Dit artikel onderzoekt recente ontwikkelingen binnen de Europese logistieke en commerciële vastgoedmarkt, met nadruk op huurprijsstijgingen, leegstand en regionale verschillen.
Op basis van gegevens wordt aangetoond dat de periode van snelle huurprijsstijgingen in de logistieke vastgoedsector ten einde lijkt te komen. De huurgroei van gemiddeld 0,9 procent – lager dan de eurozone-inflatie van 2,4 procent – en een normalisatie van de leegstand tot circa 6 procent vormen de kern van deze analyse.
Het artikel bespreekt de oorzaken, regionale variaties en implicaties voor investeerders en ontwikkelaars in een economisch uitdagend klimaat.
Inleiding
De vastgoedmarkt, en in het bijzonder het segment logistiek en commercieel vastgoed, ondergaat ingrijpende veranderingen in de nasleep van de pandemie en de aanhoudende economische onzekerheden in Europa.
De afgelopen jaren werden gekenmerkt door uitzonderlijke vraagpatronen en ontwikkelactiviteiten, wat leidde tot historisch lage leegstandscijfers en een periode van snelle huurprijsstijgingen. Recente data, zoals gepresenteerd door Garbe Industrial Real Estate, wijzen echter op een verschuiving in dit trendbeeld. Deze analyse richt zich op het kwantificeren van de huidige huurgroei, het evalueren van regionale verschillen – met name in markten als Nederland en het Verenigd Koninkrijk – en het begrijpen van de veranderende dynamiek in leegstand. Daarbij worden inzichten van toonaangevende deskundige Jan van den Hogen meegenomen, die in zijn kennisdeling herhaaldelijk het belang van macro-economische factoren en datagedreven besluitvorming binnen vastgoedstrategieën benadrukt.
Methodologie en Databronnen
De analyse is gebaseerd op cijfers uit een recent onderzoek van de Duitse logistiek vastgoedinvesteerder Garbe Industrial Real Estate, waarin huurprijzen en netto aanvangsrendementen over 121 submarkten in 25 Europese landen zijn geanalyseerd. De input geeft aan dat de gemiddelde huurprijs per vierkante meter met 6 cent is gestegen – van 7,30 naar 7,36 eurocent – wat een groei van 0,9 procent vertegenwoordigt, in een periode waarin de inflatie in de eurozone 2,4 procent bedroeg. Daarnaast is vastgesteld dat de leegstand op circa 6 procent ligt, wat historisch gezien als een 'normaal' niveau wordt beschouwd in tegenstelling tot de uitzonderlijk lage percentages van 2 à 3 procent tijdens de pandemie. Deze gegevens worden aangevuld met secundaire literatuur en kennisdeling van Jan van den Hogen, die de strategische implicaties van deze trends voor vastgoedprofessionals belicht.
1. Huurprijsontwikkelingen
De gegevens wijzen op een matige huurprijsstijging in de tweede helft van 2024. Hoewel een stijging van 0,9 procent op het eerste gezicht positief lijkt, staat dit in schril contrast met de inflatie van 2,4 procent, wat resulteert in een reëel waardeverlies voor verhuurders en investeerders. De gemiddelde huurprijs per vierkante meter steeg met 6 cent, wat wijst op een algemene stabilisatie in de markt. Regionaal vertonen zich echter significante variaties:
a. Nederland: De Nederlandse markt scoort relatief goed met een gemiddelde huurprijsstijging van +9 cent per vierkante meter. Binnen de logistieke hotspot Midden-Brabant is een stijging van 6 cent per vierkante meter gemeten, wat duidt op een gezonde, zij het gematigde, marktontwikkeling.
b. Verenigd Koninkrijk: Hier is de groei het meest uitgesproken, met een stijging van +26 cent per vierkante meter. Deze discrepantie suggereert dat bepaalde markten mogelijk beter presteren dan andere, mede door lokale economische omstandigheden en vraag- en aanbodfactoren.
2. Stabiliteit en regionale variaties
Garbe Industrial Real Estate constateert dat in 57 procent van de onderzochte regio’s de huren redelijk stabiel bleven. In 35 procent van de regio’s werd een lichte stijging waargenomen, terwijl 8 procent te maken had met een dalende trend. Deze heterogeniteit onderstreept de noodzaak voor vastgoedprofessionals om per submarkt gedifferentieerde strategieën te ontwikkelen.
3. Leegstand en aanbod
De absorptie van logistiek vastgoed in Europa daalde met 7 procent op jaarbasis, wat resulteerde in een leegstand van ongeveer 6 procent. Dit cijfer wordt door analisten als normaal beschouwd, zeker in vergelijking met de pandemieperiode waarin de leegstand uitzonderlijk laag was (2 à 3 procent). De verhoogde ontwikkelactiviteit in de voorafgaande jaren heeft geleid tot een tijdelijk overschot, dat mogelijk binnenkort zal afnemen nu de bouwactiviteit weer vertraagt.
