Lagere instapprijzen, internationale toeristische vraag en hoge verhuurpotentie maken Bali interessant voor vastgoedinvesteerders. Maar wie uitsluitend naar het geprojecteerde rendement kijkt, mist de essentie. Locatie, juridische structuur, governance, kwaliteit en lokale executiekracht bepalen uiteindelijk de investment case.
Voor Sociëteit Vastgoed International gaat internationaal investeren daarom niet alleen over waar het rendement ligt, maar vooral over de vraag: hoe organiseer je grip op kapitaal, risico en uitvoering wanneer je buiten je vertrouwde markt investeert?
Daarover sprak Ron van Bloois, voorzitter van Sociëteit Vastgoed International, met Roy Volkering, CEO en founder van Bali Estate Group.
De investment case: prijsverschil is slechts het begin
Volgens Volkering ligt de prijs van vastgoedobjecten op Bali aanzienlijk lager dan bij vergelijkbare objecten in veel Europese markten, terwijl hoogwaardige toeristische verhuur inkomsten kan genereren die dichter bij Europese niveaus liggen.
Daar ontstaat op papier een aantrekkelijke spread.
De achterliggende motor is de internationale toeristische vraag. Bali kent nauwelijks een traditioneel laagseizoen en trekt bezoekers uit uiteenlopende delen van de wereld. Dat maakt jaarrond kortetermijnverhuur mogelijk.
Maar juist hier begint voor een professionele belegger de analyse.
Een aantrekkelijk bruto rendement is nog geen goed vastgoedproduct.
De werkelijke waarde wordt bepaald door bezettingsgraad, exploitatiekosten, juridische structuur, kwaliteit van het product, locatie, management en uiteindelijk de exit.
Locatie blijft de belangrijkste rendementsdriver
Bali Estate Group concentreert zijn ontwikkelingen voornamelijk rond Canggu en Uluwatu, gebieden met een sterke toeristische aantrekkingskracht.
Op Bali geldt wat in iedere professionele vastgoedmarkt geldt: locatie bepaalt in belangrijke mate het rendement. In de hotspots rond Canggu en Uluwatu liggen de aankoopprijzen hoger, maar daar staan een sterkere toeristische vraag, hogere bezettingsgraad en betere verhuurpotentie tegenover. Voor Volkering is daarom niet de laagste aankoopprijs leidend, maar de locatie met de sterkste businesscase.
Dat principe is voor Europese vastgoedprofessionals herkenbaar: Goedkoop inkopen is niet hetzelfde als goed investeren.
Een lagere aankoopprijs buiten de belangrijkste vraaggebieden kan aantrekkelijk lijken, maar wanneer bezetting, dagprijs en toekomstige verkoopbaarheid achterblijven, verdwijnt een belangrijk deel van het voordeel.
Governance op 12.000 kilometer afstand
Voor Sociëteit Vastgoed International is dit misschien wel het interessantste onderdeel van de internationale vastgoedcase.
Hoe houd je controle wanneer ontwikkeling, bouw en exploitatie zich aan de andere kant van de wereld bevinden?
Bali Estate Group werkt daarvoor volgens Volkering met verschillende controlelagen: een ervaren projectdirectie, een onafhankelijk construction-managementteam en quantity surveyors die onder meer contractering, aanbesteding, kosten en voortgang controleren.
Het uitgangspunt is essentieel: betalingen moeten gekoppeld zijn aan daadwerkelijk gerealiseerde voortgang.
Volkering benoemt daarbij ook de realiteit van lokaal ondernemen. Juist in een markt waarin processen en zakelijke gebruiken anders kunnen zijn dan Europese investeerders gewend zijn, kiest hij bewust voor ervaren en soms duurdere professionele partijen.
Internationaal rendement vraagt internationale governance.
Niet vertrouwen óf controle, maar vertrouwen én controle.
Juridische structuur en zoning zijn onderdeel van due diligence
Ook lokale regelgeving kan rechtstreeks invloed hebben op de waarde van een investering.
Volkering wijst onder andere op strengere handhaving rond bouwen op agrarische grond. Dat ziet hij als een positieve ontwikkeling voor Bali, maar voor investeerders onderstreept het vooral het belang van juridische en ruimtelijke due diligence.
Wie internationaal investeert, moet daarom verder kijken dan eigendom en aankoopprijs.
Welke rechten worden daadwerkelijk verkregen? Welke bestemming rust op de grond? Welke vergunningen zijn noodzakelijk? Welke fiscale structuur wordt gebruikt? En wat gebeurt er wanneer regelgeving verandert?
De lokale juridische werkelijkheid moet onderdeel zijn van de investering vóórdat het rendement wordt berekend — niet daarna.
Van Bali naar een bredere Indonesische vastgoedstrategie
Volkering ziet de ontwikkeling van Bali bovendien binnen een veel grotere economische beweging.
