Dear all,
Het is tijd actief te vervolgen. Tijd om de voortgang met de door ons geadopteerde doelstellingen omtrent de urgentie, specifiek met betrekking tot wonen, te bewaken en met een landelijke focus voort te zetten.
Momenteel is gekozen om met expertteam ATUM met wonen experts het onderwerp doorstroming onder de loep te nemen en zo mogelijk te stimuleren binnen Masterplan Zuidoost. Het kan/zal hierna als proven concept gedeeld worden met andere gemeenten. Een klein deel van het team Atum gaat hiervoor samenwerken met de focusgroep van gemeente Amsterdam.
Dit geeft mij de ruimte en mogelijkheden me nogmaals te buigen over de urgentie omtrent Betaalbaar Wonen & Verduurzamen.
Urgentie Agenda Wonen Atum
Ik stel voor even terug te gaan naar ons uitgangspunt om concreet het verschil te maken door proven concepts te delen, en samen te werken omtrent de gewenste stimulans tot oplossingen in de woonsector, met een focus op ESG doelstellingen en verduurzamen. Dit bevordert het voeden van ketenintegratie, de rendement-effectiviteit, plus stimuleert een overall economische- maar vooral maatschappelijke optimalisatie.
De eerste inspirerende sessies hebben geleid tot nadere kennismakingen en samenwerkingen. Dit gaf reeds nieuwe inzichten en impulsen tot samenwerkingen.
En nu?
De woningmarkt is weer enorm veranderd. Er zijn vrijwel geen overbiedingen meer, de prijzen dalen licht en woningen staan langer te koop, zeker nu de rente, fiscale aspecten en andere onzekerheden op de markt verder toenemen. De vele aankondigingen en plannen met betrekking tot de beleggers- en verhuurdersmarkt plus de fiscale verzwaringen van box 3 hebben een direct, concreet effect. De onrust is compleet en verstrekkend.
Nu is het meer dan ooit noodzaak te vervolgen om doelstellingen verder tot uitvoering te brengen. Het is tijd. Hoog tijd.
De sector is in transitie, er groeit een steeds sterkere behoefte aan een te effectueren uitvoering en sterke begeleiding die de vastgoed-economie naar een volgend level brengt. Er dient hiervoor (meer) nadruk te komen op het positief stimuleren van de mogelijkheden en de verduurzaming, door focus aan te brengen en samenwerkingen te stimuleren.
We wensen met Atum als uniek team van experts actief aandacht te geven aan de stimulering van langjarige investeringen van institutionele, maar ook particuliere- én andere maatschappelijk betrokken partijen in (nieuw)bouw, transformatie én de verduurzaming van woningen: impactvol investeren.
Samenwerking en kennisdeling is noodzakelijk(er) en urgenter dan ooit, zeker gezien de aankondigingen zoals opnieuw een verhoging van de overdrachtsbelasting (naar 10,4%!) en de voornemens om directe investeringen in vastgoed door fiscale beleggingsstellingen af te schaffen. Door dergelijke maatregelen wordt het (bij)bouwen en verduurzamen van woningen vrijwel onmogelijk gemaakt. Het probleem is dat rentebesluiten vertraagd doorwerken in de economie. Op lange termijn zal dit de economie in rustiger vaarwater brengen, maar op korte termijn zet het de financiering op de woningmarkt onder druk.
In de particuliere beleggersmarkt zijn de problemen identiek zo groot. De woningen in eigen bezit worden verkocht, in de vrije sector stijgen de huurprijzen, wat betekent dat de huurder de dupe is en de woningnood stijgt. Er zijn nu al meer dan een miljoen ondernemers die door deze prijzen niet kunnen kopen, laat staan huren, en tel daar de expats, vluchtelingen en studenten nog bij op, buiten degenen die met spoed een woning nodig hebben vanwege relaties, gezondheid, zorg, ouderdom of werk. Samenwerking, inzichten- en kennisdelen zijn meer dan ooit noodzakelijk voor niet alleen de aangekondigde regulering van de (aanvangs)huurprijzen van middenhuurwoningen - waarvoor nog geen definitieve invulling is gevonden en waar dringend oplossingen voor benodigd zijn, maar ook voor koopwoningen in het lagere en middensegment.
De grotere bouwopgaven lijken te stagneren of worden platgelegd door de bekende oorzaken van stikstof, gebrek aan materialen, stijgende prijzen, gebrek aan personeel, plancapaciteit en grondposities van gemeentes worden drastisch teruggeschroefd en opdrachten worden ingetrokken. Hierdoor nemen de mogelijkheden voor koopwoningen in de vrije sector verder af, terwijl we merken dat de verkoop hiervan door economische onzekerheid en stijgende energieprijzen ook moeizaam verloopt.
