9 maart 2023
Aanwezig: Pieter Polman, Bart van Twillert, Marten de Jong, Pieter Dokter, Herman Kok, Marissa Wammes, Rupert Parker Brady, Johan Spin, Claudia van Haeften, Gerard Pruijn, Elsa-Sophie van Haeften
Locatie: Wereldhave Schiphol
Gastheer: Pieter Polman
Meeting expertteam retail PATH
We stellen ons aan elkaar voor, Bart vertelt over zijn nieuwe organisatie en de eerste opdrachtgevers. Hij wordt van harte gefeliciteerd.
“Wat kun je meer doen samen in de Retail?”
Wereldhave gaat een nieuwe strategie invoeren en daar de ontwikkeling voor uitvoeren. “Het is mouwen opstropen en zorgen dat de centra goed lopen”. De retailmarkt is erg aan het veranderen. “Van winkelcentrum naar full service centrum”. Inzichten delen, inspiratie en ondernemers maken van Wereldhave het oudste beursgenoteerde vastgoedbedrijf in Nederland, dat volledig zelf supporting werkt en onderneemt. De focus ligt op de eindconsument zodat de consument graag bij de winkelcentra komt, het leven daarmee vereenvoudigt wordt en er optimaal plezier wordt beleefd aan de ervaring. “ Het zo makkelijk mogelijk maken, want we merken dat de consument dit graag wil".
Wat zijn de fricties?
"Hoog serviceniveau, hoe zorgen we daarvoor?" Mensen willen graag buiten de deur vermaakt worden, en vooral dat alles optimaal werkt. Denk daarbij zeker ook aan de toiletten en de bekende Retail invulling schoon, droog, heel krijgt hier een nieuwe focus. Zo mogelijk ook gratis. “Voor de consument zijn wij binnen 5-9 minuten fietsafstand aanwezig met een totaal en full serviceconcept”. De full service centers van Wereldhave vormen de winnende combinatie van efficiëntie, beleving en service. De individuele retailers blinken uit in klantervaring en daar wordt het winkelcentrum ook op ingericht. De behoefte van de consument passeert en dat geeft de invulling die noodzakelijk is, ook in een veranderende Retail omgeving. "We verwachten toch dat er leegstand gaat komen, en deze moeilijkheden en effectieve begeleiding en opvolging verdient". Welke concepten passen daarbij? Well-being, fixing the basics, expression (self) en enjoying life. Sport is daar zeker ook een belangrijk onderdeel van.
Kan dat qua huurprijs?
"Je zult genoegen moeten nemen met andere huurprijzen". Gedacht wordt aan 150, zelfs wel iets lager, en dit zorgt ervoor dat de strategie ook uitgerold kan worden. Gaat de waardering verder naar beneden met lagere huren? We zien een ander product ontstaan, het risico verdwijnt uit het product. Een ander soort Yield, hiermee wordt het onderscheid gemaakt en hierdoor kun je de waardering ook toenemen. “Vertrouwen moet je winnen, en laten zien dat de strategie werkt”.
Waar is behoefte aan?
Hier is veelvuldig en intensief onderzoek naar gedaan en er wordt vervolgens invulling aan gegeven. Bij Wereldhave wordt dit allemaal in huis georganiseerd en uitgevoerd. Zo ook de full service centers bouwstenen met tastbare elementen zoals traditionele retail, mixed use van huurders en voorzieningen zoals play & relax, openbare toiletten en zo mogelijk gratis parkeren. "Wat zijn de ontastbare elementen?" Dat zijn de consumenten services, tenant services, de verbinding met de lokale gemeenschap, en heel belangrijk, een actief center management voor betere business.
Het verschilt per land hoe het pick-up servicesysteem werkt, het werkt en loont om met lokale hoge scholen te werken om ook jongeren hiervoor in te kunnen zetten. “Je maakt daarmee het concept totaal”. Belangrijk aspect: ”Je moet met de consument op de kanalen connecten en verbinden waar zij ook zitten”. Het concept van een app voor een winkelcentrum blijft lastig omdat op grote schaal de consument moeilijk mee bereikt wordt. “Er gebeurt veel meer voor de consument dan het gebruikelijke”. De mixed use is hierbij een belangrijke pijler. F&B en gezondheidszorg valt hier ook onder. In de waardering wordt dit ook teruggezien.
Hoe wordt de impact gemeten in de buurt?
