23 februari 2023, Valkenburg / Katwijk
Te gast bij: Rijksvastgoedbedrijf
Project directeur Nico Smiet en project manager Sevan Markerink
Deze middag waren wij als Sociëteit Vastgoed en expertteam Cartouche, verduurzamen en circulariteit, te gast bij Rijksvastgoedbedrijf voor een unieke en bijzondere sessie, waarbij gastheer Nico Smiet als projectdirecteur van Rijksvastgoedbedrijf ons meenam op de mogelijkheden en uitvoering van de circulaire bouw van diverse kantoren en de plannen van 5600 woningen.
We gingen in gesprek over hoe je tot de uitvraag komt, bespraken de energieoplossingen, de installaties en het gebruik van duurzame, circulaire materialen.
We kregen inzichten uit de praktijk over het "Kantoor Vol Afval" waarop is ingeschreven en dit project hier concreet invulling krijgt in de huidige ontwerpfase door de beschikbare materialen.
Een unieke kans om meer te ontdekken over de projecten en woningportefeuille van Rijksvastgoedbedrijf. Met een volgeboekte zaal en nieuwsgierige gasten startten wij de middag op vliegbasis Valkenburg waar founder Claudia van Haeften ons welkom heette en vervolgens Nico en Sevan introduceerde.
Een waardevolle live tour volgde na de bijzondere en tot discussie uitnodigende presentaties, waarbij we een inzage kregen in de proven concept op deze unieke locatie, die we allen kennen van de musical Soldaat van Oranje.
Vandaag spraken we over concreet en effectief bouwen aan een circulaire toekomst.
Presentatie Nico Smiet
Nico neemt ons mee op een heldere tijdslijn en toont ons de realisatie, geschiedenis en ontwerpfase en vertelt wat ervoor nodig was om tot deze invulling te komen.
"Het terrein is geruimd, met name het asbest, het verontreinigde materiaal diende verwijderd te worden. Dit heeft 7 jaar geduurd tot dit volledig uitgevoerd was. Katwijk is inmiddels een stad geworden".
Van belang hierbij was de vraag, " hoe past de woningbouwlocatie in dit gebied?"
Gebiedsontwikkeling
Nico vervolgt:'Er wordt nu getest, met drones. In samenwerking met de TU, met een corridor naar zee".
Hoe groot is dit gebied?
"600 ha, inclusief de groene bufferruiimtes. Rijksvastgoed heeft hier 330 ha in eigendom. Er gaat een woonwijk komen van 650ha, 5600 woningen en 15.000 inwoners zullen hier gaan wonen. De verbouwing is volledig circulair neergezet en uitgevoerd. De kernwaarden die gehanteerd zijn en worden hierbij:
- De mens centraal
- Water en kreken als historisch DNA
- Veel beleef en bruikbaar openbaar groen
- Dorps karakter (weinig gestapelde bouw)
Het bestemmingsplan bevat diverse deelgebieden. Het stedenbouwkundige raamwerk moet vooral invulling gaan geven aan groene ruimten. Ecologisch gezien is dit een ontsluitende factor tot dit gebied, dat betekent bestemmings- en langzaam verkeer. De veranderingen zijn groot. De planning is nu allereerst 500 woningen, de afwachting is op de Raad van State met de beroepsprocedure (stikstof).
Inhoudelijk wordt hier archeologisch enorm veel gevonden, wat de voortgang uiteraard niet versnelt. Dit jaar zal er gestart worden met selecteren.
De verwachting is aanvang 2024 te starten met realiseren, ook rekening houdend met de stikstofprocedure (nu binnen 9 maanden uitsluitsel hierover). Natura 2000 gebied is hier op loopafstand. Er is een bouwclaim van BPD, de overige woningen wordt uitgezet met marktpannels vanuit Rijksvastgoedbedrijf, met tenders".
Project
"De eerste kantoren zijn op dit terrein inmiddels getransformeerd. Er is gewerkt met zoveel mogelijk circulaire materialen, de materialen zijn opgehaald uit sloopobjecten. Ook de kozijnen zijn geoogst, ingepast, nieuw glas ingezet en hergebruikt en dat heeft het gebouw een enorme boost gegeven. Een loods werd zo getransformeerd naar 6 bewoonbare objecten die ook intern met circulaire materialen zijn ingericht. Een meedenkende gemeente was daarnaast zeer welkom omdat de uiteindelijke realisatie niet van tevoren duidelijk was. De omgeving vergunning en het uiteindelijke resultaat verschilden van elkaar, de gemeente Katwijk is daar zeer coulant in geweest".
