Dé vastgoedradioshow wordt vanwege de vele professionals die al aan hun welverdiende vakantie zijn begonnen deze keer digitaal opgenomen en uitgezonden. Vanaf september zijn wij natuurlijk weer live vanaf ons hoofdkantoor te beluisteren. En vanzelfsprekend ben je dan weer meer dan welkom om aan te sluiten voor een gezellige en waardevolle netwerkborrel na afloop van de show!

Wat staat er morgen op het programma?

We gaan in gesprek met een aantal leden van het Strategy team van Sociëteit Vastgoed en nemen je mee in een deep dive op de sector. Nu we de covid periode afsluiten kijken we terug maar blikken vooral vooruit.

De economische bedrijvigheid in de eurozone is in juni toegenomen tot het snelste tempo in vijftien jaar. Van de verwerkende industrie breidt ze zich uit naar dienstensectoren, en dan vooral naar consumentgerichte bedrijven. Belangrijk om mee te nemen in onze strategie, die gefocusseerd is op 3 belangrijke vastgoedaspecten en invullingen: wonen, werken en winkelen.

Wat betekenen deze ontwikkelingen voor de sector nu, en over 5 jaar? Welke lange termijn uitdagingen komen daarbij kijken? Welke waarderingen geven wij eraan?

Toen, nu en straks

Goed om juist nu met elkaar te bespreken waar vastgoedeigenaren druk mee zijn, wat ze op het vizier hebben en waar de oplossingen voor de actuele struikelpunten kunnen liggen. Economen verwachten bijvoorbeeld dat de Europese Centrale Bank voorbij de inflatiedruk kijkt. Deze is inmiddels naar een recordhoogte geklommen en beleggers verwachten nog niet dat de centrale bank snel ingrijpt. We zien dan ook dat de groei van Europese economie in een stroomversnelling is geraakt.

Wat betekent dit?

Hogere grondstoffenprijzen en personeelstekort. Welke invloed heeft dat op de taxatiewaarden van bijvoorbeeld kantoren en retail? Doen zij recht aan de ontstane aardverschuivingen? En wat geeft dit aan voor de cashflows van supermarkten, hoe gaan deze er in de toekomst uitzien? Wat zijn de risico’s? Hoe verhouden zich die tot de risico’s in andere segmenten? En wordt er dan op dit moment wel de juiste prijs betaald voor het vastgoed?

Kijk maar eens wat er gebeurt, voor elk goed wijkwinkelcentrum wordt een bedrag betaalt dat tien procent boven de geldende taxatiewaarde ligt. Dat betekent: tien procent hoger dan wat er in de markt betaald wordt. Ook de omzet van supermarkten stijgt al jaren. Het rendements-risicoprofiel is zo goed, dat een belegger, zoals een pensioenfonds, daar dus absoluut rendement uit kan halen. Zeker nu grote retailers hun winkelcentra getransformeerd hebben naar Full Service Centers, die onder het motto ‘for better everyday life’ veel verder gaan dan het traditionele winkelen.

Kritiek op de opkoopbescherming én een discussie over de toekomst van het kantoor

De toekomst van het kantoor blijft in de sector een hot topic. Belangrijk dus om op in te zoomen, en hoe gaat het met de flexkantooraanbieders? Betekent meer thuiswerken ook minder afname van flexibele kantoorruimte? Of wordt er al goed gebruik gemaakt van nieuwe mogelijkheden zoals een flexibel kantoor in je voortuin plaatsen?

Wie daar meer over wil weten kan zich overigens nu al aanmelden voor de meeting die we samen met IWG en Annelou de Groot organiseren in december van dit jaar! Annelou ziet namelijk een hele nieuwe aanwas in Flexkantoren, net als Sylvia de Haas van Flexizone en Lizetta van Coevorden van Flexoffiz. Zij denken dat men dichtbij huis wil (blijven) werken.

De woningmarkt

Dan staat er met stip natuurlijk wonen op de agenda. Want is er inmiddels al goed nieuws te melden voor beleggers die zich willen verzetten tegen de dreigende opkoopbescherming in sommige wijken?

Belangrijk voor de particuliere beleggers die wij sinds april dit jaar samenbrengen in stichting Chepri, als onderdeel van Sociëteit Vastgoed. De woningmarkt is momenteel duidelijk het meest verhitte topic in de gesprekken.

Essentieel dus om te bespreken waarom beleggers in sommige wijken geen woningen meer mogen kopen om te verhuren. Huib Boissevain schreef daar een kritische blog over die massaal gelezen is op onze socials. Een opkoopverbod zorgt er volgens hem alleen maar voor dat huurhuizen nog schaarser en daarmee duurder worden. En is de maatregel daarbij niet discriminerend voor huurders die juist in populaire wijken in grote steden willen wonen? De vraag is dan ook, wat zou de oplossing kunnen zijn voor de woningmarkt?

Esther gaat ons hier vast meer over vertellen!

Gelukkig zijn er altijd opties. Zo wordt genoemd dat ten eerste de betaalbaarheid van woningen kan worden vergroot door meer te bouwen. Momenteel zijn er in Nederland zo’n 300.000 woningen te weinig. Is standaardiseren én gebruik maken van het kortere bouwvergunningtraject de oplossing? Waarde toevoegen zou zeker gerealiseerd worden wanneer woningbouwcorporaties gezamenlijk gaan optrekken hierbij.

