De Nederlandse woningmarkt bevindt zich in een nieuwe fase.
Doorstroming stokt, starters blijven langer thuis wonen, prijzen stijgen opnieuw en betaalbaarheid staat onder druk. Tegelijkertijd schuift het speelveld voor beleggers en financiers door beleid, box 3-regels en een veranderend sentiment in de markt.
Zoals Claudia van Haeften het in de opening scherp neerzet: “De woningmarkt is geen optelsom meer van vraag en aanbod. We bevinden ons in een geheel nieuwe realiteit.”
Tijdens het webinar van Sociëteit Vastgoed op 23 februari jl. gingen Claudia van Haeften en moderator Ron van Bloois in gesprek met een panel van experts: Pieter de Jonge (Hoofd Koop- & Kapitaalmarkt en plv. directeur Wonen bij het Ministerie van BZK), Dave de la Fuente-Hjaltadottir (Directeur Nieuwbouw ING Adviesteam Wonen), Robert Jan van Hamersveld (Voorzitter Raad van Bestuur Newomij), Simone van de Kuit (Directeur-bestuurder Stichting OpMaat) en Arne du Burck (Commercieel directeur Nieuwbouw bij Rabobank Group).
Het panel onderzocht kwesties zoals de noodzaak van een voorspelbaar en eerlijk kader voor investeerders, de impact van regelgeving op aanbod en betaalbaarheid en het belang van integratie van nieuwbouw met de bestaande woningvoorraad. Ze bespraken de rol van banken bij het financieren van nieuwbouw en de uitdagingen van de transitie van oudere huiseigenaren naar meer geschikte woningen. Tijdens het gesprek werd benadrukt dat beleidsmakers naar marktexperts moeten luisteren en een stabiel klimaat moeten creëren voor investeringen in de woningsector.
Uitdagingen Nederlandse huurmarkt
De discussie stond in het teken van de uitdagingen op de Nederlandse woningmarkt, met name wat betreft de middenklasse huursector en betaalbaarheidskwesties.
Robert Jan van Hamersveld benadrukte de noodzaak voor een meer geïntegreerde aanpak van de middenprijsverhuurmarkt en beklemtoonde hoe huidige wetgeving, hoewel goedbedoeld, vaak tot onbedoelde negatieve gevolgen leidt.
Hij waarschuwde ook voor het maatschappelijke gevolg: een krimpende middenhuur duwt mensen naar ofwel sociaal (waar ze vaak niet terechtkunnen) ofwel vrije sector (waar ze vastlopen), waardoor ze moeilijk vermogen opbouwen en “in een cirkel” belanden.
Simone van de Kuit, directeur Stichting op Maat, legde uit hoe lokale regels en belastingwetten met elkaar kunnen botsen, vooral wat betreft hypotheekrenteaftrek voor kopers. Beide sprekers waren het erover eens dat het belangrijk is een voorspelbaarder investeringsklimaat te creëren en bestaande instrumenten zoals verkoop onder voorwaarden in te zetten om betaalbaarheidsproblemen aan te pakken.
Harmonisatie: veel stakeholders, kleine stapjes — maar het kán
Arne du Burck bevestigde het probleem vanuit de financieringskant. Bij verkeerd ingerichte koopoplossingen kunnen kopers in een box 3-lening belanden of zelfs overgecrediteerd raken. Zijn pleidooi: meer harmonisatie tussen partijen, zodat financiering voorspelbaar en veilig blijft. Zijn realistische samenvatting: er zijn veel stakeholders en doelen, dus versnelling is lastig — maar vooruitgang is mogelijk als partijen samenwerken.
Arne du Burck: “Ieder klein stapje wat we maken met elkaar is ook heel belangrijk.”
Uitdagingen voor de woningmarktcoalitie
Pieter de Jonge besprak de uitdagingen en beperkingen van het aanpakken van de woningmarkt in het kader van een nieuw regeerakkoord, waarbij hij benadrukte dat er een holistische aanpak nodig is die ook rekening houdt met overwegingen zoals hypotheekrenteaftrek, wat de huidige regering niet van plan is te implementeren. Hij erkende de complexiteit van het in evenwicht brengen van regelgeving en belastingen, terwijl hij optimisme uitte over de richting van een nieuw systeem, ondanks lopende discussies en potentiële pijnpunten voor particuliere verhuurders.
Pieter benadrukte ook het belang van continue monitoring en evaluatie, waarbij kadastrale gegevens worden gebruikt om de effecten van regelgeving zoals de betaalbare huurwet te volgen, en merkte op dat het regeerakkoord plannen bevat om de balans tussen vraag en aanbod op de woningmarkt opnieuw te onderzoeken.