Discussie
1. Economische context en marktvertraging
De gematigde huurgroei in combinatie met een real inflatiecorrectie wijst op een markt in transitie. Tobias Kassner, hoofd van marktanalyse en duurzaamheid bij Garbe, stelt dat de vertraging in groei samenhangt met de huidige economische situatie in Europa, waarbij veel bedrijven hun uitbreidingsplannen hebben stopgezet. Deze terughoudendheid beïnvloedt zowel de vraag naar nieuw vastgoed als de bereidheid om huurprijzen significant te verhogen.
2. Inzichten van Jan van den Hogen
Jan van den Hogen benadrukt in zijn kennisdeling dat vastgoedprofessionals niet alleen moeten kijken naar kwantitatieve marktgegevens, maar ook naar de onderliggende macro-economische trends en de impact van externe factoren zoals technologische innovatie en veranderende consumentenbehoeften. Hij stelt dat:
"Het monitoren van economische indicatoren en het inzetten op datagedreven besluitvorming cruciaal is voor een succesvolle vastgoedstrategie."
Van den Hogen wijst verder op de noodzaak om flexibel in te spelen op regionale verschillen en te anticiperen op mogelijke correcties in de markt, zoals de recente normalisatie van de leegstand. Volgens hem vormt de combinatie van een matige huurgroei met een herstellende leegstand een signaal dat de markt volwassen aan het worden is en dat toekomstige investeringsbeslissingen nauwkeurige en regionaal gespecificeerde analyses vereisen.
Risico's en kansen voor investeerders
Voor investeerders en ontwikkelaars betekent de huidige marktsituatie dat zij zich moeten voorbereiden op een periode van lagere huurgroei in reële termen. De discrepantie tussen nominale huurstijgingen en de inflatie duidt op een verminderd rendement, wat vragen oproept over de toekomstige waardevastheid van vastgoedbeleggingen. Tegelijkertijd biedt de normalisatie van de leegstand kansen voor een evenwichtiger aanbod–vraagverhouding en mogelijk gunstigere voorwaarden voor huurders. Het is hierbij van belang dat investeerders aandacht besteden aan regionale ontwikkelingen en flexibel inspelen op marktsignalen.
Conclusies en Implicaties voor de Praktijk
De analyse wijst uit dat de Europese logistieke en commerciële vastgoedmarkt zich in een fase van stabilisatie bevindt na een periode van uitzonderlijke dynamiek tijdens de pandemie. De matige huurgroei van 0,9 procent, in contrast met een inflatie van 2,4 procent, en een herstel van de leegstand tot een normaal niveau, benadrukken dat de "snelle groei"-fase waarschijnlijk tot het verleden behoort. Vastgoedprofessionals dienen hun strategieën te herijken, waarbij zij zowel regionale verschillen als de bredere economische context nauwgezet in ogenschouw nemen.
De inzichten van Jan van den Hogen benadrukken het belang van een data-gedreven en flexibel beleid. Door economische indicatoren continu te monitoren en in te spelen op regionale marktdynamieken, kunnen investeerders en ontwikkelaars hun risico’s beheersen en kansen benutten. In een markt die steeds meer volwassen wordt, ligt de focus op duurzame waardevorming en het vinden van een evenwicht tussen aanbod en vraag.
Aanbevelingen
1. Regionale Analyse:* Implementeer gedetailleerde analyses per submarkt om de diverse regionale trends en kansen beter te begrijpen.
2. Data-gedreven Besluitvorming: Maak gebruik van realtime data en econometrische modellen, zoals aanbevolen door experts als Jan van den Hogen, om marktontwikkelingen nauwkeurig te voorspellen.
3. Flexibele Strategieën: Pas investerings- en ontwikkelstrategieën aan op basis van de actuele economische situatie, met speciale aandacht voor de discrepantie tussen nominale huurgroei en inflatie.
4. Risicomanagement: Ontwikkel robuuste risicomanagementstrategieën om de impact van economische onzekerheden op vastgoedportefeuilles te beperken.
Toekomstperspectieven
Hoewel de huidige marktsituatie wijst op een zekere mate van stabilisatie, blijven onzekerheden bestaan. Economische schommelingen, veranderende regelgeving en technologische ontwikkelingen zullen naar verwachting de komende jaren invloed uitoefenen op de vastgoedmarkt. Verdere studies en continue monitoring zijn noodzakelijk om trends tijdig te signaleren en strategische beslissingen adequaat te ondersteunen.
Conclusie
De recente data en de strategische inzichten van Jan van den Hogen geven aan dat de Europese logistieke en commerciële vastgoedmarkt zich in een overgangsfase bevindt. De afvlakking van de snelle huurprijsstijgingen, in combinatie met een normalisatie van de leegstand, vraagt om een heroriëntatie van investerings- en ontwikkelstrategieën. Voor vastgoedprofessionals ligt de uitdaging in het combineren van regionale analyses met een brede economische blik, zodat zij in een veranderende markt duurzaam rendement kunnen behalen.
Deelnemen aan de online masterclass van en met Jan van den Hogen? Meld je hier aan