"Er is een samenwerking tussen de scholen, gemeente en de wijken waarbij gezorgd is dat ‘de point’ bemand is door de jongeren uit deze community". Zo wordt er optimaal geïntegreerd in de wijk zelf. “Er juist willen zijn door zachte componenten toe te voegen, ook door stages beschikbaar te stellen, ook voor mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt is essentieel”. Zo krijgen mensen steeds het gevoel dat ze welkom en gezien worden. Dit versterkt de input. De investering is hoog maar je merkt dat het werkt, ook door data te verzamelen en te stoppen als het niet werkt. “Invest, inspire en improve”. Duidelijk is dat elk gebouw of elk winkelcentrum na een tijd een upgrade nodig heeft.
Wat vinden de aandeelhouders hiervan?
De Nederlandse aandeelhouders zijn gericht op ESG, terwijl internationale aandeelhouders zich richten op de rendementen. De vraag is dan, ga je voor reserveren of investeren? “ Kritisch op Capex want geld is duidelijk duurder geworden”. Belangrijk te focussen op meer beleving, meer omzet, meer investeren is daar zeker belangrijk bij, ook door minder goede huurders te vervangen door goede huurders. Dat geeft invulling aan prestatiegerichte huur. De belofte dat het gaat draaien, zorgt voor een aanvangsrisico dat je aanprijst. Soms lagere basishuur accepteren, en dan managen op microniveau. Bataviastad heeft hier een mooi voorbeeld van, maar hier wil de reguliere verhuur nog niet aan. “De basis is omzet, en dan ga je in gesprek”. Waardevolle toegevoegde impact voor de consument zijn de eat en meet concepten en de Point, waar pakketten gehaald en gebracht worden. Dit biedt een duidelijke en toegevoegde meerwaarde. “Van winkelcentra naar full service centers”.
Woningen zijn de kers op de taart
“Het hangt van de kwaliteit van de gemeente en het bestuur af of winkelcentra getransformeerd gaan worden”. Winkelcentra staan middenin een gemeenschap dus de locatie van woningen is daarbij zeker interessant. Als Wereldhave gaat ontwikkelen is dat voor en met eigen centra. De opstalrechten worden verkocht, zodat er wel strategisch ingezet wordt op meer mensen in het winkelgebied. Interessant dus om de transformaties aan te gaan of samen te werken met ontwikkelaars om woningen te kunnen bouwen. Waar mogelijk blijft Wereldhave dan eigenaar van de parkeerterreinen erbij. Wellicht is dat in de toekomst nog anders, en worden er in de toekomst nog woningen om te ontwikkelen toegevoegd. In België zijn er van Wereldhave daarnaast ook kantoren, deze bevinden zich in een kantoorconcept (SAGE). “Er is ruimte in de markt, om samen te werken met partners die hier invulling aan kunnen geven”. Zo worden ook kantoren ontwikkeld boven winkels. Men is het eens: “Gratis parkeren is een van de grootste ankers van je centrum”.
Retail is een sector die constant in beweging is, en ontwikkelt continue
De gasten en deelnemers van het retail expertteam zijn bij deze uitgenodigd om deel te gaan nemen aan een retail safari van Kega. Dit jaar na New York en Amsterdam zal ook Singapore worden bezocht. Het is immers tijd om te vervolgen, en tijd voor retailers om bij elkaar in de keuken te kijken. Zo gaat dat ook bij een safari, je bent allemaal op zoek naar de leeuw maar ook in andere sectoren gebeuren ook mooie, impactvolle ontwikkelingen.
"De consument wordt door alle uitvoeringen en invullingen vaak nog vergeten, en dat is van belang voor de toekomst van de Retail sector. Het personeel is hier ook een groot en belangrijk onderdeel van, want zonder goede medewerkers kan een retailer niet bestaan". Nieuwe mogelijkheden worden op veel aspecten reeds uitgevoerd door artificieel intelligence, waarin de consument bepaalt wat ze willen zien en horen.
"Retail is een experimentele sector, we proberen wat werkt en wat past bij de consument. Dit werkt heel goed, voorbeeld is Camp in New York, waar kinderen alles kunnen testen en proberen. De verpakkingen mogen open. De conversie is intens hoog". De digital fridge geeft als voorbeeld geweldige nieuwe invullingen voor de aanbiedingen die men niet thuis wil of kan bewaren. De bonusaanbiedingen zorgen voor het gebruiken hiervan, en hierdoor komt de consument altijd terug. De commitment en loyaliteit groeit erdoor. Zo ook Starbucks, zij zijn aan het investeren in minder winkels en de winkels die ze hebben worden kleiner, met het gebruik van een app. Daar doe je de bestelling en wanneer je in de buurt bent, weten zij dat en staat alles klaar als je arriveert. Je komt niet meer binnen, je haalt alles op. Bestelling is locatie gebonden. Deze uitvoeringen werken bijzonder effectief. De mix tussen de ervaringswinkels en de gemak-locaties zijn optimaal.