De vraag is steeds, wie selecteert het materiaal?
"Hierbij heeft Rijksvastgoedbedrijf de selectie uitgevoerd, de aannemer kon pas door met zijn werk toen er al geoogst was, het materiaal goedgekeurd was en toen pas kon men verder. Hier is van geleerd, bij volgende projecten gaan we de vrijheid en tijd anders inplannen en delen. Dit heeft effecten op een planning".
"Tijdens het ontwerpen wist men waar de materialen geoogst zouden worden, en bij de planning kan er dan nog veel mis gaan. De materialen waren van tevoren vastgeklikt om teleurstelling te voorkomen. Het netwerk was reeds aanwezig, maar voor specifieke materialen dien je heel snel te beginnen. Reeds direct bij de aanvang van een project, er is ook gebruik gemaakt van digitale paspoorten".
Kom je hierdoor dan ook bij een ander circulair financieel model?
"Dat was hier niet aan de orde. Dit proces speelde in 2017/2018, en toen stond oogsten en hergebruik nog vrij in de kinderschoenen (pionieren). Alle materialen die gebruikt zijn bij de transformatie zijn in een later stadium opnieuw te gebruiken (super-Use), er is gewerkt zonder lijm, zodat alles hergebruikt kan worden".
Getransformeerde gebouwen
"In 2016 is gestart met de planvorming, toen was het nog lastig te bepalen waar de materialen vandaan dienden te komen. Er werden bedrijven gehuisvest op de vliegbasis en dat maakte het gemakkelijker omdat aantoonbaar was dat het gebied kon groeien".
De meeting van Sociëteit Vastgoed vindt plaats in gebouw 356, waar reeds e.e.a. getransformeerd is. Er is gebruik gemaakt van windturbines (4 jaar getest), BAM heeft hier een werkplaats gecreëerd. Fase 1 en 2 is reeds opgeleverd en wordt tijdens de tour getoond en gedeeld. met uitleg
"Alles wat uit het gebouw kwam, is opnieuw toegepast met super Use. Alle materialen vonden een nieuwe bestemming in het gebouw zelf. Op locatie transformeren, oogsten, schetsen en uitvoeren is voor alle partijen een stuk gemakkelijker, effectiever en goedkoper werken".
Welke materialen zijn heel lastig om aan te komen? Met andere woorden, wat is er nieuw aangeschaft?
"Er zijn hierbij keuzes gemaakt. Gekozen werd voor donorstaal maar de kosten waren te hoog en daardoor is gekozen dat toch anders uit te gaan voeren. Net als het dak oogsten en hergebruiken, dat bleek lastig, ook om de uitvoerbaarheid van het project te waarborgen. Trappen zijn eveneens lastig te oogsten en her te gebruiken".
Komt dat door beschikbaarheid of omdat het niet aan de constructieve eisen voldoet?
"Beide. Isolatiemateriaal en glas blijken lastig te oogsten en her te gebruiken. Er wordt nu gekeken of glas op een andere wijze hergebruikt kan worden met hulp materialen (platen)".
"Slopen is nu compleet anders dan 5 of 6 jaar geleden, het is snel verandert. Deze locatie in Valkenburg wordt nu ook actief gebruikt om circulaire materialen te huisvesten of te borgen zodat de opslag direct vanuit hier gebruikt kan gaan worden. Er kan dan snel gereageerd en uitgevoerd worden. Een scouting netwerk is hierbij van groot belang".
"Wanneer het reeds ingekocht of gereserveerd is, is er meer grip op de kosten, techniek en planning want de circulaire materialenmarkt is nog behoorlijk onvoorspelbaar. De kosten en begeleiding dient men niet te onderschatten want er blijkt dat er nog weinig kennis en netwerk aanwezig is om inkoop / engineering soepel te laten verlopen, ook met betrekking tot de vergunningsverlening. De mindset dient echt anders te zijn dan bij traditioneel beheer, bouwen en exploiteren".
Je bent afhankelijk van de markt.