Investeringen in infrastructuur, bereikbaarheid en toeristische voorzieningen kunnen nieuwe gebieden ontsluiten. Naast Bali kijkt de markt volgens hem daarom steeds nadrukkelijker naar locaties en eilanden zoals Sumba en Flores.
Dat roept voor internationale beleggers een veel fundamentelere vraag op: op welk moment in de ontwikkeling van een internationale vastgoedmarkt wil je kapitaal positioneren?
In een volwassen en bewezen markt zijn toeristische vraag, infrastructuur, prijsniveaus, exploitatie en transacties beter inzichtelijk. Dat maakt rendement en risico beter analyseerbaar en vergroot doorgaans ook de liquiditeit bij een toekomstige exit. Daar staat tegenover dat een belangrijk deel van de waardestijging vaak al in de grond- en vastgoedprijzen is verwerkt.
Wie eerder instapt in een opkomend gebied, kiest voor een andere investment case. Daar kan juist waarde ontstaan doordat bereikbaarheid verbetert, nieuwe infrastructuur wordt aangelegd, internationale hospitalitymerken toetreden en een gebied zich ontwikkelt van bestemming naar volwassen vastgoedmarkt. De belegger probeert dan niet alleen rendement uit exploitatie te realiseren, maar ook te profiteren van de ontwikkeling van de locatie zelf.
Daar staat een wezenlijk ander risicoprofiel tegenover. Plannen voor wegen, luchthavens, havens of andere infrastructuur zijn nog geen gerealiseerde infrastructuur. Verwachte toeristische groei is nog geen gegarandeerde bezettingsgraad. En grond die vandaag aantrekkelijk geprijsd lijkt, heeft alleen toekomstige waarde wanneer bestemming, bereikbaarheid, vergunningen, juridische structuur én uiteindelijke vraag zich daadwerkelijk ontwikkelen.
Voor een professionele internationale belegger betekent vroeg instappen daarom dat de due diligence breder moet zijn dan het vastgoedobject alleen. Je analyseert ook de ontwikkeling van het gebied: welke infrastructuur is daadwerkelijk gefinancierd en in uitvoering, welke partijen investeren er, hoe ontwikkelt het aanbod zich, welke internationale operators betreden de markt, wat gebeurt er met grondprijzen en welke realistische exitmarkt ontstaat er?
Daarmee ontstaat feitelijk een keuze tussen twee strategieën.
Investeer je in een bewezen locatie en betaal je meer voor zekerheid, bestaande vraag en liquiditeit? Of investeer je eerder in de ontwikkelingscurve en accepteer je meer onzekerheid in ruil voor potentiële waardegroei?
Geen van beide strategieën is automatisch beter. Het zijn verschillende risico-rendementsprofielen. En juist bij internationale investeringen moet die keuze bewust worden gemaakt.
Dat is misschien wel een van de belangrijkste lessen uit de ontwikkeling die Volkering op Bali en daarbuiten ziet: internationaal rendement ontstaat niet alleen door het juiste vastgoed te selecteren, maar ook door op het juiste moment in de ontwikkeling van een markt te positioneren.
Kwaliteit creëert toegang tot kapitaal en netwerken
Een andere les uit het gesprek reikt verder dan Bali.
Volkering kiest bewust voor kwalitatief hoogwaardige internationale partners en hospitalityconcepten. Die keuze heeft volgens hem niet alleen invloed op het vastgoedproduct zelf, maar ook op het netwerk daaromheen.
Sterke partners openen deuren naar nieuwe investeerders, operators, financiers en volgende projecten.
Dat is precies waar internationale vastgoedontwikkeling steeds vaker over gaat: Kapitaal volgt niet alleen rendement. Kapitaal volgt vertrouwen, kwaliteit, governance en bewezen executiekracht.
De visie van Sociëteit Vastgoed International
Internationaal vastgoed biedt kansen, maar vraagt een andere discipline dan investeren in de thuismarkt.
Lokale kennis is cruciaal. Governance moet vooraf georganiseerd zijn. Juridische en fiscale structuren moeten worden doorgrond. Partners moeten aantoonbaar kunnen leveren. En een hoog geprojecteerd rendement mag nooit een vervanging worden voor professionele due diligence.
Daar ligt ook de rol van Sociëteit Vastgoed International.
Wij brengen internationale investeerders, ontwikkelaars, financiers, operators en vastgoedprofessionals bij elkaar om niet alleen kansen te presenteren, maar juist ook kennis, ervaring, toegang en lokale expertise te verbinden.
Want internationaal investeren begint niet bij een brochure of een rendementscijfer.
Het begint bij de juiste mensen, de juiste informatie en de juiste keuzes.
In deze aflevering spreekt Ron van Bloois met Roy Volkering over investeren en ontwikkelen op Bali, governance, locatiekeuzes, groei en de internationale ambities van Bali Estate Group.
