Internationale vastgoedmarkten 2026: het jaar van selectief kapitaal, schaarse kwaliteit en actieve sturing
Er zijn jaren waarin de vastgoedmarkt hard roept.
En er zijn jaren waarin zij fluistert — maar alleen tegen wie goed luistert.
2026 is zo’n jaar.
Wie uitsluitend naar headline-volumes kijkt, ziet herstel. Wie dieper kijkt, ziet iets fundamentelers: de internationale vastgoedmarkt beweegt niet terug naar het oude normaal, maar naar een nieuw regime waarin kapitaal voorzichtiger, kwaliteit schaarser en besluitvorming veel actiever is geworden. De markt draait minder om aanwezigheid en meer om precisie. Minder om bezit en meer om sturing. Dat beeld klinkt door in de nieuwste outlooks van CBRE, JLL, Savills, MSCI, Cushman & Wakefield en PwC/ULI.
De eerste conclusie is helder: kapitaal is terug, maar het gedraagt zich anders. Savills verwacht dat de wereldwijde vastgoedinvesteringsomzet in 2026 weer boven de US$1 biljoen uitkomt, circa 15% hoger dan in 2025; voor EMEA voorziet Savills zelfs een relatieve groei van 22% naar US$300 miljard. JLL beschrijft dezelfde beweging, maar met de juiste nuance: het momentum in capital markets trok in de tweede helft van 2025 aan en zal in 2026 verder opbouwen, terwijl de schuldmarkten breed actief blijven. Dat is geen euforie, maar hernieuwde transactiebereidheid in een markt die nog altijd selectief blijft.
Europa laat precies die tussenvorm zien: herstel, maar zonder uitbundigheid. CBRE noemt de Europese recovery nog steeds “early stage” en plaatst dealvolumes nog altijd circa 40–45% onder piekniveaus. Savills schat de Europese investeringsvolumes in Q1 2026 op ongeveer €52 miljard, een stijging van 6% jaar-op-jaar, met voor heel 2026 een verwachte volumegroei van rond de 16%. MSCI is daarbij wellicht het nuchterst: kansen keren terug nu pricing zich aanpast en capital markets stabiliseren, maar de liquiditeit ligt in grote wereldsteden nog steeds onder het langjarig gemiddelde. De markt klimt dus omhoog, maar niet in een rechte lijn.
Dat verschil met eerdere cycli is cruciaal.
CBRE stelt expliciet dat rendementen in deze fase vooral income-driven zullen zijn, niet gedreven door forse yield compression of goedkoop geld. Langlopende rentes blijven relatief hoog, waardoor stock selection en proactief asset management belangrijker worden. Met andere woorden: de markt vergeeft middelmaat minder snel dan voorheen. Niet de eigenaar van veel assets wint, maar de eigenaar van de juiste assets — of beter nog: de partij die die assets actief weet te repositioneren.
Daarmee verschuift automatisch de vraag: waar landt kapitaal dan wel?
In Europa is het antwoord opvallend eensgezind. Volgens CBRE is living inmiddels de grootste investeringssector van Europa geworden, en in de 2026 European Investor Intentions Survey noemt 34% van de respondenten living als primaire doelcategorie. Dat is geen tijdelijke voorkeur, maar het gevolg van structurele schaarste, demografische druk en het verlangen naar voorspelbare cashflows. CBRE verwacht bovendien dat de structurele supply-demand imbalance in living rentegroei blijft ondersteunen en dat de aantrekkingskracht van Europa voor internationale studenten de vraag naar PBSA verder zal voeden.
Ook buiten Europa verschuift kapitaal niet willekeurig, maar naar segmenten waar gebruik, schaarste en operationele kwaliteit samenkomen. In Azië-Pacific steeg volgens CBRE de net buying intention voor vastgoed in 2026 naar 17%, tegenover 13% in 2025. Opvallend is dat kantoren daar voor het eerst in zes jaar weer de voorkeurssector voor investeerders zijn, vóór logistiek en living. De verklaring ligt niet in nostalgie, maar in fundamentals: sterkere leasing activity, beperkte nieuwe supply en verbeterde huurverwachtingen in markten als Australië, Japan en Singapore. Tokyo bleef voor het zevende jaar op rij de favoriete cross-border bestemming.
Die herwaardering van kantoren verdient in Europa een eigen alinea, omdat zij veel zegt over de aard van deze marktcyclus.
Het verhaal is niet “kantoren zijn terug” — het verhaal is dat prime kwaliteit schaarser en waardevoller wordt. Reuters meldde op basis van Cushman & Wakefield-onderzoek dat nieuwbouw van kantoorruimte in Europa is teruggevallen naar het laagste niveau in tien jaar, terwijl de vraag naar topsegmentruimte hoog blijft. Aan het einde van 2025 stond nog maar 10,1 miljoen sq ft in aanbouw, terwijl de vraag in Londen alleen al boven de 11 miljoen sq ft ligt. Reuters rapporteerde ook een Grade A-vacancy van 3,5%, tegenover een totale Europese office vacancy van 9,8%. Cushman zelf meldde daarnaast dat office investment in Europa in 2025 uitkwam op €52 miljard, een stijging van 14% jaar-op-jaar.
