“We hebben bruggenbouwers nodig!”

De overheid heeft met het programma ‘Wonen, Ondersteuning en Zorg voor Ouderen’ de transitie naar het nieuwe normaal ingezet: ‘Zelf als het kan, Thuis als het kan, digitaal.

Het Sociëteit Vastgoed Zorg- & Senioren expertteam Osiris ontwikkelt steeds opnieuw concrete handvatten tijdens levendige ‘Lagerhuisdebatten’. Hierbij delen de experts uit het team, onder leiding van moderator Ron van Bloois kort hun visie op de cruciale succesfactoren om dit beleid tot uitvoering te brengen. Daarna is een open discussie en worden de belangrijkste leerpunten opgetekend.

Van concept tot realisatie

We gaan vandaag opnieuw actief met elkaar in gesprek aan de hand van statements over de noodzaak, toepassingen en mogelijke oplossingen voor actuele vraagstukken in zorgvastgoed. We starten direct met de belangrijke vraag: “Welke vernieuwing en innovatie is nodig om zorgvastgoed en senioren woningen beleid maatschappelijk social verantwoord invulling te geven? Er zijn verschillende vernieuwingen en innovaties die kunnen bijdragen aan een maatschappelijk verantwoorde invulling van zorgvastgoed en senioren woningen beleid. 

We nemen de gasten mee op een aantal details hiervan:

1. Duurzaamheid:
   Er is een groeiende behoefte aan duurzame oplossingen in de bouwsector, inclusief zorgvastgoed en seniorenwoningen. Het gebruik van duurzame materialen en energie-efficiënte systemen kan niet alleen de ecologische voetafdruk van deze gebouwen verkleinen, maar ook de exploitatiekosten verlagen. Dit zou kunnen bijdragen aan een meer verantwoorde inzet van publieke middelen.
   
   
2. Flexibiliteit:
   Seniorenwoningen dienen in staat zijn om zich aan te passen aan veranderende behoeften en omstandigheden. Een voorbeeld van een innovatieve oplossing is het gebruik van modulaire bouwtechnieken. Dit maakt het mogelijk om snel aanpassingen te maken aan de woning zonder ingrijpende bouwkundige aanpassingen.
   
   
3. Technologie:
   Er zijn verschillende technologische ontwikkelingen die kunnen bijdragen aan een betere zorg voor senioren en een efficiëntere exploitatie van zorgvastgoed. Zo kan slimme domotica bijdragen aan de veiligheid en het comfort van bewoners, terwijl zorgverleners door het gebruik van e-health toepassingen beter in staat zijn om de zorg te bieden die nodig is.
   
   
4. Samenwerking:
   Een belangrijke vernieuwing in het zorgvastgoed en seniorenwoningen beleid is de gewenste samenwerking tussen verschillende partijen, zoals woningcorporaties, zorgaanbieders, beleggers en gemeenten. Door deze partijen samen te brengen en een gezamenlijk beleid te ontwikkelen, kan een integrale aanpak ontstaan die leidt tot betere zorg en meer maatschappelijke verantwoordelijkheid.

Het is belangrijk om te benadrukken dat deze vernieuwingen en innovaties niet los van elkaar kunnen worden gezien, maar elkaar kunnen versterken en ondersteunen. Een integrale aanpak is daarom van groot belang om het zorgvastgoed en seniorenwoningen beleid op een maatschappelijk verantwoorde wijze invulling te geven. 

Dat brengt ons direct op de transities in het woon-zorglandschap, die we ook middels Sociëteit Vastgoed als vertegenwoordiging van de vastgoedsector verder willen brengen door zichtbaarheid te realiseren, opleidingen aan te bieden, het beleid helder te stellen, het veranderende financieringsperspectief duidelijk te maken en inzicht te bieden zodat zorg en wonen steeds dichterbij elkaar komen qua behoefte en samenwerking.

De vorm bepaalt de inhoud

De vorige Lagerhuissessie was een enorm succes, en gaf een nieuwe, innovatieve output.  

Ron van Bloois opent de sessie die we deze keer bij Syntrus Achmea organiseren, met een fullhouse: “We zijn vandaag opnieuw in een veilige omgeving om met elkaar kennis en inspiratie te kunnen delen, ook om van theorie naar prakrijk te gaan”. Instemmend applaus van de gasten: “Dit is nodig om de grote beweging op gang te brengen”.