Voorspellingen, predictive analytics, een ander toekomstgerichte invulling die getoond wordt ter inspiratie. "Hiermee zit je bestelling in je mandje, voordat je het weet. Je koopgedrag geeft namelijk al aan wat je wenst en nodig hebt. Jouw bestellingen worden direct uitgevoerd en zo snel mogelijk aangeleverd". Met bulkproducten blijft dit lastig, vanwege hoge vervoerskosten. Met cosmetica, koffie en boeken werkt dit anderzijds heel goed. De focus ligt dan ook op kleine producten die kostbaar zijn, dus goede marges hebben. Tenslotte zijn ook recyclebare producten waardevol, als voorbeeld Timberland die het rubber van de zolen nu inzet voor autobanden.
We worden meegenomen op de uitvoering van wereldwijde organisatie Patagonia, de retailer met het morele kompas. “Koop niet meer maar minder met een levenslange garantie”. Zij zien dat mensen bewuster willen winkelen en de sociale awareness is daarbij van groot belang. De community blijft dan ook groeien, de loyaliteit is sterk en de verbinding van groot belang.
De medewerkers in de retail bereiken blijft lastig
Hier zit ook een mooie link naar Patagonia. Er kan via de medewerkers een oproep worden gedaan om zelf nieuwe mensen te vragen om ook hier te komen werken. Dit werkt ook via social media, met een purpose en goede definitie werkt dit erg goed, zeker als een recycling proces wordt ingevuld. Dit blijkt een nieuwe wijze van marketing: ”We doen het samen met jou”.
"Mensen zijn sociale wezens, die zoeken gezelligheid, willen producten testen, elkaar ontmoeten en minder statisch gedrag en interactie. De beleving creëren is daarbij van belang om de eenheidsinvulling te voorkomen". Veel beleving, veel actie, veel proeverijen, dit zorgt voor bezoekers en kopers.
De brand loyaliteit is er nog wel, maar wordt nu anders ingevuld. Onderdeel daarvan worden en hier je persoonlijke invulling aan geven is van groot belang. De medewerkers dienen enthousiaste ambassadeurs te zijn.
“The best way to predict the future is to create it”.
Waar is men binnen Path naar op zoek?
- Inspiratie, kennisdelen, samenwerkingen, community retailing.
- Voorbeelden als Patagonia zijn weinig te vinden, hier zit nog wel een sweet spot om dit verder te gaan ontwikkelen. De voorbeelden zijn er zeker, niet kijken naar de retailer, maar kijken naar het merk. Ideeën zijn welkom.
- De relatie tussen retailers en eigenaren worden lastiger, maar het is belangrijk de relatie te versterken, ook op het gebied van verduurzamen.
- Omzet gerelateerde huur nader bespreken, samen de ambities in de sector waarmaken.
- Gerefereerd wordt naar de whitepaper die gemaakt is en gedeeld, hier zal de focus op liggen het komende jaar bij RBM. Het doel is om vastgoed en retail Nederland bij elkaar te brengen. “Waar staan we over 10 tot 15 jaar”. Dit willen we bij Nyenrode gaan uitrollen en organiseren.
- Verbreding niet alleen naar binnensteden, maar juist breder om plekken en ziel en bezieling te geven.
- Gedrag van mensen als basis nemen, daar krijgen we betere steden van.
- Mixed use is essentieel voor de levendigheid van de stad, hoe kunnen we dit meer integreren in een levendige stad? “Met alleen wonen en werken is de stad nog niet af”.
- Afstemmen voor een meeting tijdens Provada op de stand van KERN.
”De holistische visie van Wereldhave wordt erg gewaardeerd en gezien als uniek en waardevol, omdat het zo scherp ingezet wordt in de strategie. Veel dank voor de gastvrijheid en graag tot ziens bij de tour in winkelcentrum Presikhaaf en daarna in het nieuwe kantoor in Amsterdam!”
Meer ontdekken over het expertteam Retail - PATH van Sociëteit Vastgoed?
We houden je op de hoogte van onze meetings en sessies. Leden van Sociëteit Vastgoed zijn van harte welkom als expert in de retail (als vastgoedeigenaar, adviseur, professional of retailer) deel te nemen.
NB.
Spreker Elsa-Sophie van Haeften, Kega: https://www.linkedin.com/in/elsasophievanhaeften/