Kleinere beleggers, familiebedrijven en ook grotere beleggers of fondsen lopen tegen dezelfde wetgevingen, fiscale verhogingen en duurzaamheidseisen op, terwijl de particuliere beleggers ook te maken gaan krijgen met verplichte inschrijvingen. Immers, een groot deel van de markt bestaat uit de kleinere beleggers die de complexe vraag naar huizen of appartementen die klein moeten zijn, luxe of juist op een heel bijzondere locatie, kunnen en willen invullen en hier ook flexibel in kunnen zijn. Als dit aanbod blijvend wordt verkocht vanwege het feit dat het perspectief op enig rendement wordt weggenomen, waar bestaat het Nederlandse huur landschap dadelijk dan uit? Immers, niet alleen zullen veel panden met het nieuwe WWS stelsel niet meer in de vrije sector vallen, dit heeft ook ernstige gevolgen voor hun financiële positie. De waarde in verhuurde staat zal automatisch gaan dalen, waardoor de huidige LTV niet meer voldoet. Kortom, de panden zullen onder water komen te staan. Hierdoor gaat er nog meer huurvoorraad verloren. En uiteindelijk betaalt de huurder de (hoge) prijs. Dat leidt ertoe dat er steeds minder (kleinere) betaalbare huurwoningen beschikbaar komen, en van de woningen die er nog zullen zijn, zullen de huurprijzen sky high worden. Ook voor ontwikkelaars is het een enorm probleem om te voldoen aan de eis van 2/3e betaalbaar (waarvan 40%) betaalbare koop. De grens voor betaalbare koop is 355K.
Wij merken dat juist nu een flexibelere aanpak oplossingen zou kunnen bieden om bijvoorbeeld meer huurwoningen te realiseren voor samenwonen (wat nu bestraft wordt met boetes of uitkeringen die ingetrokken worden), een dakopbouw plaatsen, samenwonen met meerdere personen in één woning en de doorstroming van senioren. Daarnaast biedt het splitsen van woningen eveneens nieuwe opties.
Woningsplitsing kan half miljoen extra woningen opleveren en verbetert de toegankelijkheid van de woningmarkt potentieel met meer dan 50%. Het splitsen van één woning in twee (of meer) zelfstandige woningen levert in Nederland in potentie ruim 500.000 additionele woningen op. Door woningsplitsing kan de landelijke woontoegankelijkheidsscore zelfs stijgen naar 41 procent. Nu is deze in het koopsegment 24%. In 7 van de 12 provincies bedraagt de toegankelijkheid op de koopwoningmarkt na woningsplitsing 60% of meer. En dat is belangrijk, want hoe hoger de woontoegankelijkheidsscore, hoe meer mensen binnen één jaar een passende woning vinden. We roepen dan ook het kabinet en gemeenten op meer aandacht te schenken aan woningsplitsing om het woningtekort sneller aan te pakken. Hoeveel woningen dit zijn? Uit berekeningen in de Woontoegankelijkheidsmonitor blijkt dat er potentieel 502.2772 koopwoningen gesplitst kunnen worden. Ondanks deze potentie wordt er op dit moment in Nederland nog maar beperkt gesplitst. Jaarlijks slechts zo’n 3.000 woningen. Dit heeft verschillende oorzaken. Mensen realiseren zich vaak niet welke mogelijkheden zij hebben met leegstaande woonruimte. En als ze dit wel hebben merken ze soms weerstand vanuit hun omgeving. Wij merken dat onze leden met name aanlopen tegen wisselend gemeentebeleid.
Deze oplossingen vragen om een actieve samenwerking tussen corporaties, Rijksoverheid, zorginstellingen, landelijke vastgoed-organisaties, particuliere beleggers, family-offices, bouwende ontwikkelaars én gemeenten om focus te kunnen leggen op de lange termijn, met aandacht voor een gezond investeringsklimaat, terwijl er betaalbare en duurzame woningen worden gerealiseerd.
Impactvol investeren en uitvoeren, met een duidelijke uitstrekking naar landelijke politiek.
Naar aanleiding van de publicaties van IVBN, gesprekken met Vastgoed Belang, overleggen met expertteam Thoth, data en AI experts, diverse overleggen met Chepri voor particuliere beleggers, afstemming met onze adviseurs, plus de leden van het expertteam Atum, is duidelijk dat er een enorme behoefte is aan oplossingen realiseren en een nieuwe, nog niet eerder gerealiseerde samenwerking daarin kan bijdragen aan de gewenste en noodzakelijke wonen-toekomst. Een gedreven samenwerking is dan ook zeer zeker gewenst tussen ‘investerende, innovatieve koplopers en believers’.
Koplopers met een enorme behoefte aan een flexibele, duurzame en samenwerkende sector, die de economie stuurt en voedt.
Vanuit dat uitgangspunt stel ik heel graag het volgende voor om met volledige focus te vervolgen:
- Focus op Landelijk Betaalbaar & Duurzaam Wonen, Huren en Kopen
- Samenwerkingen initiëren door partijen samen te brengen en actieplannen op te zetten.
- Inzichten en kennis delen met 3 focuspunten te benoemen die wij met concrete acties en uitvoeringen inzetten en delen met de sector.
Focus & Bezieling
Voorbij de funnels en silo’s, brengen we nieuwe zienswijzen en mogelijkheden samen en stimuleren het gewenste effect en uitvoering.