Jos Kikkert (Amstelring) en Heleen Voskuijl (Syntrus Achmea real estate & finance) starten de opnieuw volgeboekte sessie door een presentatie over de zorginstelling en belegger te delen. Amstelring heeft 22 vestigingen, de historie brengt ons 400 jaar terug. Het project St. Jacob is eigendom van Saref.  

Wat biedt Amstelring de sector en de zorg?

“We schuiven steeds meer op naar welzijn”. De hulpvraag is hier steeds belangrijker geworden. Bij de start stond een belangrijke vraag centraal: “Wat hebben de bewoners op locatie nodig?” Deze invulling geeft invulling aan is impact beleggen op het maatschappelijk rendement. Het woonconcept van Amstelring faciliteert ‘de senior van de toekomst’ om langer en zelfstandig thuis te wonen.

De toenemende vergrijzing daagt ons immers steeds meer uit. Er is een toenemende vraag naar zorg, er zijn te weinig verpleeghuisplaatsen en er is een tekort aan werknemers. Een complexe situatie, die creatieve en slimme aanpassingen vraagt. Daarom werkt de Amsterdamse ouderenzorg hard aan duurzame oplossingen. Zoals innovatieve woonvormen en investeringen in werkgeverschap, diversiteit en technologie. Om deze uitdaging succesvol te maken is betrokkenheid van alle mensen cruciaal.

Het label hiervoor is bijvoorbeeld ook ‘eef’, als uiting en invulling van de actieve leef-community waar huren met zorg wordt gerealiseerd, en waar een faciliterende rol wordt geleverd: “Een geclusterde vorm van wonen hoe ouderen ook straks een mooie plek krijgen, waarbij wij in staat zijn mensen gedurende het gehele proces te begeleiden”. 

Impact beleggen

De zorg verandert snel. Wonen en zorg zijn gescheiden en zorginstellingen worden betaald per cliënt. Dit heeft gevolgen voor de manier waarop zorginstellingen met hun zorgvastgoed omgaan. Zorginstellingen moeten daarom een heel duidelijk beeld hebben van hun doelgroep, de zorgbehoefte en welk vastgoed daarbij hoort. Daarom staat de businesscase van steeds meer projecten op de agenda en niet alleen bij zorgorganisaties, maar ook bij beleggers, financiers, corporaties en overige  dienstverleners.

Impact beleggen krijgt bijvoorbeeld effectief invulling door een gewenste huisartsenpost erbij te (gaan) plaatsen, plus er samen met de belegger voor te zorgen dat er hulp werd geboden voor de gewenste medewerkers, die ook woningen in de stad nodig hebben. Er is bij Amstelring vastgehouden aan de visie: we bouwen voor ouderen. Verwachtingsmanagement werd op deze wijze in alle aspecten optimaal ingevuld door bijvoorbeeld ook invulling te geven aan een gemeenschappelijke leefruimte. 

‘Vastgoedbeleggen met impact is af en toe ook leegstand accepteren tot er optimaal invulling aan gegeven kan worden. Dat betekent verhuur aan de juiste doelgroep en een mutatie voor de leegstand”.

Duidelijk wordt gesteld dat zorgvastgoed een enorm kennisintensief domein is, dat zeker niet alleen gaat om stenen stapelen. Het geeft uiting en invulling aan een beleid waarmee invulling gegeven wordt aan oplossingen voor de schaarste om personeel, het gebrek aan huisartsen, locaties en meer. “Belangrijk om hier over discussie te blijven en het gesprek open te houden om de belangen optimaal te kunnen bedienen en uitvoeren”.

Veilig bouwen

De gasten reageren betrokken: “Belangrijk om als strategen in een moreel beleid onze afweging te maken. Als de doelgroep verandert, hebben we het morele besef nodig maatregelen te treffen. Ook door eerder in het bouwproces na te denken over installaties en verduurzamen. Daarnaast is het van belang meer op de stoel van de ambtenaar te gaan zitten en de samenwerking te zoeken. Het zou daarbij zeker helpen als we de media mee zouden krijgen. Het zou werken als men begrijpt dat de regels pas tijdens het proces helder worden”.

