AI verandert ons werk. Maar wat doet dat met de waarde van het kantoor?
Door Claudia van Haeften MBA MSV – Founder Sociëteit Vastgoed
De discussie over de toekomst van kantoren wordt wat mij betreft te vaak teruggebracht tot één vraag: hoeveel dagen gaan we nog naar kantoor?
Ik denk dat we daarmee inmiddels de verkeerde discussie voeren.
De veel interessantere vraag is: waarom zouden mensen überhaupt nog naar kantoor komen – en wat betekent het antwoord daarop voor de toekomstige waarde van vastgoed?
Want terwijl AI in ongekend tempo werkzaamheden automatiseert, organisaties anders naar hun personeelsbestand kijken en hybride werken definitief onderdeel is geworden van ons arbeidsmodel, gebeurt er iets ogenschijnlijk tegenstrijdigs op de kantorenmarkt.
De totale Nederlandse kantooropname staat onder druk. Cushman & Wakefield registreerde in de eerste helft van 2026 bijna 421.000 m² opname, 15% minder dan een jaar eerder. Tegelijkertijd blijft de vraag naar hoogwaardige kantoren groot. JLL rapporteert over het tweede kwartaal een landelijke leegstand van 5,6%, terwijl 52% van de opname uit moderne Grade A-kantoren bestond en de prime huur opliep tot €625 per m² per jaar.
Dat is geen detail.
Het vertelt ons dat we niet simpelweg naar een krimpende kantorenmarkt kijken.
We kijken naar een kantorenmarkt die zich opnieuw aan het sorteren is.
En waarschijnlijk veel sneller dan we denken.
Niet minder kantoor. Ander kantoor.
Op 17 september brengt Sociëteit Vastgoed investeerders, ontwikkelaars, financiers, bouwers en experts op het gebied van technologie, AI, circulariteit en workplace bij elkaar om precies daarover het gesprek te voeren.
Tijdens onze voorbereiding werd één ding al snel duidelijk: er bestaat geen eenvoudige consensus over wat AI met vastgoed gaat doen.
En dat vind ik juist interessant.
Want innovatie begint zelden met consensus.
Aan de ene kant staat de overtuiging dat AI een enorme productiviteitssprong mogelijk maakt. Zeker in Europa, waar arbeidsmarktkrapte de komende jaren een steeds grotere economische factor wordt, kunnen we het ons nauwelijks veroorloven om technologische productiviteitsgroei te negeren.
Aan de andere kant staat een terechte waarschuwing.
We investeren miljarden in AI, maar weten nog lang niet altijd wat het rendement daarvan is. Organisaties implementeren toepassingen omdat iedereen ermee bezig is, terwijl vragen over datastructuur, continuïteit, veiligheid, eigenaarschap en daadwerkelijke businesswaarde soms pas daarna worden gesteld.
Een van de scherpste observaties uit onze voorbereiding was daarom eigenlijk heel eenvoudig:
Je bouwt ook geen gebouw voordat het fundament op orde is. Waarom zouden we dat met AI wel doen?
Dat sluit opvallend goed aan bij recente analyses in Vastgoedmarkt. Ook daar wordt gewaarschuwd dat organisaties eerst hun technologische en datafundament op orde moeten hebben voordat AI werkelijk waarde kan toevoegen. En minstens zo belangrijk: de menselijke component verdwijnt niet zomaar omdat technologie meer kan.
De psychologische fout die we vaker maken
Vanuit mijn achtergrond als psycholoog fascineert mij nog iets anders.
Mensen hebben bij fundamentele verandering de neiging om de toekomst te beoordelen vanuit het referentiekader van vandaag.
We vragen:
Hoeveel banen neemt AI over?
Hoeveel bureaus hebben we dan nog nodig?
Hoeveel vierkante meter kunnen we besparen?
Dat is begrijpelijk. Ons brein zoekt bij onzekerheid naar houvast en probeert een onbekende toekomst terug te brengen tot bekende variabelen.
Maar misschien is “hoeveel minder?” helemaal niet de belangrijkste vraag.
Misschien moeten we vragen:
“Wat wordt waardevoller?”
Want als AI routinematig werk overneemt, verandert juist het werk waarvoor mensen elkaar fysiek nodig hebben.
Samenwerken.
Creëren.
Beslissen.
Leren.
