Per 1 januari 2023 moeten kantoorgebouwen verplicht minimaal een energielabel C hebben. Heeft het kantoorgebouw geen energielabel C? Dan mag het vanaf 1 januari 2023 niet meer worden gebruikt. De verplichting kan verstrekkende gevolgen hebben voor verhuurders en huurders van kantoorgebouwen. In dit bericht leggen we uit welke gevolgen deze verplichting heeft en welke stappen moeten worden genomen.
1. Welk energielabel heeft mijn kantoorgebouw?
Eerst moet worden vastgesteld welk energielabel een kantoorgebouw heeft. Dit kan worden nagegaan op de website EP-Online. Heeft het kantoorgebouw al energielabel A, B of C dan hoeft er voor 1 januari 2023 niets te gebeuren. Ter illustratie: van de bijna 79 duizend kantoorgebouwen in Nederland, had eind 2020 nog meer dan 80% niet het vereiste energielabel C.
Heeft het kantoorgebouw überhaupt nog geen energielabel, dan is van belang dat een energieadviseur utiliteitsbouw wordt ingeschakeld. De energieadviseur komt het kantoorgebouw ter plaatse opnemen, berekent vervolgens de energieprestatie en registreert deze.
Uitzonderingen
Er zijn uitzonderingen op de regel. Niet alle kantoorgebouwen dienen minimaal een energielabel C te hebben. In de hierna volgende gevallen is een energielabel C niet verplicht:
- Het kantoorgebouw maakt deel uit van een (groter) gebouw en het totale gebruiksoppervlakte aan kantoorfuncties is kleiner dan 50% van de totale gebruiksoppervlakte van het gebouw. Denk daarbij bijvoorbeeld aan kantoren in scholen, winkels, zorginstellingen, enzovoorts.
- Kantoorgebouwen waarvan de totale gebruikersoppervlakte aan kantoorfuncties kleiner is dan 100 vierkante meter.
- Rijksmonumenten als bedoeld in de Erfgoedwet of aangewezen monumenten in een provinciale of gemeentelijke verordening.
- Kantoorgebouwen die hoogstens 2 jaar worden gebruikt. Er moet worden aangetoond dat het gebruik slechts tijdelijk is. Dit is bijvoorbeeld het geval bij sloop en/of transformatie.
- Een kantoorgebouw dat wordt onteigend of aangekocht in het kader van de Onteigeningswet.
- Een kantoorgebouw dat geen energie gebruikt om het binnenklimaat te regelen.
- Als de maatregelen die nodig zijn om energielabel C te realiseren, een terugverdientijd hebben van meer dan 10 jaar. In dat geval dienen nog wel de maatregelen genomen te worden die wél een terugverdientijd hebben van tot en met 10 jaar. Dan kan worden volstaan met de daarbij behorende energieprestatie.
- Is één van deze uitzonderingen van toepassing, dan hoeven de verhuurder en huurder zich geen zorgen te maken. Valt het kantoorgebouw niet onder één van de uitzonderingen? Ga ook dan vooral niet meteen fanatiek zonnepanelen, bodemwarmtepomp, LED verlichting en nieuw glas inslaan, maar win professioneel advies in bij een energieadviseur. De energieadviseur kan adviezen geven om de energieprestatie – voor zover nodig – te verbeteren en voor energielabel C in aanmerking te komen. In sommige gevallen kan met enkele aanpassingen al veel winst worden geboekt. Helaas zijn in andere gevallen ingrijpende werkzaamheden nodig.
2. Verduurzamen: gevolgen voor de verhuurder en de huurder
Stel dat het kantoorgebouw moet worden verduurzaamd en daarvoor werkzaamheden moeten plaatsvinden, wat betekent dit dan voor de huurovereenkomst?
A) Betaalt de verhuurder of de huurder de kosten van verduurzaming?
Het is afhankelijk van wat er is gehuurd en van de inhoud van de huurovereenkomst of de kosten van de verduurzaming voor rekening van verhuurder of huurder komen.