Accepteren dat de werkelijkheid verandert

“Daarnaast is het essentieel om niet iedereen bij de processen te betrekken, je kunt uit de buurt veel ophalen, omdat je anders geen vaart kunt maken en geen gewenste invulling van de realisatie krijgt”.

De sprekers Evelien van Veen, Guydo Reyneveld en Jacoba van Gastel gaan in op de vraag of het mogelijk is dat ouderen langer thuis wonen?

Verbouwen is vaak duur en levert een suboptimale oplossing. Bij de verschuiving naar de participatiestaat hebben we slechts een kleine verschuiving gemaakt, waar de markt zijn werk doet en waar vraag en aanbod de prijzen bepalen. Het is duidelijk dat zorginstanties moeite hebben om de zorg te organiseren, omdat er zoveel adressen zijn. Het is dus belangrijk om ook geclusterde complexen te realiseren. “Je ziet namelijk dat de bereidheid meer te betalen bij de bewoners en toekomstige huurders groeit”.

Senior housing is een nieuwe assetklasse, het is dus lastig hiervoor een nieuwe huur te gaan bepalen. Als er naar huurprognoses wordt gekeken, wordt er alleen naar de inflatiecorrecties gekeken, dat betekent dat je nu al meer waarde kunt aanbrengen, ook als je het pand waardeert. Dit biedt zeker ook oplossingen, ook voor jongeren om woningen te verkrijgen. 

De meerwaarde en rendementseffectiviteit van senior housing en zorgvastgoed voor de vastgoedsector kunnen verschillende aspecten omvatten waar we absoluut rekening mee dienen te houden, zoals onder andere:

• De vergrijzende bevolking: In veel ontwikkelde landen is reeds een groeiende vraag naar senior housing en zorgvastgoed. Immers, oudere volwassenen hebben andere en specifieke behoeften op het gebied van huisvesting en zorg, zoals toegankelijkheid, veiligheid en nabijheid van medische voorzieningen. 
• Beleggers, ontwikkelaars en investeerders in Senior housing en zorgvastgoed kunnen actief inspelen op deze vraag. 
• Daarbij zal de vraag naar dit soort vastgoed stabiel blijven of zelfs toenemen, wat kan resulteren in een hogere bezettingsgraad en rendementen voor vastgoedeigenaren en investeerders.

Snel groeiende assetklasse

We spreken van lange termijn huurders en stabiele inkomstenstromen. Er worden langjarige huurders aangetrokken, wat effectief invulling krijgt door de begeleiding van zorginstellingen of zorgverleners, die deze langdurige huurovereenkomsten aangaan om de gewenste continuïteit van zorg te waarborgen. Dit zal leiden tot stabiele inkomstenstromen voor vastgoedeigenaren en investeerders, wat weer bijdraagt aan de rendementseffectiviteit van het vastgoed.

Tevens biedt zorgvastgoed een gewenste diversificatie van de vastgoedportefeuille. Het biedt vastgoedeigenaren en investeerders de mogelijkheid om hiermee hun risico's te spreiden en naast commercieel-en residentieel vastgoed ook in zorgvastgoed te beleggen. Daarnaast komt de woningmarkt steeds dichterbij de senioren huismarkt. Deze investering en ontwikkeling kan de belegger en ontwikkelaar helpen om de portefeuille veerkrachtiger te maken, en beter bestand te zijn tegen marktschommelingen en risico's.

Het belangrijke aspect van maatschappelijke impact wordt nog weleens vergeten, aangezien de investering concreet bijdraagt aan de zorg en huisvesting van oudere volwassenen. We hebben allen ouders en dit is voor een ieder ook een persoonlijke betrokkenheid. Daarnaast zorgt het voor een positief imago en geeft invulling aan de S van ESG.

Het is echter wel belangrijk om op te merken dat de meerwaarde en rendementseffectiviteit van senior housing en zorgvastgoed afhankelijk zijn van verschillende factoren, zoals de locatie, marktvraag, beheer en operationele efficiëntie. Grondig marktonderzoek en een inzichtelijke due diligence zijn dus zeker essentieel bij de investeringen om de potentiële voordelen en risico's te evalueren.

“Kijk vooruit, heb moed, en zorg samen met de sector voor de verdieping”. 

