Wat maakt het uit zult u wellicht zeggen. Veel! Als de koper van een perceel grond een particulier is of een niet btw-aftrekgerechtigde ondernemer (bijvoorbeeld een zorg-, of onderwijsinstelling of een verzekeringsmaatschappij) dan kan een juiste keuze 13% tot 19% over de waarde van de grond opleveren (lees: belasting besparen).
De hiervoor bedoelde koper heeft geen recht op aftrek van btw. Hij koopt dus liever in de Overdrachtsbelastingsfeer (hierna Ovb) en betaalt dan 2% of 8%, dan in de btw-sfeer (en betaalt dan 21% btw). Hetzelfde geldt voor een Projectontwikkelaar die een perceel grond v.o.n. verkoopt.
Wat is de crux? Zolang de grond ‘bebouwd’ is, is geen sprake van een bouwterrein en dan kan de Belastingdienst geen 21% btw heffen. Staat er een oude woning op die door een particulier wordt gekocht dan is ‘slechts’ 2% Ovb verschuldigd. Wordt de bebouwde grond door een belegger/ondernemer gekocht dan is in beginsel 8% Ovb verschuldigd. Dus dan nooit de bebouwing laten slopen vóór de levering!
Maar wat is bebouwing? Het begrip bouwwerk dient ruim te worden uitgelegd. Naast “echte” gebouwen zoals huizen, kantoren, schuren en dergelijke, vallen daar bijvoorbeeld ook onder bruggen, tunnels, viaducten, straten, wegen, pleinen, funderingen en sluizen. Ook atletiekbanen, kunstgrasvelden en sportvelden omgeven door tribunes kunnen hieronder worden gerangschikt. In het Vastgoedbesluit d.d. 19 september 2013 Nr. BLKB2013/1686M wordt het volgende gesteld: “Ook constructies die zich (gedeeltelijk) onder de grond of het water bevinden, zoals tunnels, sluizen, parkeergarages, leidingen voor gas, elektra, water en kabelnetwerken, vormen een ‘gebouw’ ”.
Soms stelt de Belastingdienst dat ook bij gedeeltelijk sloop sprake is van een bouwterrein. Met onderstaande Hofuitspraak hebben wij weer meer munitie om deze stelling te pareren.
Zeer recent oordeelde Hof Den haag als volgt (13 juli 2021 gepubliceerd) dat ‘X’ geen bouwterrein heeft geleverd. Er was bij de levering geen sprake van onbebouwde grond. Grond waarin nog constructies aanwezig zijn, zoals funderingen of muren of restanten daarvan, vormt voor de btw-heffing nog steeds bebouwde grond. De muur en een reeks funderingspalen zijn bewust niet verwijderd vanwege het beoogde gebruik voor de nieuw te bouwen woningen. De omvang van de muur en de functie als grondkering betekent dat de muur in essentie dienstbaar is aan het perceel, noodzakelijk en allerminst verwaarloosbaar.
Een goede taxplanning en bouwtechnische ‘volgorde’ kan u een aanzienlijke belastingbesparing opleveren!
mr. Ewoud Pranger
Independent Taks Partners & Advisors BV
- Kantoorvilla Klein Dreijen
- Stationsweg 46
- 6861 EJ Oosterbeek
- Secretariaat 0031 26 355 03 26
- GSM 0031 6 10 98 02 39