Onderhandelen.
Inspireren.
Cultuur bouwen.
Nieuwe professionals opleiden.
Dan kan het zomaar zijn dat organisaties minder meters nodig hebben, maar dat iedere overgebleven vierkante meter veel harder moet presteren.
AI verhoogt mogelijk de lat voor het kantoor
De nieuwste cijfers ondersteunen die gedachte.
CBRE ziet dat 52% van Europese occupiers verwacht dat AI uiteindelijk tot een kleinere ruimtebehoefte leidt. Maar tegelijkertijd verwacht 48% méér behoefte aan multifunctionele en aanpasbare ruimten, 43% aan gespecialiseerde ruimten zoals AI-labs en 38% aan flexibele kantoorruimte.
En er gebeurt nog iets: de kantooropname door AI-bedrijven in Europa is in een jaar tijd meer dan verviervoudigd. In het tweede kwartaal van 2026 namen AI-bedrijven ongeveer 75.000 m² op, goed voor 3,1% van de totale Europese leasingmarkt, tegenover slechts 0,6% een jaar eerder. Amsterdam behoort tot de Europese steden waar deze nieuwe vraag zich concentreert.
Dat maakt de conclusie interessanter dan AI betekent minder kantoor.
AI kan de kwantitatieve behoefte aan ruimte verminderen en tegelijkertijd de kwalitatieve eisen aan die ruimte verhogen.
JLL komt in een nieuwe analyse van 1 september tot een vergelijkbare conclusie. AI werkt tegelijkertijd via automatisering, aanvulling van menselijke functies én creatie van nieuwe werkzaamheden. Zestig procent van de door JLL onderzochte bedrijven verwacht de komende drie tot vijf jaar bovendien nog steeds het personeelsbestand te laten groeien. Het is volgens JLL daarom eerder een verhaal van differentiatie dan van algemene neergang.
En daarmee ontstaat een nieuwe tweedeling
Voor vastgoedbeleggers is dat misschien wel de belangrijkste consequentie.
Aan de ene kant krijgen we gebouwen die aantrekkelijker worden:
goed bereikbaar, duurzaam, flexibel, technologisch voorbereid, energiezeker, aantrekkelijk voor talent en ontworpen rond ontmoeting en performance.
Aan de andere kant staat voorraad die technisch veroudert, op de verkeerde locatie staat, onvoldoende flexibel is, forse CAPEX vraagt of niet kan voldoen aan wat toekomstige gebruikers nodig hebben.
Dat zien we nu al.
In Amsterdam steeg de leegstand in het tweede kwartaal naar 9,6%, terwijl tegelijkertijd de prime huur opliep naar €625 per m². Dat lijkt tegenstrijdig, totdat je begrijpt dat leegstand en schaarste tegelijkertijd kunnen bestaan — alleen in verschillende delen van dezelfde markt.
Ook Europees zien we die vlucht naar kwaliteit. De beschikbaarheid van nieuw, centraal gelegen kwalitatief kantoorvastgoed neemt af. In core CBD's bedraagt de Grade A-leegstand volgens CBRE ongeveer 2%, terwijl de gemiddelde Europese prime huurgroei op jaarbasis 5,8% bedroeg.
Daarom zou ik de discussie over kantoren niet langer voeren als:
kantoor versus thuis.
Maar als:
future fit versus future obsolete.
Van smart building naar predictive building
Daar komt technologie bij.
Tijdens onze voorbereiding werd gesproken over de ontwikkeling van smart buildings naar gebouwen die steeds meer kunnen voorspellen.
Niet alleen meten hoeveel mensen binnen zijn, maar anticiperen op gebruik.
Niet alleen energie registreren, maar energie intelligent sturen.
Niet alleen onderhoud uitvoeren wanneer iets kapotgaat, maar voorspellen wanneer een installatie aandacht nodig heeft.
Niet alleen werkplekken aanbieden, maar data gebruiken om de omgeving voortdurend af te stemmen op wat mensen daadwerkelijk doen.
Daarmee komen disciplines die we jarenlang afzonderlijk hebben behandeld ineens bij elkaar:
vastgoed + technologie + energie + data + facility management + HR + hospitality.
Dat verandert ook de rol van de vastgoedeigenaar.
Een eigenaar verhuurt dan niet alleen vierkante meters.