Hoe? Enkele ideeën:
1. Uitvoering en invulling door zichtbaarheid te geven aan 3 hoofdonderwerpen met artikelen, video, podcast, kennistafels, workshops en hier een toolkit van te maken die gedeeld kan worden bij kennisdiners, v-cast, educatie, live tours welke weer wordt opgevolgd door gerichte acties om nieuwe mogelijkheden naar voren te brengen, en effectief aandacht te geven wat wél kan en hoe dit ingezet kan worden voor onze doelstellingen.
2. De politieke leiders en bedrijfsvoerders gaan niet vanuit kritiek maar vanuit gewenste samenwerking in gesprek.
3. Interviews opnemen en publiceren met trusted advisors, die de golf verder in beweging brengt en voortstuwt (toevoegen aan de actieagenda).
4. Samenwerkingspartners zoals banken, ontwikkelaars, (grote) particuliere beleggers, bouwers, universiteiten, adviseurs, woningcorporaties, politiek, institutionele beleggers, ontwikkelaars en kennisexperts zijn essentieel voor het vervolg en de uitrol.
5. Proven concepts worden gedeeld en getoond als stimulans en bron van energie om te vervolgen en te groeien: Flexwoningen, recreatiewoningen voor permanent verblijf, transformatieprojecten en het vertalen van betaalbaar financieren van duurzaam bouwen, helder stellen en zichtbaar maken door dit aantoonbaar te maken.
6. Voorbeelden zoals Rochdale uitvoert, gratis appartement voor studenten met lichte zorgplicht voor oudere bewoners in complex, delen en schaalbaar maken.
7. Urgentielijsten uit funnel van de organisaties halen en samenvoegen met urgentielijsten van andere woningeigenaren zodat bredere en landelijke invulling gerealiseerd wordt. Eisen huurders en kopers aanpassen? Wat kunnen we zelf doen om het verschil te maken?
8. Voorbeelden van mogelijkheden doorstroming in Amsterdam Zuidoost toepassen op landelijke doorstroming binnen diverse gemeenten.
9. Effectieve samenwerking realiseren met andere expertteams waarin de diverse vastgoed-assetklassen zijn samengebracht. Deze kennis delen met landelijke pers zoals FD en tijdens webinars.
10. Lobbyen meer centraal plaatsen: waarbij de kracht van het collectief (en het constructief over de schutting kunnen denken én acteren) van Sociëteit Vastgoed het verschil kan maken.
Waarom?
Omdat we behoudens onszelf, de doelgroep die we als Sociëteit Vastgoed bedienen, en de organisatie die we vertegenwoordigen het positieve en noodzakelijke verschil wensen te maken door een effectieve beweging te stimuleren met kennisdeling, samenwerkingspartners en toegang tot de Nederlandse woningportefeuille.
Niet vanuit kritiek maar vanuit de noodzaak tot samenwerking oplossingen realiseren.
Publiek en Privaat
We komen hierbij ook op het punt waar publiek en privaat elkaar tegenkomen. Een so-called ‘Vrije Vastgoedmarkt’ met steeds meer regulatie vanuit de overheid én negatieve framing (vanuit bestuurders en media) over onze sector en actoren, stelt de volgende vragen centraal:
- Op welke wijze kunnen wij draagvlak creëren vanuit onze netwerken?
- Hoe stuwen wij als Atum de noodzaak aan tafel te komen vanuit de lobby (via wie, met wie en vanuit welke framing)?
- Processen effectief en optimaal begeleiden om kennis te organiseren en te bundelen
- Kunnen we daadwerkelijk invloed realiseren op de wet- en regelgeving / besluitvorming?
- En heel belangrijk, zo niet, welke alternatieven kunnen we realiseren door de samenwerkingen en de marktwerking?
Kunnen wij dit met elkaar realiseren?
Ja, daar ben ik van overtuigd. Als wij dit niet doen, dan gaat het (zeer waarschijnlijk) niet gebeuren of pas veel later en komen we niet waar we willen én heen moeten met de woningmarkt. Dit is essentieel voor de sector, onze organisaties, de maatschappij en waar wij voor staan als betrokken professionals.
We kunnen met elkaar absoluut een beweging in gang zetten die het verschil stimuleert.
- Door middel van zichtbaarheid te genereren gaan we draagkracht versterken en vergroten Kortom: FOMO realiseren zodat we een oplossingsgerichte beweging realiseren.
- De sector gaat hiermee de economie op een nieuwe, innovatieve en maatschappelijk betrokken wijze invulling geven zodat we concreet worden A brand new Day.
Ik verheug me op het vervolg en kijk uit naar jouw reactie.
Samen kunnen we echt het verschil maken. Nu in plaats van een negatieve focus en bekritiserende uitingen juist nu alternatieve mogelijkheden naar voren brengen, nieuwe zienswijzen benoemen en helder stellen, wat wel kan en tevens gerealiseerd gaat en zal worden.
Dank je wel voor jouw aandacht,
Hartelijke groet,
Claudia van Haeften
Founder Sociëteit Vastgoed
dd. oktober 2022