Dat maakt de office market minder een simpele ruimtekwestie en meer een strategische keuze rond kwaliteit, energie, talent en identiteit. JLL vat dit breder samen als één van de zes krachten van 2026: supply shortages voor topkwaliteit nemen toe, terwijl “experience” een nieuwe waardedriver wordt. De les voor leiders is glashelder: de beste meters zijn niet langer een commodity; ze worden een concurrentievoordeel.
Logistiek en data-infrastructuur blijven intussen onmiskenbaar relevant, maar ook daar is het verhaal volwassener geworden.
CBRE verwacht voor Europese logistiek in 2026 slechts gematigde verbetering van take-up, terwijl prime rent growth verder afremt door kostenbewustzijn onder gebruikers. Groei zit daar dus minder in pure expansie en meer in upgrading van faciliteiten. Bij data centers is de dynamiek omgekeerd: CBRE verwacht dat de vacancy rate in Europa tegen eind 2026 daalt naar een historisch dieptepunt van 6,5%, gedreven door AI-vraag en tegelijk geremd door netcongestie en power constraints. MSCI wijst erop dat dit soort assets steeds vaker op het grensvlak van vastgoed en infrastructuur liggen en dat juist daar micro-locatie, energie en technische haalbaarheid doorslaggevend worden.
Tegelijkertijd is de markt niet alleen een verhaal van sectorrotatie, maar van veranderend risicobewustzijn. PwC/ULI noteert dat 70% van de Europese leiders deglobalisering nu als een kernzorg ziet, tegenover 31% een jaar eerder. In hetzelfde onderzoek zegt 75% AI of machine learning al toe te passen in vastgoedactiviteiten, versus 51% vorig jaar. Klimaatrisico schuift eveneens op in de kapitaalafweging: 83% noemt het de op één na belangrijkste ESG-credential voor toegang tot financiering, na energie-efficiëntie. Dat zijn geen bijzaken meer. Ze bepalen hoe kapitaal prijszet, financiert en selecteert.
Die combinatie van geopolitiek, technologie en financiering verklaart waarom 2026 een markt van discipline is. Savills noemt economische/fiscale factoren nog steeds het belangrijkste mondiale thema, maar plaatst technologie inmiddels als tweede marktdriver, gestuwd door AI-adoptie. CBRE ziet dat in Europa terug in investeerdersgedrag: 89% van de ondervraagden wil zijn koopactiviteit in 2026 op peil houden of verhogen, terwijl 69% zich op alternatives richt — een stijging van 7 procentpunt ten opzichte van het jaar ervoor. Londen, Madrid, Warschau, Barcelona en Milaan behoren volgens CBRE tot de markten met de hoogste cross-border belangstelling.
En toch is dit niet alleen een verhaal over kapitaal.
Het is ook een verhaal over leiderschap. Want juist in een markt waar schuld weer beschikbaar is, maar niet goedkoop; waar vraag terugkeert, maar niet overal; waar data overvloedig is, maar interpretatie schaars — juist daar verschuift de voorsprong van schaal naar scherpte. JLL schrijft dat de environment in 2026 stabieler wordt, maar tegelijk complexer door de samensmelting van economische, technologische en sociale krachten. MSCI voegt daaraan toe dat beleggers granularer moeten kijken naar risk-adjusted returns, juist omdat brede asset-class-labels steeds minder verklaringskracht hebben. Het tijdperk van luie allocatie loopt ten einde.
De vraag die boven de markt hangt, is daarom niet langer: komt het herstel?
De echte vraag is: wie kan in dit herstel nog onderscheiden, prioriteren en uitvoeren?
Voor beslissers in vastgoed ligt daar een duidelijke opdracht.
Niet méér informatie verzamelen, maar beter duiden.
Niet harder bewegen, maar gerichter.
Niet wachten op consensus, maar zelf richting geven.
Precies in die context wil Sociëteit Vastgoed International haar rol nadrukkelijk innemen. Niet door harder te roepen dan de markt, maar door de markt beter te lezen en daar de verbinding in te maken.
Niet door zich te verschuilen achter onzekerheid, maar door kennis, kapitaal, beleid en praktijk met elkaar te verbinden.
In een tijdperk waarin veel partijen nog zoeken naar houvast, geloven wij dat werkelijke relevantie ontstaat uit drie dingen: onderbouwde marktkennis, toegang tot de juiste beslissers en de bereidheid om internationale ontwikkelingen te vertalen naar concrete strategische stappen.
Persoonlijke noot van Claudia van Haeften
"Als founder zie ik dagelijks hoezeer de markt behoefte heeft aan richting, nuance en echte verbinding. Juist nu. Vastgoed is geen wereld van alleen stenen en spreadsheets; het is een wereld van keuzes, loyaliteit, vertrouwen, timing en leiderschap. Daarom blijf ik mij, samen met Sociëteit Vastgoed en International, inzetten om beslissers niet alleen samen te brengen, maar ook inhoudelijk verder te helpen — met kennis die klopt, duiding die ertoe doet en een netwerk dat beweging creëert".