Hij levert een omgeving waarin organisaties beter moeten kunnen functioneren.
Energie wordt onderdeel van waarde
Daarbij dreigt nog een factor onderschat te worden: energie.
Netcongestie, elektrificatie, warmtepompen, laadvoorzieningen, batterijen en steeds grotere digitale infrastructuur maken beschikbare energiecapaciteit onderdeel van de aantrekkelijkheid van vastgoed. Vastgoedmarkt constateert inmiddels expliciet dat energiebeheer geen bijzaak meer is, maar onderdeel wordt van de vastgoedstrategie en direct invloed kan hebben op verhuurbaarheid en waarde.
Dat betekent dat we bij de waardering van een kantoor straks niet alleen kijken naar:
locatie, huurcontract, looptijd en yield,
maar steeds nadrukkelijker naar:
energiecapaciteit, flexibiliteit, data-infrastructuur, klimaatprestaties, adaptiviteit en gebruikerskwaliteit.
De grote kans ligt misschien al voor onze neus
Dat brengt mij bij bestaande kantoren.
Juist nu nieuwbouw duurder en complexer wordt, moeten we misschien anders naar onze bestaande voorraad kijken.
Vastgoedmarkt beschreef eerder dat zich rond de grote steden circa twintig miljoen vierkante meter kantoorruimte bevindt, waarvan naar schatting ongeveer een kwart verouderd is. Tegelijkertijd neemt de belangstelling van investeerders toe wanneer gebouwen duurzaam, goed gelegen en toekomstbestendig kunnen worden gemaakt.
Dat maakt brown-to-green en repositioning veel meer dan een ESG-vraagstuk.
Het wordt een investeringsstrategie.
De echte vraag wordt:
welke bestaande gebouwen kunnen we upgraden tot de winnaars van 2030?
En minstens zo belangrijk:
bij welke gebouwen moeten we durven erkennen dat de businesscase als kantoor niet meer bestaat?
Keep.
Upgrade.
Reposition.
Transform.
Exit.
Niet ieder kantoor hoeft gered te worden.
De stranded asset van morgen ontstaat vandaag
Dat vind ik misschien wel de meest urgente gedachte voor beleggers.
Een stranded asset ontstaat niet op het moment dat een gebouw leegstaat.
Het risico ontstaat jaren eerder, wanneer een eigenaar besluit noodzakelijke investeringen uit te stellen omdat het gebouw vandaag nog voldoende rendeert.
Technologische veroudering is verraderlijk omdat zij aanvankelijk nauwelijks zichtbaar is.
Een gebouw kan vandaag volledig verhuurd zijn en tóch structureel waarde aan het verliezen zijn wanneer het niet kan voldoen aan de eisen die gebruikers over vijf jaar stellen.
Daarom moeten we veel eerder vragen:
Wat betaalt de gebruiker van 2030 nog voor dit gebouw?
Dat is een wezenlijk andere vraag dan:
Wat betaalt mijn huurder vandaag?
En de mens?
Tussen alle technologie, AI, data, energie en rendement mogen we één ding niet vergeten.
De mens.
Juist daar wil ik op 17 september nadrukkelijk aandacht voor vragen.
Wat verwacht de jonge professional die nu de arbeidsmarkt binnenkomt van zijn of haar werkomgeving?
Waarom zou iemand reizen naar een kantoor als geconcentreerd individueel werk thuis uitstekend kan?
Wat krijgt die professional daarvoor terug?
Ontmoeting?
Kennis?
Mentorschap?
Energie?
Een netwerk?
Identiteit?
Erbij horen?
Psychologisch gezien heeft een organisatie namelijk niet alleen een productieve functie. Werk creëert ook sociale identiteit. Mensen leren gedrag door anderen te observeren, bouwen vertrouwen op door informele interacties en ontwikkelen verbondenheid door gedeelde ervaringen.
Dat laat zich niet eenvoudig vervangen door een Teams-venster.
Maar het betekent óók dat een slecht kantoor geen vanzelfsprekende bestemming meer is.
Als we mensen vragen naar kantoor te komen, moet dat kantoor hun aanwezigheid waard zijn.
Dat vind ik een fundamenteel uitgangspunt voor de nieuwe workplace.
Van cost centre naar performance asset
En misschien moeten CFO's daarom uiteindelijk anders naar huisvesting kijken.