"De ruimte voor tijd en kosten worden door Rijksvastgoedbedrijf ingecalculeerd. Je selecteert op andere criteria. Logistiek, beschikbaar, reparatie, hier dien je steeds interactief mee bezig te zijn. Kosten worden gemakkelijk overschreden. Beter overleg en co-ownership is gebaat bij vertrouwen, begin niet met een tender maar begin met een selectie: wie kan dit project aan, en niet op fixed Price: Het maakt deel uit van een groot geheel".
Hoe past de keuze in het proces en hoe geven we optimaal invulling aan de Super-Use?
"Dat gebeurt reeds in de fase van het ontwerp met een flexibele schil, een investeringsplan dat zichzelf moet kunnen bedruipen die in zichzelf rendabel dient te zijn".
Waarom wordt niet gekozen voor materialen bij de importeur maar voor gebruikmaking van eigen materialen op eigen locaties?
"Hierdoor ontstaat een ander logistiek patroon. Degenen die dit nog traditioneel doen worden nu minder actief bezocht en afgenomen. Je ziet ook hier ontwikkelingen in tussen leveranciers van nieuwe materialen en leveranciers van geoogste materialen. De leveranciers bewegen steeds meer mee, hierdoor wordt het niet versnipperd aangeboden. Hierdoor zie je ook een verzelfstandiging van de oogst- en sloopbedrijven en materialen. Losmaakbaarheid is een onderdeel geworden van het bouwproces. Er wordt anders ontworpen omdat de meerwaarde gezien wordt met andere producten".
Kantoor vol afval
"De bouw en ontwikkeling en met name de vergaarde kennis van en door dit project wenst men nu toe te gaan passen op de andere panden Rijksgebouwdienst. Met een koers op circulair, projectlocatie Valkenburg, programma groene Innovaties, een innovatieagenda en gedeelde kennislijnen".
Hoe?
"De opdrachtnemer ontwerpt en realiseert een comfortabele en aantrekkelijke rijks- kantooromgeving binnen een taakstellend budget en gestelde termijnen. De opdrachtnemer ontwikkelt tevens kennis en oplossingen met de circulaire principes. Behoud, gehandhaafd en primair recyclede materialen gebruiken, en als dat allemaal niet lukt, dan pas zal er nieuw materiaal worden ingezet.
Dan volgt de kwaliteit van hergebruikte materialen versus de contracteisen. De kosten zijn hierbij eveneens vaak een dilemma. De keuzes zorgen voor een circulaire dossiervorming. In de actuele tenders die uitgeschreven worden, wordt gevraagd om 15 circulaire materialen te benoemen, net als de samenwerking én de vraag hoe men dit gaat managen. Dit bundelt tenslotte de samenwerkende partijen waarmee gewerkt wordt".
Investeringsvoorstel: hoe kan dit bedrijf zich bedruipen en welke investeringen zijn nodig, op welke termijn wordt dit terugverdiend?
"Bij een aantal gebouwen wordt dit voornemen niet uitgevoerd met de transparantie die gewenst is. Er wordt bekeken of het project in zichzelf uberhaupt haalbaar is. De lessons learned geven aan dat we de dialoog aan kunnen gaan, op een andere manier gaan samenwerken en hierbij nieuwe vormen van transformatie en herontwikkelen worden gevonden".
Worden nieuwe technieken ook toegepast op installaties?
"Ook hiervoor worden donorpanden gebruikt om de techniek en installaties te oogsten en her te gebruiken. Als er uitgegaan kan worden van 15-20 jaar en dit wordt bevestigd door installateurs, dan worden de installaties opnieuw gebruikt".
Nico besluit:" Mooi dat in de tijdslijn helder is hoe snel de leercurve is bij dit project voor het gewenste vervolg".
We ontvangen bijzonder veel complimenten voor het delen en helder stellen van deze processen en inzichten die nooit eerder zo concreet helder gesteld werden. We zijn hier nog lang niet over uitgesproken en spreken dan ook nog lang na:" Waar ligt het profijt, wat zijn de regels, wat zijn de gemarkeerde gebouwen, wat kan er wel en wat niet?"
Deze vraagstellingen worden voor nu door dit project even allemaal inzichtelijker en helder. Heel veel dank Nico en Sevan voor deze waardevolle dag, de inzichten in circulair bouwen en de gastvrije ontvangst in Katwijk!
