We zijn inmiddels gewend geraakt aan binnenstedelijke transities van voormalige kantoorpanden naar woningen/appartementen. Inmiddels zijn projektontwikkelaars/beleggers ook geïnteresseerd geraakt in de aankoop van voormalige boerenbedrijven/boerderijen. Op deze locaties ‘op het platte land’ worden vervolgens kleinschalige woonvormen gerealiseerd, deels met behoud van de oude panden (verbouwing/transitie), deels middels nieuwbouw. De belangstelling hiervoor ‘uit het westen’ is groot.
De aankoop van de voormalige (bedrijfsmatig gebruikte) boerderij is in beginsel belast met 6% Overdrachtsbelasting (Ovb), vanaf 1 januari 2021 zelfs met 8% Ovb. Dankzij een recente uitspraak van Rechtbank Gelderland kan hier met een tijdige (taks)planning een aanzienlijk Ovb voordeel worden behaald. Wat was het geval?
Belanghebbende, X, koopt in 2015 een boerderijwoning met schuren, ondergrond, erf en verdere aanhorigheden van A. A gebruikte de onroerende zaken voor zijn agrarische onderneming, die in 2015 al enige jaren was gestaakt. X voldoet ter zake van deze verkrijging 2% overdrachtsbelasting. De inspecteur is van mening dat X 6% (miv 1 januari 2021 zou dat 8% zijn) overdrachtsbelasting is verschuldigd over de jongveestal, kapschuur, varkensschuur, erfverhardingen en het grasland en legt een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting op.
Rechtbank Gelderland oordeelt dat het tarief van 2% ook geldt voor de stal en schuren die in het verleden bedrijfsmatig zijn gebruikt. Naast het feit dat stallen en schuren in het algemeen naar hun aard ook woondoeleinden kunnen dienen, geldt in dit geval dat de bestemming vóór de overdracht al was gewijzigd in woonbestemming.
Conclusie
Indien stallen en schuren worden getransformeerd naar wooneenheden is onder omstandigheden het 2% Ovb van toepassing, een besparing derhalve van 6%. Hierbij helpt het indien de bestemming vóór overdracht is gewijzigd in woonbestemming. Dit vraagt dus om een zorgvuldige planning en uitwerking maar levert de koper dan wel per € 1 mio investering een besparing van € 60.000,- op. Niet onaanzienlijk en dus de moeite waard om vóóraf af te stemmen met de Belastingdienst.
Met vriendelijke groeten,
Ewoud Pranger
Independent Tax Partners & Advisors BV
- Kantoorvilla Klein Dreijen
- Stationsweg 46
- 6861 EJ Oosterbeek
- Secretariaat 0031 26 355 03 26
- GSM 0031 6 10 98 02 39
