Wonen 2025–2026 | De Markt in Beweging: van belofte naar bewuste versnelling
Door Claudia van Haeften – Founder Sociëteit Vastgoed
De verkiezingen van 2025 hebben wonen opnieuw tot hét politieke dossier gemaakt. Van miljardenimpulsen tot het bouwen van “tien nieuwe steden” — de beloften zijn groot, de urgentie nog groter. Terwijl partijen in Den Haag onderhandelen, klinkt in de markt een nuchtere toon: de echte uitvoering komt door samenwerking tussen corporaties, beleggers, banken en gemeenten.
“De oude rotten in vastgoed weten: elke kabinetsformatie belooft oplossingen. Maar als sector weten wij dat we het grotendeels zelf moeten doen.”
De werkelijkheid achter de beloftes
Tijdens de online afstemming van het Expertteam ATUM (Wonen) 2025–2026 werd duidelijk hoe breed de problematiek inmiddels is.
Nicole de Vrij (Eigen Haard) deelde hoe een corporatie met 58.000 woningen probeert te balanceren tussen ambitie en realiteit: 800 woningen toevoegen, 400 tot 500 renoveren, EFG-labels wegwerken vóór 2028. De grootste bottleneck? Capaciteit bij gemeenten en een overvolle bezwaarstructuur.
“We hebben projecten waar bezwaarprocedures jaren duren — en ondertussen woont er niemand.”
Niek Verra (Vastgoed Belang en Verra Makelaars) toonde de andere kant: particuliere beleggers die ooit 20.000 woningen per jaar aan de markt toevoegden, leveren er nu vanwege de wetten en fiscaliteit nog maar 7.500. Fiscale druk, WWS-regulering en lokale eisen maken investeren onaantrekkelijk.
“Iedereen wil wel bouwen, maar de regelgeving legt ons lam.”
Dave de la Fuente-Hjaltadottir (ING) sloot daarop aan: banken willen financieren, maar worden pas betrokken als projecten al juridisch dichtgetimmerd zijn.
“Laat de bank aan de voorkant meedenken, dan kunnen wij wél versnellen.”
Edward Touw (Vastgoed Belang) bracht het macrobeeld in: grote visies — zoals de ‘tien nieuwe steden’ — zijn inspirerend, maar lossen de huidige nood van 1,4 miljoen woningzoekenden in de komende jaren niet op.
“Er staan genoeg leegstaande bedrijfspanden om een stad ter grootte van Utrecht te huisvesten. Daar ligt de kortetermijnkans.”
Van discussie naar praktijk: de vijf versnellingslijnen
Uit het gesprek kwam een gezamenlijke werkagenda voort waarin de markt niet alleen uitvoert, maar ook initieert en vooral verbindt.
- Parallelle procedures als norm
Ontwerp, participatie, vergunning en aanbesteding niet meer na elkaar, maar naast elkaar. Provincies Noord-Holland en Flevoland tonen dat het kan: “een vergunning in één week.” - Financierbaarheid-first
Verkoop onder voorwaarden (zoals KoopStart) moet geen uitzondering zijn maar standaard. Vroegtijdige bankbetrokkenheid voorkomt procesrisico’s en vertraging. - Transformatie van de bestaande voorraad
Van boven-winkels tot lege bedrijfshallen — sneller te realiseren dan nieuwbouw en minder gevoelig voor stikstof of netcongestie. “Eén transformatieproject is sneller dan vijf nieuwe steden bedenken.” - Doorstroming door verleiding
Senioren verleiden tot ‘leven-lang-thuis’ concepten in plaats van dwingen te verhuizen. Dat creëert vrijgekomen gezinswoningen én sociale balans in wijken. - Regie herverdelen bij gemeenten
Corporaties nemen steeds vaker de ruimtelijke procedure over — met toestemming van gemeenten die anders vastlopen. Een win-win: minder druk, meer tempo.