We blikken ook nog even terug

Aangejaagd door goedkoop geld, schaarste én fiscale wijzigingen piekte de drukte op de huizenmarkt eind vorig jaar. Zo sterk, dat het CBS ook bij de notaris een bubbeleffect noteerde: de index voor onroerend goed-diensten steeg het laatste kwartaal van 2020 met 4,5 punt. Het kan nog erger….In Denemarken betalen zelfs bescheiden spaarders negatieve rente aan de banken, terwijl huizenkopers geld toe kregen op een hypotheek: Een tweedeling door de exploderende huizenprijzen, zelfs zo dat de minister vreest voor een bankrun als de drempel voor negatieve rente nog verder omlaag gaat.

Wat betekenen deze ontwikkelingen in Europa voor de Nederlandse markt?

Het motto was, laat de markt zijn werk doen.

Corporaties moesten terug naar hun kerntaak. Ontwikkelaars, bouwers en institutionele beleggers zouden de ruimte krijgen om voldoende koopwoningen en huurwoningen in de vrije sector te bouwen. Lagere overheden zouden voorzien in bouwlocaties. En het ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening kon worden afgeschaft.

Dat liep allemaal net iets anders.

Er is in Nederland een stijgend tekort aan woningen met door het dak schietende prijzen. Deze week erkende woonminister Kajsa Ollongren dan ook dat het Rijk met geld — zo’n €20 mrd — over de brug dient te komen om het woningtekort op te gaan lossen. Het is geen onwil bij bouwers en ontwikkelaars, die willen heel graag bouwen om in de vraag te voorzien. Maar door een beperkt aantal geschikte locaties is en blijft het tempo te langzaam. Er moeten dus meer woningbouwgebieden bijkomen. En dat kost weer tijd, want hiervoor moeten de bestemmingsplannen worden aangepast, bedrijven uitgekocht, bodems gesaneerd en dan hebben we het nog niet eens over de juiste infrastructuur.

Samenwerken is key voor de oplossing

Wij zijn verheugd te melden dat we samen met de bestuurders van Rochdale, Vesteda en Eigen Haard gaan bespreken welke mogelijkheden er wél zijn voor betaalbaar en duurzaam wonen. Ook goed om daarbij in te zoomen op de oplossing die aangegeven wordt wanneer  woningcorporaties hun krachten zouden bundelen en gebruik gaan maken van de voordelen van fabrieksmatig, modulair en circulair bouwen. Een jaarlijkse bouwproductie van 80 tot 100.000 woningen zou dan ook bij een tekort aan bouwvakkers nog steeds haalbaar moeten zijn.

Wonen is in ieder geval het hele jaar al een veelbesproken onderwerp.

De record prijsstijgingen op de woningmarkt tegen het opdrogen van het aantal transacties. Duidelijk moge zijn dat de tijdelijke extra ruime vrijstelling van de overdrachtsbelasting zijn uitwerking niet gemist heeft. De index lag in mei 2021 op het hoogste niveau ooit. Vergeleken met het dal in juni 2013 waren de prijzen in mei maar liefst 66,8 procent hoger.

Dan dreigt er niet alleen op de reguliere woningmarkt, maar ook op de markt recreatiewoningen een oververhitting plaats te vinden, een assetklasse die in korte tijd enorm gegroeid is. Zo zijn er in 2020 ruim 7.300 recreatiewoningen alleen al in Nederland verkocht, een stijging van maar liefst 70 procent ten opzichte van 2019. Ook in Duitsland zien we deze grote interesse in deze beleggingen. De invloed van de sterke booming koopwoningmarkt wordt daarmee ook zichtbaar op de markt voor recreatiewoningen.

Als Sociëteit zijn wij daarnaast natuurlijk ook erg benieuwd naar het nieuws over zorgvastgoed en sr. Woningen. Walter Knoll heeft recent een boeiend stuk gepubliceerd in onze nieuwsbrief en samen met Ron van Bloois, Monique Tetteroo en Esther Akkerman zullen zij, na de succesvolle podcasts samen met Annette van der Poel, hier een nieuwe serie voor opnemen.

Het ontwikkelen van woonzorglocaties is momenteel immers eveneens een fikse uitdaging vanwege het tekort aan direct beschikbare locaties in diverse regio’s, wat toe zal nemen als de grote vraag naar ouderenzorglocaties vergroot wordt. De betaalbaarheid van locaties maakt dat de ontwikkeling daarnaast ook complex is. De gezamenlijke opgave kent  verschillende uitdagingen, want door het scheiden van wonen en zorg én de decentralisatie van de zorg is het voor gemeenten en zorginstellingen cruciaal om juist nu adequaat in te spelen op de huidige én toekomstige vraag.

Kortom, er zijn veel vragen die ons bezighouden!

Ik ben dan ook blij en trots hierover samen met mijn co-host drs. Esther Dekker MSV morgen hierover in gesprek te gaan met onze tafelgasten.

• Ben je er ook bij?
• Meld je aan via https://us02web.zoom.us/webinar/register/WN_I0msYV0xSqCOye8_EwPb-g
• Of check in en meld je aan via https://realestateradio.nl/
• Red je het niet?
• Dan kun jij uitkijken naar de opnames die we van deze show maken en die we de komende tijd zullen gaan delen.

Het woord is morgen aan onze gasten, tot dan!

Veel liefs,

Claudia