In veel gevallen zal de kantoorruimte casco zijn verhuurd en komen alleen werkzaamheden aan het casco voor rekening van de verhuurder. Werkzaamheden aan het inbouwpakket – zoals bijvoorbeeld het aanbrengen van LED verlichting – komen dan voor rekening van de huurder.
Als de kantoorruimte niet casco is verhuurd en gebruik is gemaakt van een huurovereenkomst conform het ROZ model voor kantoorruimte 2003 of 2015 met bijbehorende Algemene Bepalingen, geldt dat in de Algemene Bepalingen een uitvoerige onderhoudsverdeling is opgenomen met daarin aangegeven wie verantwoordelijk is voor onderhoud, herstel en vernieuwing van onderdelen van de gehuurde kantoorruimte.
B) Is de huurder verplicht mee te werken aan de verduurzaming?
Ja, de huurder is verplicht mee te werken aan de verduurzaming. Als dit niet in de huurovereenkomst is geregeld, geldt dit op grond van de wet aangezien sprake zal zijn van dringende werkzaamheden of renovatie. De huurder kan in beginsel wel aanspraak maken op een vermindering van de huurprijs of schadevergoeding, maar niet als gebruik is gemaakt van een ROZ huurovereenkomst voor kantoorruimte aangezien dat in de Algemene Bepalingen is uitgesloten.
3. Wat gebeurt er als energielabel C ontbreekt?
Als energielabel C verplicht is, maar per 1 januari 2023 toch niet aanwezig is, kan de overheid handhavend optreden. In de meeste gevallen zal worden opgetreden tegen de eigenaar/verhuurder van een kantoorgebouw, maar het is ook mogelijk dat de huurder door de overheid wordt aangesproken. Dat is onder andere afhankelijk van de afspraken die de verhuurder en huurder in de huurovereenkomst hebben gemaakt.
De sancties die kunnen worden opgelegd zijn:
- De last onder bestuursdwang: deze last geeft het college van B&W de bevoegdheid om het kantoorgebouw bijvoorbeeld te sluiten of ervoor te zorgen dat de nodige aanpassingen worden verricht, op kosten van de overtreder.
- De bestuurlijke boete: deze boete is als straf bedoeld. Door de boete te betalen wordt de overtreding niet opgeheven. In dat geval kan het bevoegd gezag een nieuwe boete of andere sancties opleggen.
- De last onder dwangsom: de overtreder moet binnen een bepaalde termijn zorgen dat het kantoorgebouw minimaal label C heeft, als dat niet lukt moet de overtreder een dwangsom betalen. De last onder dwangsom is dus een soort financiële prikkel om de overtreder ertoe te bewegen alsnog te zorgen dat het kantoorgebouw het juiste energielabel heeft.
- De strafrechtelijke sanctie: in theorie kan ook een strafrechtelijke sanctie worden opgelegd, want de overtreder begaat een economisch delict als energielabel C verplicht is en niet aanwezig is.
- Intrekking vergunning: in theorie kan het bevoegd gezag de omgevingsvergunning voor de bouw en/of het gebruik van het kantoorpand intrekken, met als gevolg dat het kantoorpand afgebroken moet worden of dat het gebouw niet meer als kantoorpand mag worden gebruikt.
4. Waar moet ik op letten bij het aangaan van nieuwe huurovereenkomsten of het verlengen van lopende huurovereenkomsten?
De verhuurder doet er goed aan om bij het verlengen van huurovereenkomsten of het aangaan van nieuwe huurovereenkomsten aandacht te besteden aan de komende energielabel C verplichting. Het is echter ook belangrijk dat verhuurders en huurders van lopende huurovereenkomsten op tijd in overleg treden over de eventueel uit te voeren werkzaamheden en de kosten daarvan.
Hulp nodig?
De vastgoedadvocaten van Köster Advocaten kunnen huurders en verhuurders helpen bij het beantwoorden van de vraag wie de werkzaamheden dient te verrichten, voor wiens rekening deze werkzaamheden komen en wat van de andere partij mag worden verwacht. Neem dus gerust contact met ons op om te sparren.
Praktijkgroep Vastgoedrecht
Claudia van Meurs – Janssens
Dit artikel is eerder gepubliceerd op: KADV
