Ik vertel u waarschijnlijk niets nieuws. Het ontwikkelen van woonzorglocaties is momenteel een uitdaging. Dat heeft verschillende oorzaken. Een tekort aan direct beschikbare locaties, in veel regio’s. Het gaat hier om de harde plancapaciteit. Het tekort zal mogelijk toenemen als de voorspelde tsunami aan vraag naar ouderenzorglocaties uitkomt….
Ook de betaalbaarheid van locaties maakt dat de ontwikkeling complex is. Grondeigenaren vragen de hoofdprijs als (residueel) gevolg van de stijging van de woningprijzen. Dus als een projectontwikkelaar al een locatie weet te verwerven, dan is het tegen de hoofdprijs. Het ontwikkelen van woonzorglocatie – met een veel lagere grondwaarde dan een regulier woonbestemming – wordt dan rendementtechnisch gezien, ingewikkeld.
Een laatste complexiteit – hopelijk van tijdelijke aard – zijn de gestegen bouwkosten. Staalprijzen die met 10-tallen procenten stijgen. Houtprijzen idem dito. En zo kan ik wel even doorgaan. Prijsstijgingen die niet gedekt worden door de tarieven die vanuit overheidswege worden vergoed. Dit maakt dat de haalbaarheid van zorgvastgoedontwikkeling onder druk staat. Ik maak dit momenteel mee in een aantal projecten.
Er zijn verzachtende factoren. Wat als de druk op de woningmarkt en dus de vraag naar woningen over afzienbare tijd afneemt? Deze zal afnemen als de rente stijgt. Immers, de lage rentestand is de belangrijkste verklarende factor voor de grote vraag naar woningen en dus het tekort aan woningen en bouwlocaties Wat de rente op korte termijn zal doen is lastig te voorspellen. Maar 1 ding is duidelijk, veel lager zal deze niet worden.
In deze wereld van diverse krachten die op elkaar inspelen is 1 ding wat mij betreft belangrijk als het gaat om de ontwikkeling van woonzorglocaties. Hechte samenwerking tussen de partijen in het speelveld, Het gaat hierbij om zorgorganisaties, gemeenten, woningbouwcorporaties, beleggers, projectontwikkelaars en grondeigenaren. Een divers gezelschap. Desondanks kunnen deze hecht met elkaar samenwerken op met name lokaal en bovenlokaal niveau. Een deel van de partijen weet elkaar dikwijls als te vinden. Maar deze samenwerking kan mijns inziens nog beter. Met name gemeentes zijn hierbij aan zet. Om regierol te pakken. Zet partijen bij elkaar. Maak een sturend woonzorgbeleid, daar ontbreekt het in veel gemeenten aan. Stuur via het beleid op programma’s waar voldoende meters zijn opgenomen voor een maatschappelijke en / of woonzorgfunctie. Als je als gemeente eigen grondposities hebt, stuur bij de ontwikkeling op de realisatie van woonzorglocaties. In veel gemeenten zie ik dan gemeenten gaan voor de hoogste opbrengst. Enerzijds begrijpelijk. Anderzijds niet. Gemeenten zijn niet primair rendementsgedreven. Ze zijn er om alle belangen binnen haar gemeentengrenzen zoveel als mogelijk in balans te dienen.
Uiteraard vind ik ook dat de andere partijen in het speelveld hun steentjes kunnen bijdragen. Denk aan het beschikbaar stellen van (deel)locaties en / of het aanpassen van woning typologieën op plots, het water bij de wijn doen wat betreft rendementseisen, het beperken van de eisen en wensen in een PvE etc.
Wat mij betreft is deze column een start van een reeks van bijdrages waarmee ik graag met jullie als mede leden van de prachtige Societeit Vastgoed een discussie start. Ik heb met Claudia besproken om aan dit onderwerp een podcast te wijden en een congres te organiseren. Begin volgend jaar bij Roosdom Tijhuis op locatie in Rijssen. Ik laat jullie graag zien waar onze (zorg)woningen op prefab wijze worden gebouwen.
Hopelijk tot snel bij een borrel of anderszins! Alvast een mooie en bevrijdende zomer gewenst!
Hgr Walter Knoll
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||
