Beste Vastgoedbelegger: wel of geen ondernemer?
De opbrengsten die u als Vastgoedbelegger genereert behouden wij natuurlijk het liefst in Box 3 (laag Inkomstenbelastingtarief). Uw activiteiten mogen deze positie niet in gevaar brengen. Ik stel altijd dat ‘zuiver vermogensbeheer’ tot (‘veilige’) Box 3 heffing leidt. Dus achterover leunen en alle (bouw) activiteiten door een derde (een bouwheer/verhuurbemiddelaar/etc.) laten verrichten. Onderstand geef ik recente jurisprudentie weer waarin eea weer aan de orde komt. In deze uitspraak van een lagere rechter (Rechtbank) lijkt het (vanaf 2015) goed te gaan als je ‘binnen de lijntjes’ blijft, doch het blijft oppassen geblazen! Absolute zekerheid is alleen te verkrijgen door afstemming met de Belastingdienst te plegen.
Rechtbank Den Haag 22 december 2023 (gepubliceerd 20 februari 2024)
Verricht een verhuurder van woningen voor die woningen en de huurders, de meest voorkomende werkzaamheden zelf, dan is sprake van resultaat uit overige werkzaamheden (ROW). Die werkzaamheden gaan verder dan normaal actief vermogensbeheer.
Een man bezit samen met zijn echtgenote zeven woningen waaronder de eigen woning. De overige woningen verhuurt de man. De woningen zijn deels gefinancierd met geldleningen. De man heeft voor 2015 aangifte IB/PVV gedaan. De verhuurde woningen en een tweetal leningen heeft de man tot box 3 gerekend.
Het geschil
Bij rechtbank Den Haag is in geschil of de man met de verhuur van de woningen resultaat uit overige werkzaamheden (ROW) heeft behaald dan wel of de woningen tot box 3 moeten worden gerekend.
De rechtbank overweegt dat tot het ROW mede behoren de werkzaamheden die bestaan uit het rendabel maken van vermogen op een wijze die normaal actief vermogensbeheer te buiten gaat. Denk daarbij aan het uitponden van onroerende zaken, het in belangrijke mate door de belastingplichtige zelf verrichten van groot onderhoud of andere aanpassingen aan een zaak, of het aanwenden door de belastingplichtige van voorkennis of daarmee vergelijkbare vormen van kennis.
Door de verhuurder verrichte werkzaamheden
In 2015 heeft de man voor de verhuurde woningen aanzienlijke activiteiten verricht, zoals alle voorkomende onderhoudswerkzaamheden, het regelen van de aansluitingen van het gas en elektra voor de huurders, de inrichting van verschillende woningen, het opmaken van huurcontracten voor verschillende huurders, het innen van de huren en het ophalen en bezorgen van post.
De inspecteur constateert dat de man in 2015 steeds meer werkzaamheden voor de woningen heeft uitbesteed aan derde partijen. Daardoor heeft de man in 2015 zijn werkzaamheden in box 1 gestaakt.
Dus, bij een goede taxplanning ben je geen ondernemer voor de Inkomstenbelasting maar kan je wel ondernemer zijn voor de Omzetbelasting met als voordeel dat bij short-stay verhuur de verbouwings-btw voor aftrek in aanmerking komt.
mr. Ewoud Pranger
Independent Taxs Partners & Advisor BV
e.pranger@itpa.nl
