Door Claudia van Haeften | Sociëteit Vastgoed
De Nederlandse vastgoedinvesteringsmarkt bevindt zich niet in een crisis, maar in een transitie. Dat was de centrale conclusie van het interactieve webinar Investeren in vastgoed: Nederland en de alternatieven, georganiseerd door Sociëteit Vastgoed.
Met veel energie en enhtousiasme ging ik in gesprek met juridische, financiële en marktprofessionals en daarbij werd één beeld scherp zichtbaar: kapitaal is niet verdwenen, maar is selectiever, kritischer en strategischer geworden.
“Vanuit ons netwerk zien wij een investeringsmarkt die niet stilvalt, maar professionaliseert,” deelde ik in de opening van de sessie. “Traditioneel vastgoedbezit zonder juridische, fiscale of data-gedreven onderbouwing verliest terrein. Tegelijkertijd ontstaan er nieuwe kansen voor wie bereid is anders te kijken.”
Regelgeving als rem én katalysator
De meeste onzekerheid in de markt wordt veroorzaakt door regelgeving, met name in het residentiële segment. Claudia van Meurs-Janssens (ACT Legal) schetste de impact van de Wet betaalbare huur en aanpalende maatregelen.
“In 2026 ervaren we nog steeds de gevolgen van deze wet,” gaf zij aan. “Wat investeerders vooral parten speelt, is niet alleen de inhoud, maar de voortdurende onzekerheid. In het nieuwe regeerakkoord wordt gesproken over evaluatie en het verbeteren van het investeringsklimaat, maar concreet blijft het nog vaag.”
Tegelijkertijd ontstaan juist door deze regelgeving nieuwe dynamieken. Waar short stay-verhuur aanvankelijk als uitweg werd gezien, wordt ook dit segment verder ingeperkt. Het gevolg: een verschuiving richting uitpondstrategieën en value-add investeringen. “We zien partijen die vrijgekomen huurwoningen opkopen, energetisch verbeteren en zo opnieuw positioneren binnen het midden- of zelfs hogere segment,” aldus Van Meurs-Janssens.
Kapitaal is er — maar zoekt structuur
Dat kapitaal zich terugtrekt uit Nederland is een misvatting, bleek uit het gesprek. Esther Dekker (Fortus) benadrukte dat investeerders niet afwezig zijn, maar veel selectiever opereren.
“Beleggers zoeken transparantie, schaalbaarheid en risicobeheersing. Dat verklaart de groeiende belangstelling voor fondsen en gestructureerde investeringsvormen,” stelde zij. “Individueel bezit zonder duidelijke exit-strategie of governance is simpelweg lastiger financierbaar geworden.”
Die ontwikkeling wordt bevestigd door Edward Touw, die wees op de veranderende positie van particuliere beleggers als directeur Vastgoed Belang. “De klassieke buy-to-let-strategie staat onder druk. Alternatieven zoals participaties, joint ventures en thematische fondsen bieden voor veel investeerders een realistischer risico-rendementsprofiel.”
Marktliquiditeit en risico’s in beeld
Aan de transactiekant is de markt niet homogeen. Niek Verra signaleerde als voorzitter Vastgoed belang en directeur Verra Makelaars duidelijke verschillen per segment. “Liquiditeit is er nog, maar selectief. Segmenten met een helder verhaal — qua locatie, doelgroep en exploitatie — blijven verhandelbaar. Stille waarde ontstaat juist daar waar anderen aarzelen.”
Risicobeheersing speelt daarbij een steeds grotere rol. Job Gutteling benadrukte als founder van Securin het belang van zekerheden en due diligence. “Wat ‘veilig’ lijkt, is dat niet altijd. In deze markt is inzicht in contracten, garanties en structuur minstens zo belangrijk als het object zelf.”
Data en AI als beslissingsinstrument
Een structurele zwakte in de markt is het beperkte gebruik van data. Reza Kahali wees als co-founder van argan.ai erop dat veel beleggers nog werken met verouderde modellen. “AI en data voegen alleen waarde toe als de onderliggende data consistent en betrouwbaar is. Slechte data leidt tot slechte beslissingen — daar kan geen algoritme tegenop.”
Volgens Kahali ligt hier een directe kans: beleggers die nu investeren in datavolwassenheid, creëren een structureel voordeel in risicobeoordeling, waardering en financiering.
Conclusie: handvatten voor investeerders
Het webinar maakte duidelijk dat investeren in Nederlands vastgoed in 2026 geen kwestie meer is van volume, maar van keuzes. Enkele concrete handvatten:
- Herijk strategie: verschuif van individueel bezit naar gestructureerde vormen waar nodig.
- Gebruik regelgeving actief: value-add, energielabelverbetering en herpositionering creëren kansen.
- Beoordeel risico integraal: juridisch, fiscaal, contractueel en operationeel.
- Investeer in data: beslissingen zonder data-fundament worden steeds kwetsbaarder.
- Werk met vertrouwde partners: kapitaal volgt vertrouwen en professionaliteit.
Zoals ik ons geanimeerde gesprek trachtte samen te vatten: “De toekomst van vastgoed ligt niet bij wie afwacht, maar bij wie begrijpt, structureert en actief samenwerkt.”
Sociëteit Vastgoed blijft deze ontwikkelingen verdiepen via expertteams, webinars en live sessies — met als doel betere besluitvorming in een complexer, maar kansrijker investeringslandschap.
