De zorgvastgoedbeleggingsmarkt toonde ook in 2021 een stabiel transactievolume. Voor het derde jaar op rij kwam het transactievolume in deze beleggingscategorie uit boven de 1 miljard euro. In totaal werd 1,1 miljard euro geïnvesteerd. Het grootste deel van de transacties betreft zorgwoningen (76%).
Het aandeel zorgwoningen in de totale woningbeleggingsmarkt komt daarmee uit op 11%. Uit onderzoek van Capital Value blijkt dat beleggers voor de komende drie jaar ruim 7 miljard euro aan kapitaal beschikbaar hebben om te investeren in zorgvastgoed. Daarmee is de vraag vanuit beleggers naar investeringsmogelijkheden in deze categorie groter dan ooit. Toch nemen de investeringen van de afgelopen jaren het tekort aan zorgwoningen nauwelijks weg. De nieuwbouwopgave in de sector is onverminderd groot, waarbij inzet op meer en kwalitatief hoogwaardige ouderenwoningen noodzakelijk is.
Na een sterk eerste half jaar met een transactievolume van 458 miljoen euro, leek de groei in het derde kwartaal te stagneren. Door een sterk vierde kwartaal met een aantal omvangrijke transacties is het jaarvolume alsnog boven de 1 miljard euro uitgekomen. Toonaangevende transacties in dit kwartaal waren onder meer de aankoop van zorgcomplexen in Hellendoorn en Nijverdal door Cofinimmo en de aankoop door Rubens Capital Partners van een omvangrijke woonzorgportefeuille in Friesland.
In het transactievolume werd ruim 400 miljoen euro (37%) aangekocht door internationale beleggers. Voornamelijk beursgenoteerde zorgvastgoedbeleggers (28%) zijn erg actief op de Nederlandse markt, waaronder de uit België afkomstige investeerders Aedifica en Cofinimmo en NorthWest Healthcare Propertjes uit Canada. Nederlandse beleggers en corporaties waren met 688 miljoen euro goed voor 63% van het totale volume. Dit betreft hoofdzakelijk institutionele en particuliere vastgoedfondsen. Corporaties kochten in 2021 voor 108 miljoen euro (10%) aan zorgvastgoed en seniorenhuisvesting, een jaar eerder betrof dit 163 miljoen euro.
Zorginstellingen spelen financiële middelen vrij door verkoop
Met een aandeel van 29% waren de zorginstellingen in 2021 de belangrijkste verkopers van bestaand zorgvastgoed. In toenemende mate onderzoeken zorginstellingen de strategische mogelijkheden om een deel van hun bezit niet langer op de balans te behouden, maar wel langjarig door te exploiteren. Veelal zijn dit complexen gelegen op goede locaties met een ouder bouwjaar waar een aanzienlijke renovatie noodzakelijk is om de toekomstbestendigheid te waarborgen. Een sale & leaseback transactie tussen de zorginstelling en een belegger kan dan een goede oplossing zijn. De transactie tussen Stichting Warande en Fidelity International (twee zorgcomplexen in Bilthoven en Houten) is hier een goed voorbeeld van. De zorginstelling kan de verkoopopbrengst gebruiken om investeringen te doen in de eigen vastgoedportefeuille of om bestaande leningen af te lossen.
Ook ontwikkelaars spelen een belangrijke rol bij de verkoop. In totaal was 34% van het transactievolume afkomstig van ontwikkelaars (25% in 2020). Dit betrof zowel nieuwbouwontwikkelingen als transformaties. Een van de grootste oorzaken is dat zorgwoningen steeds vaker onderdeel zijn van gebiedsontwikkelingen. Dit moet een belangrijke bedrage leveren aan het reduceren van de landelijk oplopende tekorten van zorgwoningen.
Minder transacties, gemiddelde transactiegrootte neemt toe
2021 kenmerkt zich door een relatief gebrek aan nieuw beleggingsaanbod en een gemiddeld hoger volume per transactie dan eerdere jaren. Ondanks een stabilisatie in het transactievolume, daalde het aantal transacties met 30% ten opzichte van 2020. Opvallend is dat de omvang van transacties toenam met 25%. Waar in 2020 de gemiddelde omvang per transactie 7,9 miljoen euro betrof, was dit 9,9 miljoen euro in 2021. Bijna 90% van de transacties is kleiner dan 20 miljoen euro. Deze transacties vormen samen net meer dan de helft van het transactievolume.
Het toegenomen gemiddelde transactievolume hangt samen met een bredere trend van schaalvergroting. Zowel op de gebruikersmarkt als de beleggingsmarkt is behoefte aan meer schaalgrootte. Dit is onder meer terug te zien in het particuliere woonzorgsegment. In 2021 vonden in dit segment 10% minder transacties plaats dan in 2020, maar bleef het transactievolume nagenoeg gelijk. Een verklaring hiervoor is dat de omvang van particuliere woonzorglocaties is toegenomen. Steeds vaker vormen extramurale woningen onderdeel van het totaalconcept, om een oplossing te bieden voor de toenemende zorgvraag in combinatie met het oplopende personeelstekort bij zorginstellingen. Bovendien is het de verwachting dat het leveren van zware zorg binnen de ouderenzorg en de gehandicaptenzorg vaker bij cliënten thuis zal plaatsvinden. In het regeerakkoord tussen VVD, D66, CDA en CU wordt de inzet op dit onderdeel expliciet benoemd.
Beperkt aanbod van investeringsmogelijkheden leidt tot alternatieve strategieën
De vraag vanuit beleggers naar Nederlands zorgvastgoed is historisch hoog. Het beschikbaar kapitaal voor de komende drie jaar, vanuit reeds gevestigde en nieuwe investeerders in zorgvastgoed, overstijgt inmiddels de 7 miljard euro. Het beschikbare vermogen kan echter niet worden aangewend door een gebrek aan aanbod van voornamelijk bestaand vastgoed. Door het grote verschil tussen het beschikbare kapitaal en de mogelijkheden om te investeren heeft in 2021 wederom een daling van de rendementen plaatsgevonden. Manon Kuipers, directeur zorgvastgoed bij Capital Value: “Dit geldt met name voor de portefeuilles en investeringsvolumes groter dan 10 miljoen euro. Beleggers grijpen de weinige kansen om te investeren aan en zijn daarbij bereid steeds scherpere aanvangsrendementen te accepteren. De aanvangsrendementen van zorgwoningen volgen de dalende trendlijn van reguliere woningbeleggingen. Gezien de voornoemde omstandigheden verwachten wij dat deze trend zich aankomend jaar verder zal voortzetten.”
De investeringsdruk groeit bij beleggers die moeite hebben om voldoende aan te kopen en hun investeringsdoelen te behalen. Als gevolg hiervan zoeken investeerders alternatieve strategieën om vastgoed aan te kopen. Beleggers in zorgvastgoed verbreden om die reden hun scope. Diverse beleggers in particuliere woonzorg of eerstelijns zorgvastgoed investeren nu ook in bijvoorbeeld intramurale of extramurale complexen. Ook ontstaan nieuwe samenwerkingsverbanden tussen beleggers en ontwikkelaars. De samenwerking tussen Dunavast (belegger), Sonneborgh (ontwikkelende belegger) en Aedifica (beursgenoteerde belegger) is hier een voorbeeld van.
NB. dit artikel werd ons toegezonden door Jan Willem Spijkman, lid expertteam Osiris
