De Nederlandse woningmarkt in 20Q4 – Prijzen stijgen onverminderd door, alleen steden met veel expats en toeristen pre-corona zien een daling in de huurprijzen.
Nu de data van het laatste kwartaal geanalyseerd is, sluiten we een bijzonder jaar af, een jaar getekend door de corona pandemie. Met internationale reisverboden, verplichte lockdowns en enorme steunpakketten, is het wachten op de economische rekening. De verwachting was dat daarmee ook de prijzen op de woningmarkt zouden dalen. Het tegendeel is waar. In de door FRIS onderzochte steden en gebieden steeg de transactieprijs per vierkante meter met zo’n 10%. Alleen op de huurmarkt kunnen we enige invloed van de coronacrisis waarnemen: In steden die pre-corona veel expats en toeristen aantrokken, zien we een daling van de huurprijzen. Dit zien we vooral in het duurdere segment, waar expats de huren van konden betalen of Airbnb appartementen die nu voor de vrije verhuur of koopwoningmarkt worden aangeboden.
Wilt u onze volledige kwartaalupdate lezen?
Figuur 1: Ontwikkeling transactieprijs per m² op jaarbasis (20Q4 t.o.v. 19Q4)
Koopprijzen woningmarkt naar recordhoogtes
Figuur 1 geeft de transactieprijsontwikkeling per vierkante meter op jaarbasis weer. In alle gevallen lag de stijging rond de 10%, met uitschieters naar boven van 14,9% en 14,8% in respectievelijk Utrecht en Almere. De steden met de laagste stijging zijn Haarlem en Lelystad, met respectievelijk 9,1% en 9,4%. Daarmee is de transactieprijs per m² opnieuw naar recordhoogtes gestegen, zoals zichtbaar in figuur 2. Amsterdam blijft de absolute koploper met een mediane transactieprijs per vierkante meter van € 6.568,-, waar de Nederlandse mediane transactieprijs per vierkante meter op €2.623,- ligt.
Figuur 2: Mediane transactieprijs per m² in 20Q4
De verwachte daling van de prijzen op de woningmarkt is daarmee niet uitgekomen. In tegenstelling: de prijzen[1] op de koopwoningmarkt zijn in alle door FRIS onderzochte steden[2] gestegen. De door de NVM opgestelde krapte-indicator (figuur 3) laat eens temeer zien dat zolang er niet snel wordt bijgebouwd, de prijs op de koopwoningmarkt voorlopig niet gaat dalen. Dit is ook terug te zien in het aantal ‘overbiedingen’ (zie figuur 4), waar we voor alle steden zien dat in (ruim) meer dan de helft van de transacties boven de vraagprijs verkocht wordt. Verder zien we in figuur 5 dat ook de looptijd van een transactie erg laag blijft in de steden, zeker als we de looptijden in de door FRIS onderzochte steden vergelijken met de gemiddelde looptijd in Nederland van 85 dagen.
[1] Stijging van de transactieprijs per m² vergeleken met 19Q4.
[2] Groot Amsterdam, Haarlem, Rotterdam, Utrecht, Den Haag, Almere, Leiden, Lelystad.
Figuur 3: Krapte-indicator NVM historisch laag in 20Q4
Figuur 4: Verhouding tussen vraag- en transactieprijs (‘overbiedingen’) in 20Q4
Figuur 5: Looptijd transacties in 20Q4
Aantasting woningmarkt gering
Er is nog steeds kapitaal ter beschikking en de transacties in nieuwbouw en bestaande bouw blijven op niveau. Ook is er nog geen sterk effect te zien in het prijsniveau. De nieuwe cijfers over 20Q4 geven geen directe aanleiding om te concluderen dat er een sterke trendbreuk met deze uitspraken is. Met name de woningmarkten van grotere steden in Nederland blijken nog steeds sterk stand te houden, voornamelijk op de koopwoningmarkt. Er is echter wel sprake van een dalend consumentenvertrouwen die de koopbereidheid en koopmogelijkheden in de toekomst wellicht negatief kunnen beïnvloeden.
Corona invloed
Door de coronacrisis zien we verder dat het aantal inwoners minder hard toeneemt, zeker in steden die pre-corona een grote toestroom uit het buitenland kende. Aangezien toeristen weg bleven door internationale reisverboden en restricties zijn veel Airbnb eigenaren overgegaan op de permanente verhuur of verkoop van de woning. Ook expats trokken veelal weg, waardoor huurwoningen in het hoge segment leeg kwamen te staan. Doordat veel Nederlanders dergelijke huren niet of nauwelijks kunnen opbrengen of er dan vaak voor kiezen een woning te kopen, zijn de prijzen in dit huursegment gedaald. Dit heeft een negatieve invloed gehad op de huurprijzen in deze steden (zie figuur 6).
Gemêleerd beeld over prijzen op de huurmarkt in steden
Op de huurmarkt zien we een gevarieerder beeld, zie ook figuur 6. In steden waar de huurprijzen pre-corona hoog waren en waar expats en toerisme floreerde, zien we een daling van de mediane huurprijzen. Vooral in het hogere segment met huren hoger dan €1.500,- per maand zijn de vierkante meterprijzen gedaald. In het segment tot €1.500,- zien we in de meeste steden nog een stijging van de huurprijzen per vierkante meter per maand. Ondanks de huurprijsdalingen in de steden, blijven de vierkante meterprijzen per maand hier het hoogst. Amsterdam heeft ook op huurniveau de hoogste vierkante meterprijzen met €23,30 in het vierde kwartaal van 2020, zie ook figuur 7.
Figuur 6: Huurprijs per m² per maand ontwikkeling op jaarbasis (20Q4 t.o.v. 19Q4)