Banken: voorspelbaarheid is nodig voor financiering
Dave de la Fuente-Hjaltadottir (ING) en Arne du Burck (Rabobank) verklaarden beiden waarom stabiliteit niet alleen prettig is, maar praktisch noodzakelijk. Banken werken met acceptatiebeleid en normen; als beleid voortdurend wisselt, moet de bank steeds herontwerpen — en dat maakt financiering trager en complexer.
Dave formuleerde het concreet: “De bank heeft echt wel behoefte aan stabiliteit en voorspelbaarheid.” Hij gaf een voorbeeld rond regels als verkoop onder voorwaarden: als beleid kortstondig is, kost het banken veel moeite om het te verwerken, met het risico dat het snel weer verandert.
Daarnaast wees hij op een heel ander knelpunt: procedures. Volgens hem is versnelling mogelijk als bezwaar- en beroepsprocessen minder verlammend werken.
Zijn scherpe observatie: “In Nederland kun je in je eentje een nieuwbouwproject volledig tegenhouden.”
Betaalbaar kopen: goed bedoeld, maar soms fiscaal “een tikkende tijdbom”
Simone van de Kuit (Stichting Op Maat) bracht de praktijk van starters in. Zij ziet dagelijks hoe mensen “tussen wal en schip” vallen: ze willen kopen, maar kunnen het niet — en instrumenten zijn nodig om die stap mogelijk te maken.
Haar waarschuwing ging vooral over lokale regels die botsen met fiscale wetgeving. Gemeenten willen betaalbaarheid borgen met anti-speculatie-achtige voorwaarden, maar dat kan voor kopers desastreuze gevolgen hebben. Simone: “Dan heeft zo’n koper gewoon geen recht op hypotheekrenteaftrek.”
Haar conclusie: de oplossingen bestaan vaak al, maar moeten erkend en geharmoniseerd worden. Ze noemde “verkoop onder voorwaarden” expliciet als werkbaar instrument: “Die zijn er al… erkende instrumenten.” Anders zadelen partijen kopers op met constructies die later pijn doen: een “tikkende tijdbom”.
Doorstroming en senioren: het “potentieel” dat blijft hangen
Het panel keerde meerdere keren terug naar het onderwerp doorstroming, vooral bij senioren. Pieter benoemde het als een enorm potentieel: veel ouderen wonen relatief groot, terwijl ze eigenlijk anders zouden willen wonen — maar financiële prikkels en marktfalen houden dat tegen. Er moeten aantrekkelijkere, levensbestendige koopwoningen komen om doorstroming echt op gang te brengen.
Conclusie
Regulering heeft onmiskenbaar invloed op het aanbod.
Het CPB wijst op onbedoelde effecten van huurregulering, terwijl beleidsmakers erkennen dat maatregelen zoals de Wet Betaalbare Huur gepaard gaan met uitponding en verschuivingen binnen het huursegment. Banken benadrukken dat beleidsvolatiliteit direct doorwerkt in acceptatiebeleid en financierbaarheid. Beleggers signaleren dat de middenhuur — het scharnierpunt van de markt — onder druk staat. In de praktijk blijkt bovendien dat lokale betaalbaarheidsregels soms botsen met fiscale kaders, wat juist de beoogde doelgroepen kan raken.
Deze dynamiek toont aan dat deeloplossingen onvoldoende zijn. Zonder integrale benadering ontstaat frictie in de keten: beleid beïnvloedt financiering, financiering beïnvloedt businesscases, businesscases beïnvloeden aanbod, en aanbod bepaalt uiteindelijk doorstroming en betaalbaarheid.
Tegelijkertijd biedt de discussie richting. Doorstroming van senioren, levensbestendige woonconcepten, harmonisatie van instrumenten, en het verkorten van bezwaar- en beroepsprocedures zijn concrete hefbomen. Niet incidentele aanpassingen, maar structurele stabiliteit is nodig om investeringsvertrouwen te herstellen.
De centrale boodschap van het panel was helder: de woningmarkt vraagt om voorspelbaarheid, consistentie en samenwerking. Niet om voortdurende koerswijzigingen, maar om een duurzaam kader waarin zowel maatschappelijke als financiële doelen samenkomen.
Uiteindelijk draait het om vertrouwen. En vertrouwen is in deze fase misschien wel de meest cruciale asset van de woningmarkt in transitie. We diienen hiervoor te luisteren naar elkaar, aandacht te hebben voor de diverse noden en focus te leggen op wat wij als markt door samenwerking kunnen realiseren.
