dadelijk achter op zowel rendement als reputatie.
Dank Michiel IJzerman, IRM, Remy van Horssen, Quares en HendrikJan ten Dam, CBRE voor jullie openheid en input.
Dit is van groot belang om hetgeen jullie markeren als zijnde noodzakelijk voor de toekomstinvulling van beheer, naar het volgende en gewenste level te kunnen brengen.
1. De stille crisis: personeel, vergrijzing en kennisverlies
We waren het eens: De innovatie en toekomstbestendigheid van optimaal uitvoerend property management staat onder druk.
- Senior technisch specialisten gaan binnen 7 à 8 jaar met pensioen.
- Instroom van jonge technici blijft beperkt.
- Operationele vaardigheden – van huurderscommunicatie tot systeemkennis – zijn ongelijk verdeeld.
- Leveranciers kampen eveneens met capaciteitsproblemen.
De realiteit is hard: zonder overdracht van ervaring ontstaat er een kennisvacuüm. Tegelijkertijd vragen ESG-verplichtingen, energiemanagement en VGM-eisen om méér expertise dan ooit.
De oplossing zit niet in nostalgie, maar in een hybride model:
- senioren als mentor en kennisdrager,
- jonge professionals met digitale en AI-vaardigheden,
- structurele samenwerking met hogescholen en universiteiten,
- stages en traineeships gericht op praktijkervaring.
- software systemen die zijn toegerust op het totale pakket van de beheerder
Property management moet weer een carrièrekeuze worden waar ambitie bij hoort. En dat verdient het volledig.
Voor mij persoonlijk is hier mijn liefde voor de vastgoedsector mee gestart, en property management heeft altijd mijn extra affectie behouden. Hier begint het immers allemaal mee: De tevreden huurders, de rendementoptimalisatie voor de eigenaar, het gewenste onderhoud, de noodzakelijke verduurzaming, de effectieve transformatie en de beslissende wijze waarop er toekomstgericht met het vastgoed wordt omgegaan.
2. Software: het ontbrekende fundament
Hoewel er veel aanbieders zijn, en er dagelijks nieuwe bijkomen, is een van de meest urgente thema’s: software die niet volledig aansluit op de praktijk én de gestelde toekomstvisie en gewenste ontwikkeling.
Wat wordt er bijvoorbeeld gemist in de actuele software pakketten?
- integrale financiële koppelingen,
- toekomstgerichte AI-roadmaps,
- transparantie over doorontwikkeling,
- afstemming met gebruikers.
"Wat wil jij als expert en property manager? Wat heb je nodig? Hoe moet jouw gewenste software pakket eruit zien?"
Beheerders werken dagelijks met systemen die niet volledig, of nog niet optimaal ondersteunen, wat zij dienen te leveren: servicekostenafrekening, energiemanagement, ESG-rapportage, onderhoudsplanning, factuurcontrole, VGM-registratie en eventueel ook compliance.
Gezien de noodzaak tot optimaal performen en opereren is deze onvolledigheid in het aanbod van pakketten niet wenselijk. De vastgoedmanager beseft en weet immers heel goed wat noodzakelijk is, voor actueel- maar zeker ook voor toekomstig en ESG gericht vastgoedbeheer.
Wat zou dit optimaliseren:
- een optimaal, integraal property management platform (zoals dat er eerder was),
- volledige financiële integratie,
- AI-ondersteunde workflow-optimalisatie,
- remote monitoring en datagedreven onderhoud,
- duidelijke roadmaps voor actuele en toekomstige invulling
- kennis en expertise van vastgoed en de eisen van de eigenaar door softwareleveranciers,
- een duidelijke tool die prioriteiten bepaalt en invulling geeft.
Voor de leveranciers is dit een waardevolle verduidelijking van hetgeen hun klanten wensen en nodig hebben. Geen versnipperde tools, maar gezamenlijke functionele eisen en daardoor een concrete, optimale uitvoering.
Hier ligt een strategische en optimale kans voor effectieve samenwerking en optimalisatie voor de uitvoering van de leverancier ten aanzien van de beheerder, voor de gewenste invulling van beheer.
3. ESG, energie en VGM Nederland: beheer wordt complexer
De complexiteit in de expertise van beheer neemt exponentioneel toe:
- Stijgende energiekosten en onvoorspelbare inkoop.
- Energie: Laadpalen, piekvermogen en netcongestie.
- Nieuwe en steeds veranderende wet- en regelgeving.
- Minimumloonstijgingen die servicekosten verhogen.
- ESG-verplichtingen die direct invloed hebben op rendement.
Segmenten dreigen “ESG distressed” te worden: panden op perifere locaties waar investeringen niet meer rond gerekenend kunnen worden door lagere huurprijzen dan op toplocaties (dezelfde onderhouds- en transformatiekosten) en hoge overdrachtsbelasting.
Property management is geen kostenpost, maar een strategische risicobeheersing.
Binnen de kaders van VGM Nederland (veiligheid, gezondheid en milieu) wordt beheer dan ook steeds nadrukkelijker een compliance-discipline. Contracten worden strikter. KPI’s scherper. Transparantie essentieel.
Er is daarnaast een groot verschil tussen beleggers en eigenaren met hun specifieke wensen voor beheer en uitvoering daarvan. Beleggers verwachten van de beheerder:
- realistische voorstellen,
- inzicht in onderhoudsstatus,
- storingsratio’s als kwaliteitsindicator,
- heldere servicekostenopbouw,
- datagedreven rapportage.
