Met de verkiezingen voor de deur zou je denken dat we het nu eens helemaal anders gaan aanpakken. Groter, beter en sneller om korte metten te maken met het chronische tekort aan huizen. Wie dat denkt, komt bedrogen uit, blogt Frank Verwoerd.
Met enige trots meldde Minister Ollongren dat de doelstelling van 75.000 nieuwe woningen voor het derde jaar op rij is behaald. Misplaatste trots als je het mij vraagt. Nog steeds rijzen de woningprijzen de pan uit met gemiddeld 11,5 procent per jaar. Betalen kopers in de helft van de gevallen meer dan de vraagprijs. En is deze overbieding op een historische hoogte aanbeland, gemiddeld 7.500 euro. Niet bepaald cijfers om van te glunderen. Laat staan als we kijken naar de toekomstige cijfers. De bouwvergunningen in 2019 en 2020 voorspellen niet veel goeds. De volgende Minister van Volkshuisvesting, want die komt er, kan alvast nadenken hoe hij/zij de Kamer inlicht waarom de doelstelling in 2021 niet is gehaald.
Het R-woord
Met de verkiezingen voor de deur zou je kunnen denken dat we het nu eens helemaal anders gaan aanpakken. Groter, beter en sneller om korte metten te maken met het chronische tekort aan huizen. Wie dat denkt, komt bedrogen uit. Ja, elke partij spreekt de ambitie uit om meer bouwen. Alleen komt dit bij slechts een enkele naar voren in woord en daad en kun je geloven dat het daadwerkelijk gaat gebeuren.
Het merendeel van de partijen vervalt in oude gewoonten. Als een markt niet werkt, kijken ze niet naar de oorzaak, maar grijpen ze al snel naar het R-woord. Reguleren is dan ook het devies in de meeste verkiezingsprogramma’s. Of het nu gaat om het maximeren van jaarlijkse huurverhogingen, een zelfbewoningsplicht, het inperken van de vrije sector huur of het verhogen van de inkomensgrens voor sociale huurwoningen. Dit verdoezelt hoe slecht onze woningmarkt er eigenlijk voor staat en draagt niets bij aan extra huizen.
Verder kijken dan je neus lang is
Meest schrijnende is dat er nauwelijks wordt gekeken naar de praktijk en neveneffecten van deze maatregelen. Het maximeren van huurverhoging en/of volledig aan banden leggen van de vrije sector huur bijvoorbeeld. In de praktijk zorgt dit voor dalende huurinkomsten bij beleggers en daarmee een betaalbaardere huur voor de huurder. Hier blijft het alleen niet bij. Investeerders werken met een verwacht rendement dat zij baseren op een optimale balans tussen inkomsten en kosten. Als de inkomsten achter blijven, verleggen zij de focus naar de kosten. Het nadelige effect van het aan banden leggen van de huur is dat er minder geld overblijft voor kwaliteit en investeringen in nieuwbouw. Niet alleen minder huizen dus, maar ook minder woongenot voor de huurder.
Transparantie is de oplossing
Toch kun je de politiek niet alles aanrekenen. Waar het echt fout gaat, is transparantie. Onvolledige of onduidelijke huurcijfers leiden niet tot de juiste inzichten, maar vormen wel de basis voor een hausse aan populistische wetsvoorstellen. Zo ligt bijvoorbeeld het verhaal over de huurprijsstijging van de afgelopen jaren een stuk genuanceerder dan het beeld dat de media schetsen. Zij vergelijken nu appels met peren. De huurdata verdienen daarom een betere analyse.
In 2013 lag de gemiddelde markthuurprijs in Amsterdam op 16,52 euro per vierkante meter per maand. In 2020 was dat 23,75 euro. Een stijging van 43,7 procent, oftewel 6,3 procent per jaar met een inflatie van slechts 1,3 procent per jaar. De nuance? Die zit in het feit dat de berekening van 2013 is gebaseerd op een woninggrootte van 95 vierkante meter en die van 2020 op 74 vierkante meter. Huurders betalen altijd meer voor de eerste meters dan voor de laatste meters. Als we corrigeren voor dit verschil blijkt de huurstijging 3,7 procent te zijn. Een nuancering die nu geen plek lijkt te hebben in de discussie.
Meer duidelijkheid
Met meer duidelijkheid vanuit beleggers en vastgoedadviseurs heeft de politiek de mogelijkheid om op een juiste manier bij te sturen en samen te werken aan meer nieuwe woningen. In plaats van te gooien met regels en verwijten. Alleen zo kunnen we toewerken naar een ambitievollere doelstelling om tenminste 100.000 woningen per jaar bij te bouwen. En belangrijker, iedereen een warm, duurzaam en betaalbaar thuis te geven.
