Waarom data, AI en exploitatie het fundament onder vastgoedinvesteringen herschrijven — en wat dat vraagt van de sector
Sociëteit Vastgoed | Besloten Kennistafel SBR Nexus | 8 april 2026
Op 8 april 2026 kwamen beslissers uit de vastgoedsector bijeen op het kantoor van SBR Nexus voor een besloten kennistafel onder leiding van Claudia van Haeften en moderator Ron van Bloois. Geen plenaire presentaties. Geen standpunten herhalen. Wel: een scherpe, soms ongemakkelijke verkenning van de fundamentele verschuiving die de sector doormaakt.
Het vertrekpunt was helder. De vastgoedmarkt kantelt op drie assen tegelijk: van direct bezit naar gestructureerd fondsbezit, van fysieke waardering naar datagedreven sturing, en van instapprijs naar exploitatierendement over dertig tot vijftig jaar.
Wat volgde was geen theorie, maar vier uur praktijk.
De bank weet meer dan jij denkt
SBR Nexus — opgericht door ABN AMRO, ING en Rabobank als not-for-profit ketenregisseur — heeft één missie: de uitwisseling van vastgoeddata standaardiseren, valideren en betrouwbaar maken. Meer dan vierduizend datapunten per pand stromen inmiddels gestructureerd van eigenaar via taxateur naar financier.
Jos Jonkers, CEO van SBR Nexus, opende de middag met een observatie die bij veel aanwezigen bleef hangen: banken beschikken vaak over een completer beeld van een vastgoedportefeuille dan de eigenaar zelf. Niet omdat eigenaren nalatig zijn, maar omdat de datastandaarden van de financiële sector inmiddels verder reiken dan wat de meeste vastgoedbeheersystemen leveren.
Dat is tegelijkertijd het probleem en de kans.
Het probleem: waar Excel tekortschiet en data handmatig wordt aangeleverd, ontstaan gaten. Gaten in betrouwbaarheid, in vergelijkbaarheid, in snelheid. In een wereld waarin AI financiële verslagen kan fabriceren die er professioneel uitzien — compleet met valse accountantsverklaringen — wordt validatie geen luxe maar randvoorwaarde.
De kans: een open standaard die de hele keten bedient. Taxatierapporten, huurinformatie, gebouwdata, jaarrekeningen en ESG-rapportages die één keer worden opgesteld en vervolgens herbruikbaar en controleerbaar door de keten stromen.
"De markt is in staat om over haar eigen schaduw heen te stappen," aldus Jonkers. Het is een uitnodiging, geen constatering.
ESG is geen rapportage — het is een veranderproces
Paul Wessels, CEO van Blue Module, bracht een casus mee die het abstracte concreet maakte. Het Zandkasteel: van 2,7 naar 1,4 miljoen kWh energieverbruik. Niet door grootschalige renovatie, maar door meten, begrijpen en gericht bijsturen.
De route was verrassend methodisch. Starten met sensoring van het binnenklimaat. Tussenmeters plaatsen om te achterhalen waar de werkelijke warmte- en elektriciteitsvraag zit. Spiegelen aan internationale standaarden als CRREM, BREEAM en WELL. En dan: optimaliseren op basis van wat de data vertelt, niet op basis van aannames.
Commerciële ruimtes bleken CO₂-gestuurd efficiënter te ventileren dan op basis van aanwezigheidsdetectie. Installaties draaiden terwijl er niemand was. Het gebouw bleek gezonder dan verwacht — wat betekende dat overmatig ventileren en koelen niet alleen onnodig was, maar contraproductief.
Hier raakte de discussie een zenuw. Het traditionele verdienmodel in vastgoedmanagement — gebaseerd op percentages van kosten — staat op gespannen voet met het streven naar lagere energiekosten.
Wie verdient er aan een gebouw dat minder verbruikt?
De conclusie was unaniem: ESG-waardecreatie is geen technisch project maar een veranderproces. Het vraagt technische expertise op seniorniveau én de bereidheid om verdienmodellen te herijken. De eigenaar zou (meer) moeten betalen voor het resultaat, — de besparing — niet voor de uren.
De taxateur leeft — en wordt strategischer
Jordy Kleemans, Directeur Taxaties & Advies bij Troostwijk by Accumin, stelde de vraag die in de sector sluimert: bestaat het taxatievak over vijf jaar nog? En als het bestaat — is het dan nog leuk?
Zijn antwoord: twee keer ja.
De onderbouwing was persoonlijk en overtuigend. Kleemans schetste zijn eigen reis door het vak, van dikke rapporten en één getal, gevolgd door stilte, naar de ontdekking dat de werkelijke waarde van een taxateur niet in het rapport zit maar in het gesprek.
"Bel je taxateur. Ga mee. Kijk mee." Het moment waarop een belegger niet alleen een getal ontvangt maar begrijpt waaróm dat getal is wat het is — dát veranderde alles.
Een taxatie is geen wetenschap. Het is een professionele schatting, een kwantificering van onzekerheden op basis van marktevidence. Maar juist die eigenschap maakt de taxateur onvervangbaar. In een wereld vol data is het de onafhankelijke interpretatie die waarde toevoegt. De taxateur kijkt niet vanuit één perspectief, maar naar de markt als geheel. Dat onderscheidt het vak van beleggers, bankiers en overheden die ieder hun eigen positie innemen.
De taxateur van 2030, zo betoogde Kleemans, is een strategische sparringpartner. AI neemt de administratie en rapportage over. Wat overblijft is waar het vak altijd over had moeten gaan: interpretatie, onafhankelijk oordeel, en het behoeden van verkeerde investeringsbeslissingen.
