Vastgoed bevindt zich in een fase die we niet goed begrijpen door alleen naar transacties te kijken.
Tijdens ons webinar Ontwikkelingen Commercieel Vastgoed in 2026 — een coproductie van onze expertteams Property Management, Investeren in Vastgoed, Logistiek, Wonen, Bouwen & Ontwikkelen en Retail — hebben we vandaag een uur lang stilgestaan bij de vraag waar de markt werkelijk staat. Niet wat de cijfers zeggen, maar wat ze betekenen. En vooral: wat ze van leiders vragen.
Een paar lijnen die ik graag met je deel.
De prognose voor 2026 is er een van gespannen stilstand, gevolgd door versnelling.
De Nederlandse markt staat niet vast omdat er geen geld is. Ze staat vast omdat het kapitaal dat er is, wacht. Duitse fondsen onttrekken op dit moment middelen aan Nederland, niet uit gebrek aan vertrouwen, maar omdat zij aanzienlijke buffers aanhouden om snel te kunnen schakelen zodra de markt kantelt. Franse instromen blijven vooralsnog beperkt. Wat we nu zien is geen stagnatie, het is opgespaarde beweging. De inschatting van onze experts: binnen zes maanden zien we een toename in transactievolume, en die zal forser zijn dan veel partijen vandaag verwachten.
Duurzaamheid is geen kostenpost meer, maar een liquiditeitsfactor.
Slechts een fractie van de Nederlandse kantorenvoorraad is Paris-proof. Die schaarste maakt het kwalitatief duurzame segment niet alleen aantrekkelijker voor langetermijnbeleggers, maar ook beter financierbaar, beter verhuurbaar, en beter herwaardeerbaar. Wie vandaag verduurzaamt, koopt morgen niet alleen rendement maar liquiditeit in. Dat is de werkelijke ESG-vertaling die in directiekamers nog te weinig wordt gemaakt.
De residentiële markt verschuift van particulier naar professioneel.
De Wet betaalbare huur heeft in haar huidige vorm slechts een klein deel van de verhuurders bewogen tot stoppen met uitponden. Tegelijkertijd zien we kleine particuliere beleggers de markt verlaten, terwijl semi-professionele en institutionele partijen blijven kopen — geholpen door betere financieringsmogelijkheden en netwerken. Het woonecosysteem wordt herijkt, en die herijking vraagt om integraal beleid waarin particuliere en institutionele verhuurders niet als tegenpolen, maar als ketenpartners worden gezien. Wie vandaag positioneert binnen die keten, heeft over twee jaar een wezenlijk andere uitgangspositie.
Retail laat zich niet meer in één narratief vangen.
Het consumentenvertrouwen staat op het laagste punt in veertig jaar. En tegelijkertijd zien we in middelgrote steden hernieuwde dynamiek: lokale ondernemers die kansen pakken, internationaal kapitaal dat terugkeert in binnenstedelijke portefeuilles, en retailketens die zich opnieuw positioneren op locaties die door anderen verlaten worden. De vraag is niet langer of retail het overleeft. De vraag is welke retailers, op welke locaties, met welke huurformules, en onder welke verduurzamingsstrategie. Dat is een ander gesprek dan we tien jaar lang gevoerd hebben.
Intelligentie wordt de derde waardelaag van vastgoed.
Naast financieel rendement en gebruikerservaring ontstaat een derde laag, die van data, governance en operationele intelligentie. AI is binnen property management vandaag al geen toekomstvisie meer, maar dagelijkse praktijk voor wie er klaar voor was. De winnaars in deze fase zijn niet de partijen die het snelst adopteren, maar die het zorgvuldigst sturen. Discipline, kaders en professioneel oordeel zijn schaarser geworden dan technologie. En ze zijn waardevoller.
Wat dit van leiders vraagt?
Vastgoed verplaatst zich van een transactiegedreven sector naar een intelligentiegedreven ecosysteem. Van bezit naar begrip. Van aannames naar onderbouwde keuzes. Van individueel belang naar ketenverantwoordelijkheid.
De leiderschapsopgave voor 2026 is daarmee niet langer meer kopen, sneller bewegen, of defensiever positioneren. Het is scherper kijken. Naar de cijfers achter de cijfers. Naar de keten waarin je opereert. Naar de duurzaamheidsstrategie die niet morgen maar over tien jaar je waarde bepaalt. En naar de vragen die je niet stelt omdat het antwoord ongemakkelijk is — terwijl precies die vragen je positie definiëren.
Bij Sociëteit Vastgoed geloven we dat de sector op haar best is wanneer mensen elkaar opzoeken in plaats van langs elkaar bewegen. Wanneer kennis stroomt in plaats van wordt opgesloten. En wanneer leiders bereid zijn om de moeilijke gesprekken hardop te voeren — niet om elkaar te overtuigen, maar om scherper te worden.
Dat is de tafel die wij vandaag bouwen.
De opname van het webinar verschijnt binnenkort op de Sociëteit Vastgoed Podcast, via Spotify en YouTube. En op donderdag 28 mei zetten we het gesprek voort, live bij ING in Den Haag, tijdens Future Living 2026 — een avond over de toekomst van wonen, data, duurzaamheid en leiderschap. Inclusief walking diner.
Tot snel bij Sociëteit Vastgoed!
Claudia van Haeften
Founder
#AllesIsVastgoed