Tegelijkertijd worden tenderprocedures vaak gestart met onvoldoende data en te weinig tijd. Dat kan leiden tot prijsdruk, zonder inhoudelijke onderbouwing.
Professioneel beheer vraagt om volwassen opdrachtgeverschap om op de gewenste wijze te kunnen performen. En levert in return effectief property management, uitgevoerd door experts.
4. AI: belofte én voorzichtigheid
AI biedt enorme kansen voor de toekomst en de invulling en uitvoering. Toch wordt het nog niet op grote schaal uitgevoerd en ingezet. Wel zien we dat al bij:
- e-mailverwerking automatiseren,
- factuurcontrole verbeteren,
- workflow optimaliseren,
- repetitieve administratieve taken robotiseren.
Maar de adoptie verloopt voorzichtig.
Compliance-issues, privacywetgeving en het ontbreken van duidelijke interne richtlijnen beperken voor nu nog de brede implementatie. Publieke AI-tools zijn daarbij nog vaak verboden voor vertrouwelijke documenten, en niet alle verkregen informatie via AI klopt altijd volledig.
De toekomst voor het meer toepassen en gebruiken zal dan ook liggen in:
- interne, afgeschermde AI-omgevingen,
- bottom-up experimenteren,
- duidelijke governance,
- samenwerking tussen gebruikers en IT.
AI vervangt voorlopig dan ook zeker geen mensen of professionals. Maar AI gebruiken kan het werk nu al wel slimmer, leuker en efficiënter maken.
5. Verschillende beleggers, verschillende strategieën
De markt is gefragmenteerd. Wat betekent dat voor beheer in de praktijk?
- Private equity rekent scherp op korte termijn.
- Family offices kijken vaker naar langetermijnwaarde.
- Corporates integreren ESG structureel.
- Sommige beleggers bouwen inhouse asset management op – vaak duurder dan gedacht.
Deze verschillen beïnvloeden:
- beheerstrategieën,
- contractvormen,
- investeringsbereidheid,
- onderhoudsniveau,
- personeelsdynamiek.
Property management staat duidelijk in het midden van dit grote krachtenveld in de sector. Het vraagt strategisch inzicht én operationele precisie van de beheerders om dit optimaal te begeleiden.
6. Wat doet Sociëteit Vastgoed?
Om de innovatie te voeden en de mogelijkheden voor de gewenste toekomstvisie optimaal binnen handbereik te brengen, brengen wij binnen het Expertteam Property Management:
- marktleiders uit beheer, asset management en technologie samen,
- softwareontwikkelaars in gesprek met gebruikers,
- jonge professionals en senior experts aan één tafel,
- beleggers en beheerders in open dialoog.
- Partijen als Zilver Werkt samen met deze partijen die gebaat zijn bij senioren die jonge professionals meenemen in hun kennis en kunde, en ondertussen de komende jaren nog met plezier werken aan de gewenste uitvoering van bijvoorbeeld technisch beheer.
De komende live sessie bij Greystar in samenwerking met Salto Systems op 26 maart as vormt opnieuw een platform voor verdieping rond data, AI, software en samenwerking.
Onze rol daarbij is helder:
- sectorbrede kennis bundelen,
- knelpunten zichtbaar maken,
- implementatie versnellen,
- bruggen bouwen tussen praktijk en strategie.
- partijen met elkaar in gesprek brengen om begrip en kennis te delen: De eigenaar, ontwikkelaar, property manager, software expert en de leverancier.
Wij toetsen wij continu: waar ligt de hefboom? Waar ontstaat schaal? Waar kan het rendement structureel verbeteren? Welke partijen dienen bij elkaar aan tafel te komen om deze incentives te optimaliseren?
Property management is de stille kracht onder vastgoedrendement.
Dat zal blijvend zijn wanneer we het vak strategisch herpositioneren en de tools die noodzakelijk zijn dichter binnen handbereik van de beheerder brengen.
Daar kunnen wij als sector en netwerk zeker aan bijdragen door kennis te delen, en de juiste personen bij elkaar aan tafel te brengen.
Property Management 2026: implementatie-agenda
De gewenste implementatie is concreet en hier gaan wij ons graag op richten:
- Structureel talentprogramma
Mentorschap, stages, AI-vaardigheden integreren. - Gebruikerscoalitie voor softwareontwikkeling
Gezamenlijke prioriteiten en transparante roadmaps. - AI-governance en interne tools
Veilig, compliant en praktisch toepasbaar. - Datagedreven onderhoud en remote monitoring
Minder reactief, meer voorspellend beheer. - Volledige financiële integratie in beheerplatformen
Realtime inzicht in servicekosten en ESG-impact. - Transparante contracten en volwassen tenderprocessen
Realistische prijs-kwaliteitverhoudingen.
De kern van dit gesprek?
Property management bepaalt ook in 2026:
- het daadwerkelijke rendement,
- de ESG-score,
- de huurderservaring,
- de waardevastheid van vastgoed.
Het is (hoog) tijd dat deze expertise en discipline de strategische positie krijgt die zij verdient.
Wij blijven daarvoor de dialoog faciliteren.
Wij blijven breed kennis delen.
Wij blijven de implementatie versnellen.
Wij blijven de partijen samen aan tafel nodigen.
Want wie beheer beheerst, beheerst de waarde van het vastgoed.
Maak ook kennis met het expertteam Property Management
Claudia L. van Haeften
Founder