Maar daarvoor is wel iets nodig. Lef. Vakmanschap. Communicatie. En een stoel aan tafel — eerder in het proces, niet pas als het rapport wordt gevraagd.
RICS zet de standaard voor AI — en die geldt nu
Joost Daalmans, Partner bij BDO en RICS-lid, bracht een dimensie in die de meeste aanwezigen nog niet op het netvlies hadden: de RICS Professional Standard AI, gepubliceerd in september 2025 en van kracht sinds 9 maart 2026.
Honderdduizenden taxateurs wereldwijd zijn nu gebonden aan concrete gedragsregels voor het gebruik van kunstmatige intelligentie in de vastgoedpraktijk. De standaard geldt zodra AI-uitkomsten een materiële invloed hebben op de dienstverlening — wanneer ze de interpretatie of besluitvorming van de professional beïnvloeden.
De kern is drieledig.
Ten eerste: kennis. Professionals die AI gebruiken moeten minimaal inzicht hebben in verschillende typen AI, de basiswerking, beperkingen en faalmechanismen, de risico's van onjuiste of bevooroordeelde uitkomsten, en het datagebruik met bijbehorende risico's.
Ten tweede: governance. Organisaties moeten een AI-register bijhouden, due diligence uitvoeren bij leveranciers, beleid vaststellen over rollen en aansprakelijkheden, en minimaal jaarlijks opleiding verzorgen. Bij geautomatiseerd of grootschalig gebruik zijn regelmatige steekproeven verplicht ter kwaliteitsborging.
Ten derde: transparantie. Vooraf en schriftelijk openbaar maken wanneer, waar en waarom AI wordt ingezet. De rol van AI in het proces vastleggen. Op verzoek in staat zijn om uit te leggen welk systeem is gebruikt, hoe het werkt, welke due diligence is verricht, en hoe beslissingen over betrouwbaarheid tot stand zijn gekomen.
Waar regionale wetgeving strijdig is met de standaard — denk aan de EU AI-verordening — prevaleert de wet. Maar het conflict moet worden vastgelegd en gemeld aan RICS.
De reactieaan tafel was gemengd. Waardering voor het feit dat er nu een kader is. Maar ook vragen: hoe praktisch is dit? Hoe ver zijn we werkelijk? De consensus was dat de regels niet anders kunnen en dat de uitdaging nu ligt in het praktisch maken ervan.
Waar de lijnen samenkomen
Wat deze middag zichtbaar maakte, is dat de verschuivingen in financiering, taxatie, ESG en AI geen parallelle ontwikkelingen zijn. Ze convergeren.
De bank wil gestandaardiseerde, gevalideerde data. De taxateur evolueert van rapportschrijver naar strategisch adviseur. ESG-implementatie vereist een fundamenteel ander verdienmodel. En AI dwingt elke schakel in de keten tot nieuwe vormen van governance, transparantie en professioneel oordeel.
De focus verschuift daarmee van het gebouw als object naar het gebouw als exploitatie-eenheid. Niet de aankoopprijs bepaalt de waarde, maar het rendement over dertig tot vijftig jaar — inclusief energieprestatie, huurderservaring, datarijkheid en regulatoire compliance.
De taxateur en de beheerder geven samen invulling aan dat profiel. De bank valideert het. De eigenaar stuurt erop. En de data maakt het mogelijk.
Maar de software om dit alles te begeleiden is er nog niet. De data moet nog op grote schaal worden ingevoerd. De controlekant is beter afgedekt dan de financieringskant. En de vraag of instrumenten als DUPA 3.0 de sector daadwerkelijk meenemen naar toekomstgericht portefeuillemanagement, is nog onbeantwoord.
Niet alleen rendement — maar relevantie
De vastgoedsector staat op een kantelpunt. Niet alleen economisch, ook maatschappelijk. Regulering stapelt zich op. Kosten drukken op rendement. De mindset verandert: minder vanzelfsprekendheid, meer behoefte aan betekenis.
Verbinding wordt de meest waardevolle asset.
Deze kennistafel was een heel goede stap in die richting. Beslissers en professionals die bereid waren verder te denken dan hun eigen positie. Begrip creëren waar de markt nog standpunten herhaalt. In gesprek gaan en opties delen, inzichten tonen en de bereidheid hier met elkaar in te begeleiden met kennis, expertise en visie.
Het doel is niet om alle antwoorden te hebben. Het doel is om de juiste vragen samen te stellen — en vervolgens hiernaar te handelen.
Tevreden sloten we af, vastbesloten deze sessie te herhalen. Omdat deze kennis toegankelijk zou moeten zijn voor alle leiders van de sector.
En wij deze middag datgene realiseerden waar we naar op zoek waren, concrete en effectieve verbinding maken door de juiste vragen te stellen en daarmee zichtbaarheid en transprantie te realiseren, voor een sector in transitie.
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Deze kennistafel werd georganiseerd door Sociëteit Vastgoed in samenwerking met SBR Nexus.
Met bijdragen van Jos Jonkers (CEO SBR Nexus), Paul Wessels (CEO Blue Module), Jordy Kleemans (Directeur Taxaties & Advies, Troostwijk by Accumin), Joost Daalmans (Partner BDO / RICS), en tafelgasten uit de AI- en datasector. Onder leiding van Claudia van Haeften en Ron van Bloois.
Sociëteit Vastgoed — Kwaliteitsnetwerk dat voor jou werkt.