Nieuwe woonvormen ontstaan

Dat brengt ons direct op de vraag: ”Welke nieuwe woonvormen kunnen we ontwikkelen voor mensen die langer thuis willen wonen, zeker in het middensegment?” Hier worden de volgende antwoorden op geformuleerd door de gasten en sprekers:

1. Collectieve woonvormen: Woonvormen waarbij mensen samenwonen en faciliteiten en diensten delen. Hierbij kan gedacht worden aan bijvoorbeeld woongroepen, gemeenschappelijke huizen of co-housing projecten.
   
   
2. Zorgwoningen: Dit zijn woningen die speciaal ontworpen zijn voor ouderen die zorg nodig hebben. Hierbij kan gedacht worden aan woningen met zorgaanbieders in de buurt, of woningen waarin zorg op afroep beschikbaar is.
   
   
3. Modulaire woningen: Woningen die bestaan uit losse modules die aan elkaar gekoppeld kunnen worden. Hierdoor kunnen woningen eenvoudig worden aangepast aan de wensen van de bewoner, bijvoorbeeld door het toevoegen of verwijderen van modules.
   
   
4. Tiny houses: Kleine, compacte woningen die vaak duurzaam en energiezuinig zijn. Ze zijn goedkoper dan reguliere woningen en zijn daarom ook geschikt voor mensen met een lager inkomen.
   
   
5. Wooncoöperaties: Collectieven van bewoners die samen een wooncomplex beheren. Ze zorgen zelf voor het onderhoud van de woningen en bepalen samen welke voorzieningen en faciliteiten er in het complex komen.
   
   
6. Flexibele woningen: Woningen die eenvoudig aangepast kunnen worden aan de veranderende wensen van de bewoners. Hierbij kan gedacht worden aan bijvoorbeeld een woning waarbij de indeling eenvoudig aangepast kan worden.

Ondanks deze opties en diverse mogelijkheden, zouden organisaties als Habion en Woonzorg meer invulling kunnen geven aan de actuele mogelijkheden, omdat de middengroep dadelijk absoluut in de kou komt te staan.

Betekent dit dat mensen dan langer blijven zitten in hun huidige woning? Bij het goed opbouwen van de woongroep zullen er waarschijnlijk wachtlijsten ontstaan, omdat dit de gewenste dynamiek biedt voor de woongemeenschap. Waardering, leegstand en de juiste huurprijzen dienen hoger op de agenda te komen, om daarmee ook de benefit voor social impact beter te voeden.

“De omgeving en de wijk krijgen hiermee ook het gevoel dat er een optimalisering plaatsvindt, door ook de ESG richtlijnen te volgen. Het geeft antwoorden op de vraag, wat is de social impact voor jullie project?” Het antwoord volgt: “ Je moet het kunnen kwantificeren, door de overheid hierin mee te nemen, door af te stemmen over de bestemming van grond (korting, wanneer je een maatschappelijke bijdrage levert).”

Sleutel tot succes

“Het mooiste voor een architect is als de bewoners gelukkig zijn in het gebouw”. Met deze stelling worden andere waardes gecreëerd, en hiermee wordt een bedrijf en pand ook anders gewaardeerd.

Want waarmee gaat het mis? 

Met de schrijnende menselijke waarden zoals de eenzaamheid, de verwaarlozing en het verlies van eigenwaarde. Belangrijk dus om een goede omgeving te faciliteren waarin dit optimaal en zoveel mogelijk vermeden kan worden. Immers, de tijd is rijp voor alternatieve woonvormen. Hiermee zoeken we een balans tussen gebruikerswaarde, de beleveringswaarde en de toekomstwaarde van een bestaande woonzorg locatie. Hiervoor is het nodig de bewoners erbij te betrekken. “Onderschat de kracht van bewoners niet en de actieve wijze waarop zij mee kunnen denken en acteren”.

Goed om in Nederland ook opnieuw invulling te geven aan gewenste inzet van subsidie, zoals die ook in België gebeurt. (woningen geschikt maken voor ouderen of zorg). Motivatie voor anders wonen krijgt fundering door een gemeenschappelijke mentaliteit te voeden, de behoefte te delen er voor elkaar te willen zijn en het proces intensief en leerzaam te laten zijn. “Met vrijheid en verantwoordelijkheid die gegeven en gedeeld wordt voor de bewoners”.