De markt wil – en kan – meer
Wat opvalt, is dat iedere tafelgenoot zijn eigen rol kent, maar zich tevens verantwoordelijk voelt voor het collectieve systeem. Dat is impactvol. De tijd van vingerwijzen is voorbij.
- Corporaties nemen regie waar gemeenten stokken.
- Beleggers zoeken fiscale ademruimte om opnieuw te investeren.
- Banken bouwen aan snellere acceptatiekaders.
- Gemeenten leren dat prioriteren geen afwachten betekent, maar regie delen.
“We kunnen het niet alleen — maar niemand kan het zonder ons.” — Nicole de Vrij
Politieke context en realiteitszin
De nieuwe regering zal worden afgerekend op uitvoering.
Mona Keijzers “Programma Stoer” biedt politieke druk, maar geen uitvoerplan voor de lokale vergunningen. Beloften over 50.000 fabriekswoningen per jaar zijn sympathiek, maar ver van haalbaar. De markt wil meedenken, maar niet meer afwachten.
“Vertrouwen is mooi, uitvoering beter.”
De rol van Sociëteit Vastgoed: verbindend en versnellend
Sociëteit Vastgoed positioneert zich bewust niet als uitvoerder, maar als bruggenbouwer tussen beleid, markt en uitvoering. Wij zetten ons in om de partijen samen te brengen en:
- brengen partijen aan tafel en zetten thematische sessies op (zoals Data & Residentieel, Wonen in Transformatie, Wonen-Zorg);
- faciliteren podcasts, webinars en publicaties die best-practices zichtbaar maken;
- delen optimalisatie van KPI’s om voortgang te toetsen en kennis te verspreiden;
- stimuleren cross-sectorale pilots waar resultaten meetbaar worden.
Wij kunnen niet bouwen of vergunningen verlenen — maar wel energie, vertrouwen en transparantie organiseren. Daarin ligt onze uitvoering.
De volgende stap: beleid en bewustzijn samenbrengen
Zodra de nieuwe regering geformeerd is, wenst Sociëteit Vastgoed samen met Vastgoed Belang en het Expertteam Wonen een inwerksessie voor de nieuwe Kamerleden Wonen en Fiscaliteit te organiseren. Geen lobby, maar kennis: een realistisch beeld van de woningmarkt, de vertragingen en de oplossingen die vandaag al functioneren.
“We heten de nieuwe woordvoerders welkom met feiten — niet met frases en delen onze marktkennis om oplossingen te kunnen stimuleren.”
Conclusie: Van tekort naar transformatie
De woningmarkt zit vast tussen politieke beloften en bureaucratische vertraging. Toch toonde het gesprek dat het kan — sneller, slimmer, met minder regels en meer vertrouwen. De sector heeft de kennis, de cases en de wil.
Wat nodig is, is regie op samenwerking en ruimte voor uitvoering. Daar ligt onze missie: de markt niet managen, maar mobiliseren.
“Wat kunnen we vandaag creëren — als we durven kiezen voor verandering?”
Vervolg: Van inzicht naar uitvoering — vijf lijnen voor 2025–2026
De gesprekken binnen het Expertteam Wonen maakten één ding duidelijk: de uitdagingen zijn niet theoretisch, ze zijn structureel én urgent.
De woningmarkt stagneert niet alleen door stikstof of personeelstekorten, maar door een web van wetten, regels en processen die eerder verbieden dan stimuleren.
Gemeenten missen capaciteit, banken worstelen met opgelegde richtlijnen, en ontwikkelaars lopen vast in bezwaarprocedures.
“Iedereen wíl bewegen — maar het systeem is momenteel een invitatie om stil te staan.”
Daarom richt Sociëteit Vastgoed zich de komende periode op vijf realistische lijnen, waarin we het verschil maken door samenwerking, kennisdeling en zichtbaarheid.
Niet als uitvoerder, maar als versneller van verbinding en verandering.
