In vastgoedland zijn veel dossiers waarover een nieuw kabinet na de verkiezingen de knoop moet doorhakken. Vastgoedmarkt vroeg outsiders naar hun visie. Aflevering 3: Maarten de Gruyter, directeur van ontwikkelaar Boelens de Gruyter.
Wat zou jouw eerste daad zijn?
‘De macht terugbrengen van adviesorganen naar de regering. Adviezen van het Outbreak Management Team en het RIVM komen al op televisie voordat het kabinet kan besluiten wat het ermee doet. Op die manier oefenen die organisaties te veel invloed uit. In het bedrijfsleven is zoiets onvoorstelbaar. Met Harm Boelens ben ik de baas van Boelens de Gruyter. Samen bepalen we wat er met de onderneming gebeurt. Als we een advocaat in de arm nemen, laat die ons ook niet via de krant weten wat wij moeten doen.’
OMT en RIVM terug in een adviserende rol, zeg je. En verder?
‘Alle creativiteit terugbrengen bij de overheid. Er zijn meer opties dan met een helm op achter de bank schuilen of alles opengooien. Bedenk een systeem waarmee vijf of zes mensen tegelijk in een niet-essentiële winkel kunnen zijn. Zorg voor een boekingssysteem waarmee ik aangeef dat ik morgen tussen elf uur en kwart over elf in de Hema ben. En als lesgeven in klaslokalen niet meer kan, laat de kinderen dan met de boswachter op pad gaan.’
Getuigt dat van solidariteit met de kwetsbaren?
‘Zeker. Er zijn meer mensen kwetsbaar dan degenen die erg ziek kunnen worden van het coronavirus of daar zelfs dood kunnen gaan. Voor de kwetsbaarheid van andere groepen is veel minder aandacht. Tijdens de eerste coronagolf verdrievoudigde het aantal gevallen van kindermishandeling. Dat is maar één voorbeeld van een kwetsbare groep waar veel minder aandacht voor is. De nadruk zo sterk leggen op de mensen die een risico lopen door het coronavirus, is in mijn ogen minder solidair dan het lijkt.’
Is een ontwikkelende vastgoedbelegger als Boelens de Gruyter ook kwetsbaar?
‘We hebben een exceptioneel goed 2020 gehad, maar vastgoed loopt twaalf maanden achter op de economie. Nu krijgen we minder input. En je moet er ook rekening mee houden dat veel bedrijven steun krijgen. Of er een economische crisis komt en hoe zwaar die dan wordt, is een onderwerp van gesprek bij kantoorontwikkelaars en beleggers. Het is moeilijk met zekerheid te zeggen, maar sommige marktvraag is niet in te halen. We gaan straks niet twee keer zo vaak uit eten om de gemiste tijd in restaurants goed te maken.’
Duidelijk, het coronabeleid gaat op de schop. Wat kan de vastgoedwereld nog meer van je verwachten?
‘Meer flexibiliteit en minder proceduredwang. Gemeenten en projectontwikkelaars vormen een nauw partnerschap. Jammer dat die zo ontzettend slecht draait. Het heeft ook te maken met een verkeerd beeld van vastgoedpartijen. Waarschijnlijk mede door de fraudezaken van een flink aantal jaren geleden. In ieder geval valt er nog veel aan dat beeld te verbeteren. Daar kan de sector wat aan doen, maar het zou ook helpen wanneer een minister uitlegt waar de gemeenschappelijke belangen liggen.’
Hoe gaat schaduwminister De Gruyter het publiek ervan overtuigen dat de meeste vastgoedpartijen geen cowboys zijn, die alleen maar snelle winst willen?
‘Door te verbinden, want marktpartijen en gemeenten moeten het samen doen. Ik zou uitleggen dat de partijen waar gemeenten mee te maken hebben meestal institutionele ontwikkelaars en beleggers zijn. Dat zijn geen bedrijven die voor exceptionele winsten gaan. Ze willen gewoon een rendement dat in een redelijk verhouding staat tot het risico dat ze nemen.’
Hoe ga je verklaren dat een marktpartij rendement wil op een dak boven iemands hoofd?
‘Ik zou uitleggen dat veel van die beleggers pensioenfondsen zijn die ervoor moeten zorgen dat de mensen op hun oude dag nog een behoorlijk inkomen hebben. In Den Bosch werken we samen met vermogensbeheerder MN. Die staat er niet namens het grootkapitaal, maar namens metaalbewerkers. In Den Bosch heeft de gemeente het vertrouwen dat de marktpartijen niet uit uit zijn op de snelle winst. De samenwerking loopt daar heel soepel. Voor de woningzoekende zou het goed zijn als dat vertrouwen bij meer gemeenten aanwezig was.’
Gaat communicatie over marktverhoudingen het woningtekort oplossen?
‘Daar zal meer voor nodig zijn. Op lokaal niveau gaat er nog erg veel zand in de radertjes. Een belangrijk probleem is de stapeling van eisen. Die krijg je wanneer iedere partij zijn zegje heeft mogen doen. Vooral bij kleinere gemeenten zie je te weinig mankracht en kwaliteit om projecten uitvoerbaar te houden. Een wethouder is een groot deel van zijn tijd bezig met manoeuvreren op basis van maatschappelijk input.’
Hoe ga je dat tijdrovende lokale gehakketak over woningprojecten de wereld uit helpen?
‘Als schaduwminister van Ruimtelijke Ordening zou ik een taskforce instellen die projecten vanaf 500 woningen naar zich toetrekt. Ik zou heldere kaders stellen. Zodat marktpartijen die aan een project willen beginnen in één keer weten waar ze aan toe zijn.’
Oké, minister De Gruyter heeft nu ook een einde gemaakt aan nodeloze discussies. Komt de woningproductie op gang?
‘Mmm… Voordat ik als ontwikkelaar het beginsein van de bouw kan geven, heb ik zo zeven rondes bij de gemeente achter de rug. Gemeenten hanteren hele waslijsten van bepalingen waar projecten aan moeten voldoen. Het woningprogramma, de mobiliteit, de bijdrage aan de bovenwijkse voorzieningen. Met een beetje pech zit ik met een hoge parkeernorm, moet ik die halen met een ondergrondse garage en moet die garage worden aangelegd in zwaar vervuilde grond.’
Waar pleit je voor?
‘Deregulering. Begrijp me niet verkeerd: ik begrijp waarom er regels zijn. Iedere regel vindt zijn oorsprong in iets wat fout is gegaan. Het idee om herhaling van een fout te voorkomen is begrijpelijk. Je zou het ook goed kunnen noemen. Maar er kan een moment komen, waarop het instellen van teveel regels datgene is dat fout ging. De regeldrift is totaal doorgeslagen. Met woningbouw moeten we veel pragmatischer omgaan. Anders blijven die tekorten er.’
Hoe zou je die deregulering aanpakken?
‘Ik zou een taskforce oprichten met vertegenwoordigers van marktpartijen, de betere corporatiebestuurders en mensen van overheden die met hun poten in de klei staan. Aan deze mensen de opdracht om processen korter te maken door het woud van regels uit te dunnen. Ervoor te zorgen dat processen gelijk lopen in plaats van dat ze elkaar opvolgen. Als we dat allemaal ook voor elkaar krijgen, verwacht ik dat de woningbouwproductie eindelijk op gang komt.’