Een kantoor is traditioneel vooral een kostenpost.
Huur.
Servicekosten.
Energie.
Inrichting.
Facility management.
Maar wat gebeurt er wanneer een betere werkomgeving leidt tot betere samenwerking, hogere productiviteit, sterkere cultuur, minder verloop en grotere aantrekkelijkheid op de arbeidsmarkt?
Dan wordt de vraag niet alleen:
wat kost deze vierkante meter?
Maar:
wat produceert deze vierkante meter?
Daarmee verandert het kantoor van een cost centre naar wat ik een performance asset zou willen noemen.
En precies daar ontmoeten vastgoed en Future of Work elkaar.
De sector moet het gesprek nu gezamenlijk voeren
De investeringsmarkt begint ondertussen voorzichtig te bewegen. Cushman & Wakefield rapporteert €587 miljoen kantoorbeleggingen tot en met het tweede kwartaal van 2026. Family offices en privaat kapitaal zijn momenteel dominant, vooral bij value-add en core-plus. Institutionele partijen kijken nadrukkelijk naar duurzame, goed bereikbare kantoren in grote stedelijke gebieden, maar blijven selectief.
CBRE verwacht juist dat waardecreatie steeds meer uit exploitatie-optimalisatie en huurgroei zal komen en voorziet voor 2026 een sterke stijging van het kantoorbeleggingsvolume.
Kapitaal verdwijnt dus niet noodzakelijk uit kantoren.
Kapitaal wordt kritischer over welk kantoor het nog wil bezitten.
En dat brengt mij precies bij waarom wij deze bijeenkomst vanuit Sociëteit Vastgoed organiseren.
Een ontwikkelaar kan deze transitie niet alleen oplossen.
Een belegger evenmin.
Een bank niet.
Een AI-specialist niet.
Een bouwer, facility manager of workplace-specialist ook niet.
Want het gebouw van de toekomst ontstaat precies tussen die disciplines in.
Daarom brengen wij ze samen.
Niet om zes of zeven afzonderlijke presentaties naast elkaar te zetten, maar om verschillende werkelijkheden met elkaar te confronteren.
De belegger kijkt naar rendement en exitwaarde.
De bank naar financierbaarheid en risico.
De ontwikkelaar naar maakbaarheid en adaptiviteit.
De technoloog naar data en systemen.
De facility- en workplace-expert naar dagelijks functioneren.
En de gebruiker uiteindelijk naar één heel eenvoudige vraag:
Wil ik hier zijn?
Dat is voor mij de meerwaarde van Sociëteit Vastgoed: verbinden om te kunnen verdiepen, en verdiepen om de sector daadwerkelijk te versterken.
The Future Value of the Office
Op 17 september wil ik daarom niet alleen vragen hoe het kantoor van de toekomst eruitziet.
Ik wil weten:
Welke kantoren winnen richting 2030?
Welke investeringen creëren aantoonbaar waarde?
Wanneer wordt smart daadwerkelijk intelligent?
Waar voegt AI productiviteit toe en waar vooral kosten?
Wie betaalt de technologische en duurzame upgrade van bestaande voorraad?
Welke rol krijgt energiezekerheid in vastgoedwaarde?
Wat verlangt de volgende generatie van haar workplace?
En welke gebouwen zijn vandaag al de stranded assets van morgen – zonder dat we het op de balans nog zien?
Misschien is de grootste verandering uiteindelijk niet dat we minder kantoor nodig hebben.
Misschien ontdekken we dat we veel hogere eisen gaan stellen aan ieder kantoor dat overblijft.
En dat betekent dat de komende jaren niet alleen worden bepaald door flight to quality.
We bewegen naar iets groters:
A flight to performance.
Niet het gebouw met de meeste technologie wint.
Niet automatisch het nieuwste gebouw.
En ook niet het kantoor met de meeste vierkante meters.
Het kantoor dat wint, is het gebouw dat mens, technologie, locatie, energie, flexibiliteit én economisch rendement het beste met elkaar weet te verbinden.
Dat is The Future Value of the Office.
En precies daarover gaan we op 17 september met elkaar het gesprek aan.
Claudia van Haeften MBA MSV
Founder Sociëteit Vastgoed
Verbinden. Verdiepen. Versterken.
Real Estate – Our Universal Language.