1️⃣ Samenwerking als structurele versneller
De complexiteit van de woningmarkt vraagt om één gezamenlijke regie.
We brengen de expertteams Wonen, Zorg, Retail, Finance en Beheer dichter bij elkaar om thema’s te verbinden die voorheen los van elkaar stonden: doorstroming, leefbare wijken, en duurzame exploitatie.
Door corporaties, beleggers, gemeenten en banken rond dezelfde tafel te zetten, ontstaat een keten waarin inzicht en actie elkaar versterken.
“De toekomst van wonen is integraal — niet sectoraal.”
2️⃣ Van blokkade naar investeringsklimaat
De huidige fiscaliteit en regelgeving zorgen voor stilstand.
De markt vraagt niet om subsidies, maar om heldere en voorspelbare kaders waarin investeren weer loont.
Sociëteit Vastgoed stimuleert deze dialoog via de expertteams Finance en Beleggen, waar banken, beleggers en beleidsmakers bespreken hoe wetgeving weer stimuleert in plaats van lam legt.
Daarnaast brengen we de zorgen over procesrisico’s en regelgeving — van WWS tot ATAD — in kaart, om structureel gesprek met BZK en Financiën te voeden.
“Een goed investeringsklimaat is geen luxe — het is de brandstof van de woningmarkt.”
3️⃣ Transformatie, industrialisatie en regie
Leegstaand vastgoed, optoppen en circulaire bouw bieden directe kansen — mits de randvoorwaarden meebewegen.
Netcongestie, stikstof, trage aanvragen en onwerkbare vergunningstrajecten remmen de productie af.
Sociëteit Vastgoed stelt daarom 2026 in het teken van regie en versnelling: we brengen gemeenten, corporaties en uitvoerende partijen samen om procesverbeteringen te delen, en stimuleren de regie-overname door corporaties en marktpartijen waar gemeentelijke capaciteit tekortschiet.
“Wie wacht op capaciteit, wacht op leegstand.”
4️⃣ Betere wijken, betere samenleving
De woningmarkt is meer dan stenen; het is een systeem van welzijn, veiligheid en economische vitaliteit.
Daarom zetten we de samenwerking tussen gemeenten, corporaties en commerciële partners centraal in de 'wonen'sessies met aandacht voor: ‘Wijken in Beweging’.
Focus: gemengde woonvormen, hittestressreductie, leefkwaliteit en doorstroming vanuit seniorenwoningen. Elke wijk die functioneert, ontlast de rest van het systeem — sociaal én economisch.
“Een gezonde wijk is de beste garantie voor een gezonde vastgoedmarkt.”
5️⃣ Politieke kennisoverdracht & structurele samenwerking
Zodra de nieuwe regering is gevormd, organiseren wij graag — samen met Vastgoed Belang en onze expertteams — een kennissessie voor de nieuwe Kamerleden Wonen en Fiscaliteit.
Doel: een feitelijke en realistische kennismaking met de praktijk van woningbouw, financiering, netcongestie en regelgeving.
Deze sessie kan stimuleren en leiden tot een beter begrip van wat de markt werkelijk nodig heeft: ruimte voor handelen, vertrouwen in samenwerking en snelheid in uitvoering.
“We heten de politiek welkom met feiten, niet met slogans.”
Slotwoord
De woningmarkt kampt met tekorten, regels en risico’s — maar ook met een ongekende wil om samen te werken.
De sleutel ligt in hernieuwd vertrouwen tussen overheid en markt, in wetgeving die stimuleert in plaats van belemmert, en in wijken die weer groeien omdat mensen er kunnen wonen, werken en oud worden.
We kiezen voor versnelling door verbinding: en zetten ons in het netwerk te bouwen en te stimuleren waar een duurzame, aanwezige woningvoorraad weer mogelijk wordt gemaakt.
“Van tekort naar transformatie — de markt beweegt waar het beleid stokt.”