Levensbestendig wonen

Levensloopbestendig wonen. De term wordt steeds vaker gebruikt waar het gaat over een woning die het mogelijk maakt om ook op je oude dag in te wonen. Veilig. Comfortabel. En toegankelijk. Ron leidt ons als moderator naar de vraag: "Om optimaal invulling te geven aan levensloopbestendig wonen voor ouderen, welke verschillende aspecten zijn er waarmee rekening gehouden moet worden?"

• Toegankelijkheid: Het is belangrijk dat de woning makkelijk toegankelijk is voor ouderen, met name voor mensen met een beperking. Denk hierbij aan drempelloze ingangen, brede deuren, voldoende ruimte in de badkamer en keuken en de mogelijkheid om met een rolstoel te manoeuvreren.
  
  
• Veiligheid: Het is belangrijk dat de woning veilig is voor ouderen. Hierbij kan gedacht worden aan een goede verlichting, beveiliging tegen inbraak, en eventueel een noodoproepsysteem.
  
  
• Comfort: Het is belangrijk dat de woning comfortabel is voor ouderen. Hierbij kan gedacht worden aan een aangename temperatuur, goede isolatie, voldoende daglicht, en een goede ventilatie.
  
  
• Gemeenschappelijke ruimtes: Het is belangrijk dat er in de woonomgeving van ouderen gemeenschappelijke ruimtes zijn, zoals een ontmoetingsruimte, een tuin, een bibliotheek, en dergelijke. Dit bevordert de sociale interactie en kan eenzaamheid voorkomen.
  
  
• Gezondheid en zorg: Het is belangrijk dat er voorzieningen zijn in de woonomgeving van ouderen die bijdragen aan de gezondheid en zorg van ouderen, zoals een fysiotherapeut of een huisartsenpraktijk. Daarnaast kan gedacht worden aan technologieën zoals domotica om ouderen te ondersteunen in het dagelijkse leven.
  
  
• Duurzaamheid: Het is belangrijk dat de woning duurzaam is. Hierbij kan gedacht worden aan energiezuinige voorzieningen, zoals zonnepanelen, en het verminderen van afval en CO2-uitstoot.
  
  
• Financiën: Het is belangrijk dat de woning betaalbaar is voor ouderen en dat er voldoende financiële regelingen en ondersteuning beschikbaar zijn om ouderen te helpen bij het betalen van de woning.

En tenslotte de vraag: "Wat kan de buurt voor jou doen en wat kan jij voor de buurt doen?" Het is namelijk belangrijk om dit ook voor de wijk in te vullen, en dit vervolgens met de gemeente af te stemmen.

Jeroen stond deze sessie vooral stil bij de levensloopbestendige wijk. Jeroen Kemperman (Zilveren Kruis) zal dan ook met het expertteam Osiris zijn prangende vraag delen over levensloopbestendig wonen. Ook met betrekking tot de veelbesproken mantelzorg: Welke aanpassingen zouden er moeten zijn aan de huidige wet en regelgeving? 

Regio indelingen zouden al een enorme verbetering realiseren, dit werkt ook beter in de uitvoering. Ten tweede is het belangrijk om te definiëren wat verstaan wordt onder levensloopbestendig. Hospitality, legal perspectief, de vragen zijn dan: “Hoe werkt zo’n wijk nou echt? En hoe gebruiken we de kracht van de wijk?” 

In het Basispakket van WoonKeur Nieuwbouw wordt al rekening gehouden met levensloopbestendigheid. Dit betekent onder andere. dat een bewoner in zijn huis kan blijven wonen ook als hij gebruik moet gaan maken van hulpmiddelen als een rollator of een handbewogen rolstoel. We zijn hier nog lang niet over uitgesproken, en kijken ernaar uit hier verder over te spreken.

Dit zal gebeuren tijdens de diverse sessies op Provada en in meetings die we aan de agenda gaan toevoegen met Osiris en Sociëteit Vastgoed. Daarnaast bieden we in juni opnieuw de opleiding zorgvastgoed aan via onze Academy.

Je bent op alle sessies van harte uitgenodigd!

Hartelijke groet, en graag tot gauw op een van onze meetings of opleidingen,

Claudia van Haeften MBA MSV
Founder Sociëteit Vastgoed & Co.