Waarom strategische vastgoedbeleggers hun kompas verleggen van Nederland naar de Emiraten
Acht jaar.
Zó lang duurt het gemiddeld om in Nederland een middelgroot vastgoedproject van initiatief tot oplevering te brengen. In diezelfde tijdspanne kun je in de Emiraten meerdere projecten realiseren, verhuren én herinvesteren. Dat contrast is geen incident, maar een symptoom van een structurele verschuiving in het vastgoedlandschap.
Trend 1 – Regulatoire frictie versus uitvoeringskracht
In Nederland stapelen bezwaarprocedures en beleidswijzigingen zich op. De ruimte voor particuliere ontwikkelaars neemt af, terwijl woningcorporaties een steeds dominantere rol krijgen. Het resultaat:
- lange doorlooptijden
- hoge onzekerheid
- dalende ondernemingsvreugde
Zoals Guus Teerling, mede-oprichter van Dubai Vastgoed Club, het kernachtig samenvat: „In Nederland ben je jaren bezig om toestemming te krijgen. In de Emiraten ben je bezig met bouwen.”
In de Emiraten is de logica omgekeerd. Wet- en regelgeving is streng, maar consistent. Projecten worden top-down gepland, uitgevoerd en gecontroleerd. Geen wildwest, maar ook geen verlamming.
Trend 2 – Van marktgevoel naar masterplanning
Waar Europese beleggers gewend zijn te denken in losse projecten, vraagt de Emiratische markt om gebiedsintelligentie.
De doorslaggevende vraag is niet wat je koopt, maar waarom juist daar:
- Is er een overheidsmasterplan?
- Is er balans tussen wonen, werken en voorzieningen?
- Wie is de eindgebruiker over vijf tot tien jaar?
Topontwikkelaars investeren alleen in gebieden met een duidelijke langetermijnvisie. Wijken zonder samenhang – hoe aantrekkelijk de prijs ook lijkt – verliezen structureel aan waarde.
Trend 3 – De professionalisering van de Dubai-markt
De tijd van snelle flips en cowboyverhalen ligt grotendeels achter ons. De markt is volwassen geworden:
- strengere eisen aan ontwikkelaars
- hogere kwaliteit van bouw en afwerking
- meer transparantie, maar ook meer complexiteit
Dat vraagt om een andere benadering. Succesvolle beleggers denken niet in snelle exits, maar in:
- aanvangsrendement
- inflatiebestendige waardegroei
- langjarige exploitatie (7–10 jaar)
Dit sluit aan bij het profiel van de moderne ondernemer: kapitaalkrachtig, maar risicobewust.
Trend 4 – Mixed-use en de schaarste aan functionele meters
Een opvallende ontwikkeling is de groeiende vraag naar mixed-use vastgoed: wonen gecombineerd met werken. In veel expertwijken is kantoorruimte schaars, terwijl de woonvraag hoog blijft.
Gebouwen die deze functies slim combineren, laten:
- stabielere cashflows zien
- hogere bezettingsgraden
- betere waardevastheid op de lange termijn
De uitdaging? Overheidszonering. Niet elk gebied staat deze combinaties toe, waardoor schaal en slagkracht steeds belangrijker worden.
Trend 5 – Diversificatie voorbij Dubai-stad
Waar de eerste golf beleggers zich richtte op iconische locaties (Downtown, Marina, Palm), verschuift de aandacht nu naar:
- andere emiraten zoals Umm Al Quwain en Sharjah
- waterfrontlocaties buiten het prijsniveau van Dubai-stad
- gebieden met lagere instapprijzen en middellange groeipotentie
Conclusie – Vastgoed als strategisch systeem
Vastgoedbeleggen verschuift van:
“Waar is het rendement het hoogst?” naar “Welk systeem is op lange termijn uitvoerbaar, voorspelbaar en schaalbaar?”
De Emiraten bieden geen garanties, maar wel iets wat in Europa schaarser wordt: executiekracht, duidelijkheid en tempo.
